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IR 2015

Todo imóvel deve ser declarado

Para evitar problemas com a Receita, o bem deve ser informado, independente do valor e do tipo de compra

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postado em 09/03/2015 17:48

Nívea Ribeiro /

Declarar imóveis no Imposto de Renda é uma dúvida frequente dos contribuintes, pois há regras específicas para a inserção desse tipo de bem na declaração. Todo imóvel, independente do valor, deve ser informado à Receita Federal — mesmo os antigos, financiados, comprados na planta, sem escritura definitiva ou provenientes de herança e doação. "Há um problema cultural. Muitas pessoas acham que, não declarando os imóveis, vão pagar menos imposto, mas não é bem assim", alerta Edmilson Machado, professor de ciências contábeis da Faculdade Mackenzie Rio.

Segundo o especialista, manter as informações sobre imóveis sempre atualizadas é um jeito simples de evitar problemas com o Fisco: "É importante que a pessoa guarde todos os documentos referentes ao bem em uma pasta, acompanhe de perto a evolução e, principalmente, que nunca deixe de informar nada, pois o controle sobre os contribuintes está cada vez mais eficiente."

O valor investido em benfeitorias, como construções, reformas e ampliações, tem que ser adicionado ao preço do imóvel declarado anteriormente. Nessas situações, os gastos não podem ser estimados: o cálculo é realizado com base nas notas fiscais e recibos emitidos por lojas de materiais de construção, funcionários e empreiteiras. Entretanto, a valorização do mercado imobiliário não pode servir para elevar o preço do bem. "Mesmo que o IPTU aumente todos os anos e o preço pago pelo imóvel na época esteja muito defasado no mercado atual, isso não pode ser informado à Receita", esclarece Machado.

O funcionário público Paulo Rodrigues, 60 anos, encontrou dificuldades na hora de fazer a declaração. Em 1993, ele resolveu demolir uma casa, adquirida três anos antes por R$ 90 mil, e construir outra no lugar, mas não guardou nenhuma nota fiscal ou comprovante dos gastos com a edificação do imóvel. "Os documentos foram todos extraviados nas mudanças que eu fiz ao longo desses anos", explicou ele, que tem acesso apenas ao alvará de construção, projetos de engenharia e carta de habite-se do engenheiro responsável.

Só quando vendeu a casa, no mês passado, por R$ 500 mil, percebeu que, sem comprovantes e sem saber qual o valor exato das benfeitorias realizadas nesse período, ele não teria como provar para o Fisco que elas foram feitas. "Fica difícil saber sobre qual valor é calculado o imposto sobre ganho de capital", disse. O consultor tributário da IOB Sage Antônio Teixeira explica que, nessa situação, os gastos com reconstrução e outras melhorias não podem ser adicionados ao valor do imóvel, porque a Receita exige que os dados de cada um sejam informados para comprovação da mudança do valor declarado nos anos anteriores. "Quem não guarda comprovantes paga pela negligência", diz o consultor.

Ganho de capital


Em casos de venda, a prestação de contas com o Leão tem peculiaridades: o imposto deve ser recolhido no mês seguinte ao recebimento do valor, por meio do Programa de Apuração de Ganhos de Capital, o GCAP. O ganho de capital — diferença entre o valor declarado nos anos anteriores e o valor de venda — está sujeito a tributação de 15%. "Agora, na declaração anual, quem fez o GCAP deve apenas importar os dados para o programa do IR, e se a pessoa não pagou o imposto na época da venda com certeza pagará juros e multa pelo atraso", alerta Teixeira.

Segundo o especialista, os contribuintes que estiverem nessa situação devem baixar o GCAP e declarar a venda em atraso antes de enviar a declaração anual. "O próprio programa calcula a multa a ser paga e emite o Documento de Arrecadação da Receita Federal, o Darf. Após a quitação, a pessoa deve apenas importar essas informações no local indicado pelo programa do IR. Não adianta querer inserir os dados da venda diretamente na declaração." Os juros podem chegar a 20% do imposto devido, fora a correção com base na taxa Selic.

Os financiamentos também exigem precaução: eles não devem ser considerados como dívidas e o valor pago ao longo do ano para as construtoras e incorporadoras deve ser atualizado na declaração do IR 2015. "Informações de bens financiados não vão na ficha de "Dívidas e Ônus", e sim na de "Bens e Direitos", com os dados da instituição financeira, forma de pagamento e prazo para a quitação. No campo "Situação em 31/12/2014", a pessoa insere a soma da entrada mais as prestações pagas, e também o Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS), caso tenha sido utilizado", diz o consultor da IOB Sage. Não é necessário informar o quanto ainda falta para a quitação.

Imóveis recebidos por meio de doações e herança só podem ser inseridos após a publicação do inventário — mesmo caso de imóveis compartilhados entre mais de uma pessoa. "Se irmãos recebem um imóvel de um ente, cada um deve declarar apenas a parte proporcional a ele na partilha, definida judicialmente", afirma.

Isenções

São isentos os contribuintes que passarem um imóvel para frente e comprarem outro residencial com o valor recebido em até 180 dias. Para conseguir a isenção, é só fazer o download do GCAP e informar as quantias recebidas e despendidas na compra do novo apartamento, além de CPF ou CNPJ dos outros envolvidos na transação. Caso o dinheiro recebido tenha sido utilizado apenas parcialmente na compra do novo imóvel, o programa calcula o valor proporcional do imposto a ser pago.

Outros casos em que o contribuinte fica livre do imposto sobre os ganhos de capital são quando o imóvel vale menos de R$ 35 mil; foi comprado antes de 1969; e quando o contribuinte vender o único imóvel que possui por menos de R$ 440 mil, desde que não tenha realizado outra venda nos últimos cinco anos.
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