O modelo de avaliação dos lotes em condomínios horizontais adotado pela Companhia Imobiliária de Brasília (Terracap) está em xeque. Um laudo pericial feito pela Justiça mostra que a empresa pública supervalorizou em 86% o valor de um terreno vendido por licitação em 2006.

O imóvel de 581 metros quadrados no condomínio Mansões Califórnia, localizado na Etapa I do Jardim Botânico, foi ofertado à época por R$ 117,3 mil. Três anos depois, um perito nomeado pela 2ª Vara de Fazenda Pública do Distrito Federal calculou que o preço real da terra nua, descontando as benfeitorias de obras de infraestrutura, deveria ter sido de R$ 62,8 mil. A decisão final caberá ao juiz Carlos Divino, da Vara de Meio Ambiente, Desenvolvimento Urbano e Fundiária do DF.

Para fazer o novo cálculo, o perito Victor Emmanuel Saboya obteve documentos tanto da Terracap quanto da parte que pediu a perícia de avaliação do lote à Justiça, a professora Ana Paula Pedrosa de Lima Marques, 44 anos. Ela participou da licitação nº 1 de 2006, que ofereceu a chance de compra do lote dela e mais 31 no Jardim Botânico. A professora depositou a caução de R$ 5.865 no banco, mas entrou com ação judicial uma semana depois.

Pediu que fosse feito perícia para averiguar se o terreno estava em área particular ou pública, para reavaliar o preço ofertado pela Terracap e que a caução permanecesse em juízo. “Não aceitei a licitação, mas participei para poder questioná-la. Tinha comprado antes meu terreno de um proprietário particular, que me apresentou o registro da área de 160 hectares na fazenda Taboquinha e a cadeia dominial”, lembra ela.

O perito, cujo trabalho foi pago pelos moradores do Jardim Botânico, apresentou no laudo do último dia 19, obtido com exclusividade pelo Correio, uma equação básica considerando o valor da venda do lote, a valor da terra nua, as despesas do governo, o lucro e a valorização do empreendimento diante da hipótese de regularização. Levou em consideração a tabela publicada pela revista Pini referente aos custos de urbanização abrangendo janeiro de 2006 e agosto de 2007.

Victor Saboya comparou os valores praticados pela Terracap na venda direta dos imóveis da Etapa I do Jardim Botânico, ocorrida em 2007. Á época, a empresa ofereceu o metro quadrado dos lotes, em média, por R$ 107,96. Um ano antes, quando abriu processo de licitação da mesma área, a companhia estipulou R$ 208,90 para o preço médio do metro quadrado.

Terra nua
Victor Saboya concluiu em seu cálculo que sobre o preço do terreno licitado — se atualizado para agosto de 2007 — estava muito próximo ao valor ofertado pela companhia (a partir de R$ 71 mil) no processo de venda direta dos lotes da Etapa I do Jardim Botânico, que considerou o preço de terra nua das áreas. De acordo com o documento, “não há como dizer que a avaliação da terra nua proposta pelo perito não está coerente com as vendas diretas de áreas equivalentes, com uma diferença de 1%”.

Para o advogado que representa a ação judicial, Mário Gilberto de Oliveira, o laudo pericial mostra que a Terracap não considerou que as benfeitorias foram feitas pelos moradores. “A Terracap não pode cobrar por algo que não fez. O critério de terra nua não foi seguido”, afirma. Mário Gilberto ressalta que o modelo adotado pela empresa para avaliação dos lotes em condomínios horizontais pode ter prejudicado outras pessoas.

O diretor técnico da Terracap, Luiz Antônio Reis, destaca que o laudo produzido pelo perito ainda será apreciado pelo juiz responsável e preferiu não comentar as conclusões dele. “Nosso departamento jurídico está a par da situação e vai verificar o que foi concluído. Iremos esperar a sentença judicial”, diz. Para a presidente da União dos Condomínios Horizontais do DF (Unica), Junia Bittencourt, está claro no laudo pericial que o imóvel tinha condições de ter sido vendido pelo preço praticado na venda direta de lotes da Etapa I do Jardim Botânico em 2007.

“A Terracap joga muito para cima os valores e o impacto disso é muito importante, não só para os lotes em condomínios, mas como para o mercado imobiliário em geral, que é norteado pelo preço deles. Se o juiz acatar esse laudo, teremos que reavaliar e acompanhar toda a avaliação de imóveis proposta pela Terracap”, acredita Júnia.






Duplicidade da posse
Em 23 de abril de 2008, o perito Victor Saboya emitiu a primeira parte do laudo pericial pedido pela professora Ana Paula Marques à Justiça sobre a propriedade e a localização geográfica do lote de 581 metros quadrados no Mansões Califórnia, na Etapa I do Jardim Botânico. Ele constatou que havia duplicidade de título no 2º Cartório de Registros de Imóveis do DF entre as fazendas Taboquinha e Papuda, onde está localizada as etapas 1 e 2 do Jardim Botãnico. Tanto a Terracap quanto Ivan Alves Côrrea obtiveram matrículas das terras.

De acordo com o advogado Mário Gilberto de Oliveira, o laudo pericial afirma que há decisão judicial, transitada em julgado, que assegura a Ivan Côrrea a posse do imóvel com área de 160 hectares na Fazenda Taboquinha. Ele destaca que a Terracap entrou na Justiça com uma ação de reintegração de posse em 13 de fevereiro de 1975. E perdeu em todas as instâncias. No entendimento do diretor técnico da Terracap, Luiz Antônio Reis, a perícia afirma que o Mansões Califórnia está dentro da Fazenda Papuda I, que é de propriedade da empresa. “A área que eles reclamam não corresponde ao terreno que ocupam. Houve um deslocamento de área no ato da matrícula”, afirma.