Economia

Evite problemas com a Receita ao comprar ou vender um imóvel

Vera Batista
postado em 29/01/2012 08:10

Nas garras do Leão

Ao negociar um imóvel, é importante conhecer as regras para não ter
problemas com o Fisco e evitar pagar mais do que o necessário

Quem compra o primeiro imóvel, até o valor de R$ 440 mil, não paga Imposto
de Renda. No valor da venda, devem estar incluídos todos os custos da transação: taxas de corretagem, de escritura e de registro, além de gastos com melhorias (comprovadas por recibos ou notas fiscais), para abatimento na futura
declaração de Imposto de Renda.

O contribuinte deve deixar bem claro, no contrato, quem pagará a taxa de corretagem. Se couber ao vendedor, o comprador está obrigado apenas a
pagar o Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI). A taxa varia de
2% a 4% do imóvel, de acordo com as regras de cada município.

Para o vendedor, o Imposto de Renda sobre o ganho de capital (diferença entre o preço que comprou anteriormente e o valor da venda atual) tem que ser pago
até o último dia do mês subsequente. Mas fique atento. Se a venda foi feita em 1; de janeiro, por exemplo, o pagamento do IR tem que ser feito até 29 de fevereiro. O prazo do recolhimento será o mesmo (29 de fevereiro) se o negócio for
fechado em 31 de janeiro, por se tratar do último dia do mês subsequente.
Quem perder prazo pagará multa.

O pagamento do IR não pode esperar até a próxima declaração anual, que se encerra no fim de abril. O Fisco só admite o não recolhimento do imposto se o vendedor declarar que vai comprar outro imóvel em até 180 dias após a transação.

Os valores pagos nos financiamentos de imóveis são informados na declaração
de bens. Somente no fim, será informado o valor total do imóvel. A boa notícia
é que não é preciso fazer todos os cálculos. O Programa de Apuração de
Ganhos de Capital (GCAP), no site da Receita Federal
(www.receita.fazenda.gov.br), faz todas as simulações.

Fontes: PLKC Advogados e Declare Certo-IOB.

Compradores e vendedores de imóveis, em alguns casos, são isentos do pagamento do Imposto de Renda e de outros tributos. Contudo, na ânsia de realizar o sonho da casa própria ; ou de trocar a propriedade por outra maior ;, muita gente não presta atenção em detalhes que podem representar desembolsos inesperados. A Receita Federal vem sofisticando a cada ano seus métodos de cruzamento de informações e está de olho nos que sonegam impostos, seja por desconhecimento ou por má-fé. Para se livrar do pesado chicote do Leão, é indispensável saber como encontrar, sem ferir a lei, as oportunidades certas para economizar.

A primeira dica dos especialistas é incluir no valor de venda todos os custos da transação, como corretagem, escritura, registro e obras de melhoria e ampliação (desde que comprovadas por recibos ou notas fiscais). Carlos Harada, advogado tributarista do escritório PLKC Advogados, faz os cálculos para mostrar a diferença de uma simples inclusão de despesa. Se o imóvel custar, por exemplo, R$ 1 milhão e a remuneração do corretor for de 5% do valor, portanto, R$ 50 mil, na hora de prestar conta no cartório, o dono vai declarar ter recebido apenas R$ 950 mil, reduzindo, assim, a prestação de contas com o Fisco.

Quem comprou vai revelar o preço total que desembolsou. Só terá a responsabilidade de pagar o Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), que pode variar de 2% a 4% do valor do imóvel, de acordo com as regras de cada município. Em caso de doação, ou transmissão de pai para filho, quem recebe o bem recolhe o Imposto de Transmissão Causa Mortis e Doação (ITCMD), cuja alíquota é estabelecida pelos governos locais. Esses impostos também devem estar incluídos no custo da aquisição.

O proprietário de um único imóvel que decide vendê-lo por até R$ 440 mil está isento do Imposto de Renda sobre ganho de capital (diferença entre o preço de compra e o de venda), ;desde que o contribuinte não tenha vendido outro imóvel nos últimos cinco anos;, esclarece Harada. Acima desse valor, o pagamento do imposto tem que ocorrer até o último dia do mês subsequente. Se o bem foi comprado em janeiro, não importa se no início ou no fim do mês, a data-limite é 29 de fevereiro, último dia útil.

O cidadão só se liberta das garras do Leão se assumir, e cumprir, que vai comprar outro imóvel dentro de 180 dias. Ele não pode esperar até a data da declaração de rendimentos, que, normalmente, ocorre em abril. Se perder o prazo, terá prejuízo. ;Os juros para pagamentos em atraso são calculados mês a mês, com base na taxa básica de juros da economia (Selic);, informa a Receita Federal.

;Se o cidadão quer vender um imóvel para comprar outro, primeiro deve efetuar a venda, para não perder vários benefícios fiscais;, ensina André Duarte, diretor da Declare Certo, empresa do grupo IOB. Nesse caso, se usar o dinheiro recebido para comprar outro imóvel, de qualquer valor, em seis meses, também estará isento de IR. E, se fizer a mesma transação, após cinco anos, estará igualmente desobrigado do pagamento do imposto.

