postado em 02/01/2009 08:35
As indefinições sobre a propriedade de terras e a falta de engajamento de moradores são os principais empecilhos à regularização de condomínios construídos em áreas particulares. A mobilização da comunidade é essencial para que o parcelamento seja legalizado e os ocupantes recebam a escritura do lote. Em 2008, 11 condomínios de propriedade privada foram regularizados. Em todos eles, os moradores investiram alto para elaborar os projetos urbanísticos e ambientais. Mais três parcelamentos particulares estão com a documentação pronta e devem ser legalizados em janeiro.
Apesar dos avanços e dos mutirões do governo para analisar todos os projetos encomendados pela comunidade, ainda há muitas dificuldades a serem superadas até a entrega da documentação definitiva. Dos condomínios regularizados até agora, apenas no Morada de Deus os moradores conseguiram a escritura dos terrenos em cartório. O restante dos parcelamentos obteve a aprovação dos projetos urbanísticos e do licenciamento ambiental. Mas, mesmo depois da regularização, ainda há exigências a serem cumpridas para alcançar o registros legal dos imóveis.
O Quintas da Alvorada, na região do Jardim Botânico, é um exemplo dessa situação. Em setembro de 2008, o governador José Roberto Arruda assinou um decreto aprovando o projeto urbanístico do parcelamento. O Instituto Brasília Ambiental também concedeu a licença de instalação. Com a documentação em mãos, o síndico do condomínio, Célio Teixeira, deu entrada no pedido de registro em cartório. Mas a lista de pré-requisitos é enorme. ;Tivemos que procurar o Incra (Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária) para provar que a área é urbana, não rural. Também precisamos de certidões do Ibram, do Ministério da Fazenda. São muitas as exigências;, explica Célio.
O síndico do Quintas da Alvorada estima que serão necessários pelo menos 10 meses para que o 2º Ofício de Registro de Imóveis libere as escrituras dos 183 terrenos do parcelamento. ;Chegar à regularização foi um trabalho muito árduo, mas não é o fim da nossa jornada. O objetivo agora é conseguir a escritura individual para cada um dos lotes;, conta Célio. A comunidade do Quintas da Alvorada contratou cartógrafos, engenheiros e advogados especializados para atuar em favor do parcelamento na batalha pela documentação definitiva.
A maioria dos condomínios ; cerca de 80% dos 513 parcelamentos do Distrito Federal ; está em áreas particulares. São imóveis que foram ocupados irregularmente nas últimas duas décadas sobretudo em decorrência das indefinições fundiárias da capital federal. Na época da criação de Brasília, grandes extensões de terras foram desapropriadas para a construção da cidade. Mas houve divergências e ações judiciais contra as desapropriações e a União não pagou integralmente as indenizações a todos os antigos proprietários. Essa indefinição abriu brecha para a falsificação de documentos e o comércio ilegal de escrituras. Grileiros e pessoas de boa-fé compraram e venderam terrenos que já tinham donos. O grande desafio agora é regularizar a situação e entregar as escrituras definitivas aos ocupantes.
Dificuldade de definição
O promotor Libânio Rodrigues, coordenador da Comissão de Regularização de Parcelamentos do Ministério Público do Distrito Federal, acredita que superar as disputas judiciais de terras é um dos maiores desafios para os parcelamentos em áreas privadas. Sem uma definição quanto à propriedade de uma terra, é impossível registrá-la em cartório. ;Há áreas que foram desapropriadas em comum, onde, por exemplo, 20% do imóvel são de particulares e o restante do GDF. A dificuldade é definir qual pedaço de cada imóvel pertence a quem;, explica o promotor. ;Também é essencial coibir novas invasões. O governo está trabalhando para impedir novos parcelamentos. Foi criado até um telefone para denúncias;, destaca Libânio.
A grande vantagem de viver em uma ocupação instalada em áreas particulares é a liberdade para discutir os valores de venda com os proprietários. Não há necessidade de licitação, nem fiscalização do Ministério Público quanto à fixação dos preços dos imóveis. O valor é negociado individualmente entre cada morador e o dono do terreno.
Nas áreas particulares, a comunidade é que precisa arcar com todos os custos da legalização. O caminho a ser trilhado é longo e os gastos são altos. Para chegar à regularização completa, é necessário contratar uma empresa para fazer o projeto urbanístico e topográfico. Esse documento, que indica onde ficarão os equipamentos públicos e a disposição de cada um dos lotes, pode custar até R$ 70 mil. O segundo passo é elaborar os estudos de impacto ambiental, cujo preço chega a R$ 100 mil juntamente com as taxas de licenciamento. Os projetos de infra-estrutura custam, em média, R$ 200 mil. Ao todo, regularizar um condomínio de tamanho médio pode custar mais de R$ 600 mil, valor que é rateado entre os moradores.
Custo é alto
No Morada de Deus, o primeiro parcelamento em área particular a ser legalizado no Distrito Federal, a comunidade gastou mais de R$ 1,5 milhão para conseguir as escrituras, último passo no processo de regularização. O condomínio tem 175 hectares com 1.069 lotes, dos quais apenas 279 estão ocupados atualmente. A expectativa dos proprietários da área é vender os imóveis vazios e entregar a documentação definitiva a quem já vive na região. No último dia 13, o governador José Roberto Arruda entregou 65 escrituras.
A criação do Grupo de Análise de Parcelamentos (Grupar), vinculado à Gerência de Regularização de Condomínios, deu agilidade à aprovação de todos os processos relacionados às áreas privadas. ;Hoje, os condomínios em terras particulares só não são regularizados se a comunidade não quiser. Aprimoramos nossos métodos de trabalho e hoje, em cerca de uma semana, é possível analisar todo o processo de um condomínio;, conta Paulo Serejo, gerente de Regularização do GDF. O governo vai criar, em breve, a Câmara de Mediação, um grupo formado por procuradores do Distrito Federal que vão analisar os casos e acelerar os processos.
Condomínios particulares regularizados em 2008
Morada de Deus
Entre Lagos
Village da Alvorada 1
Village da Alvorada 2
Quintas da Alvorada 1
Quintas da Alvorada 2
Quintas da Alvorada 3
Quintas Bela Vista
Jardins do Lago 1
Jardins do Lago 2
Condomínio Lago Sul 1
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Mansões Itaipu
Quintas do Sol
Village Ecológico 3