Duarte dá também uma dica para quem tem dois imóveis. ;Se o proprietário tiver uma filha solteira, pode doar um para ela. A herdeira pode vender dentro do prazo e também não pagar o IR. Por isso, aconselho primeiro fazer a venda. Depois que comprou, sem consultar um advogado, não há mais o que fazer dentro da lei;, alerta.

Cruzamento
Não é permitido fazer atualização do imóvel pelo valor de mercado. Quem já fez isso e passou pelo Fisco não pode
repetir a proeza. Há cinco anos, a Receita Federal faz o cruzamento de todos os dados da Declaração de Imposto de Renda e quem errou ou omitiu dados vai para a malha fina. ;Tem que, para isso (valorização), haver uma justificativa legal. A lei já permite uma redução do imposto pelo tempo. No site da Receita Federal (www.receita.fazenda.gov.br), o contribuinte pode acessar o Programa de Apuração de Ganhos de Capital (GCAP). Ele faz todas as simulações;, ensina André Duarte, diretor da Declare Certo.

Na época da prestação de contas anual, os dados contidos no GCAP devem ser transportados para a Declaração de Rendimentos. Todas as obras e melhoramentos precisam de nota fiscal ou recibo da empresa ou pessoa física que as realizaram. Outro cuidado que o comprador deve ter é com imóveis irregulares. Todos os tributos devem ser pagos dentro do prazo. Principalmente, o ITBI e o ITCMD. Muitas vezes, não se paga a transmissão para o nome do novo proprietário, na ilusão de economizar. ;Como não se paga, também não se declara que comprou. A Receita Federal, em princípio, desconhece. O imóvel, para ela, não existe;, destaca Harada.

O equívoco fica encoberto até o momento em que um novo proprietário resolve regularizar a situação. ;Aí, ele descobre que comprou o que não existe. O imóvel pode ter passado por cinco, seis ou 10 donos. Todos vão ter que pagar os atrasados, com multa. É uma dor de cabeça desnecessária;, alerta Duarte.

Outro detalhe importante é como fazer a declaração dos imóveis financiados. Os valores precisam ser informados à medida que forem efetivamente pagos. Só no fim, quando saldar o compromisso financeiro, o contribuinte declara o valor total do bem. ;Deste modo, os valores dos juros do financiamento, pagos pelo adquirente, também integrarão o custo de aquisição;, explica Harada.

Declarações
retidas
Uma série de motivos, entre eles dados incorretos sobre a negociação de imóveis, leva contribuintes a caírem na malha fina da Receita Federal. O Fisco tem até cinco anos de prazo para analisar as inconsistências e convocar o contribuinte a dar explicações. No ano passado, 569 mil pessoas foram apanhadas pelas garras do Leão. A maior parte, 56% do total, omitiu rendimentos. Outros 14% tiveram a Declaração do Imposto de Renda retida em razão de irregularidades nas despesas médicas.

R$ 2,6 bi
a cada dia
A arrecadação bateu recorde em 2011, ao somar R$ 969,9 bilhões, segundo a Receita Federal. O resultado é 10,1% superior ao registrado em 2010, que já foi considerado um destaque na história do país, com R$ 816,5 bilhões. Com isso, os brasileiros nunca pagaram tantos impostos como no ano passado. A cada dia, incluindo os sábados, os domingos e os feriados, foram R$ 2,6 bilhões recolhidos aos cofres do governo federal.

De olho na indústria

A produção industrial de 2011, informação aguardada para terça-feira, pode alterar os prognósticos para 2012. O dado faz parte dos principais indicadores econômicos brasileiros a serem divulgados nesta semana. No exterior, as expectativas giram em torno do índice de desemprego da Zona do Euro. Confira a agenda da semana:

Segunda-feira-30
l Expectativa de PIB e inflação, do Banco Central
l Atividade da indústria,
da Fiesp
l Confiança do consumidor, da CNI
l Índice Geral de Preços Médios (IGP-M), da FGV
l Confiança do consumidor da Zona do Euro
l Produção industrial
da China

Terça-feira-31
l Sondagem da
indústria, da FGV
l Pesquisa Industrial Mensal, do IBGE
l Resultado consolidado
do setor público
l Desemprego na
Zona do Euro
l Confiança do consumidor nos Estados Unidos
l Índice de desemprego
na China

Quarta-feira-01
l Índice de Preços ao Consumidor Semanal (IPC-S), da FGV
l Balança comercial
de janeiro
l Índice de Preços
ao Consumidor da
Zona do Euro

Quinta-feira-02
l Índice de Preços
ao Consumidor
(IPC), da Fipe
l Pedidos de auxílio-desemprego nos
Estados Unidos

Sexta-feira-03
l Taxa de desemprego
nos Estados Unidos
l Vendas a varejo na
Zona do Euro

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