postado em 31/05/2009 08:06
Vinte anos de grilagens e ocupação desordenada do solo deixaram como saldo 513 condomínios irregulares, que abrigam hoje cerca de 530 mil pessoas. Colocar fim a esse caos urbano e desatar o nó fundiário do Distrito Federal parecia um desafio quase impossível. Moradores de terras públicas resistiam em participar de uma licitação e os processos de legalização esbarravam em todos os tipos de obstáculos. Em 30 de maio de 2007, a assinatura de um acordo entre o governo e o Ministério Público do Distrito Federal se transformou em um marco para uma mudança dessa realidade. O Termo de Ajustamento 02/07, que ficou conhecido como o TAC dos condomínios, autorizou o GDF a fazer a venda direta e deu parâmetros para uma regularização mais rápida.
Exatos dois anos depois do acordo, a legalização de lotes ocupados à margem da lei teve grandes avanços, mas os empecilhos também se multiplicam à medida que os processos são desengavetados. Hoje, a elaboração e aprovação dos projetos urbanísticos e do licenciamento ambiental já são procedimentos rápidos, na maioria dos casos. A grande dificuldade atualmente é conseguir registrar os imóveis em cartório e obter as escrituras. Dos 21 condomínios regularizados nos últimos dois anos, apenas em cinco os moradores já têm a documentação dos lotes. Isso representa 2,3 mil pessoas beneficiadas com o registro em um universo de 35,2 mil moradores de áreas regularizadas até agora.
Um dos parcelamentos que ilustram essa situação é o Quintas da Alvorada 1. Em setembro do ano passado, o governador José Roberto Arruda assinou o decreto de regularização da área, que fica no Setor São Bartolomeu, próximo ao Lago Sul. Com a licença ambiental em mãos, a comunidade foi ao 2º Ofício de Registro de Imóveis para solicitar a escritura do loteamento urbano, que tem 183 terrenos ocupados. Mas até agora, ainda não há previsão de quando os moradores poderão se sentir realmente os donos de suas casas.
O síndico do condomínio, Célio Teixeira, diz que a maior luta da comunidade é para vencer os entraves burocráticos. ;Durante mais de 20 anos, nos esforçamos para chegar à regularização. Agora, a batalha é para conseguir a escritura. Em todos esses anos, já providenciamos cerca de 3 mil documentos. Esperamos receber a documentação bem antes do fim do ano;, diz Célio.
A aposentada Altina Paoli, 69 anos, é uma das moradoras mais antigas do condomínio Quintas da Alvorada: está lá há 30 anos. Ela conta que, no início, o maior sonho dos condôminos era ter os terrenos regularizados. ;Sempre tivemos essa esperança porque sabíamos que a área era particular;, diz a aposentada. ;Muitos moradores querem a legalização dos imóveis para venderem posteriormente. Eu sonho com isso porque quero deixar a escritura como herança para o meu filho;, argumenta a aposentada.
Trabalho conjunto
O gerente de Regularização de Condomínios, Paulo Serejo, reconhece que a questão cartorária é hoje o principal gargalo da regularização e diz que o governo vai fazer um trabalho juntamente com os ofícios de registro de imóveis e ao Tribunal de Justiça do DF para resolver essa questão. ;A raiz do problema está na complexidade da questão fundiária na cidade. Muitas vezes, a comunidade não tem ideia de onde está o dono da terra e o cartório exige a assinatura do proprietário;, explica Serejo. ;É comum o dono se recusar a assinar a escritura com medo de ter que pagar tributos no futuro;, acrescenta.
Para que a legalização seja concluída, é preciso registrar o memorial do loteamento no cartório. O empreendedor, que pode ser a comunidade ou a Terracap, deve apresentar o decreto de regularização, assinado pelo governador e publicado no Diário Oficial, além da licença ambiental de instalação. Nesse processo, uma única gleba é transformada em vários lotes independentes e autônomos, de acordo com o indicado no projeto urbanístico. Normalmente, toda a área é transferida para o nome de uma associação de moradores que, em seguida, se encarrega de fazer a individualização dos documentos.
Se tudo estiver de acordo com a legislação, o cartório cancela a matrícula do antigo imóvel, criando lotes urbanos. Automaticamente, as ruas, áreas comuns e os locais para instalação de equipamentos públicos viram bens de uso comum. Ao fim desse processo, cada ocupante que provar ser o dono da área recebe a escritura individualizada.
O capítulo VI da Lei Federal 6.766/79 (Lei do Parcelamento do Solo) obriga o empreendedor a submeter o parcelamento a registro dentro de um prazo máximo de 180 dias após a aprovação dos projetos. A primeira determinação é que seja apresentado título de propriedade do imóvel. O diretor da Associação dos Notários e Registradores do Distrito Federal (Anoreg), Allan Nunes Guerra, explica que não é possível agir fora das determinações legais. ;O cartório só pode transferir para o nome da associação de moradores se o proprietário assinar ou se recebermos uma sentença judicial determinando a transferência;, justifica Allan.
Muitos donos
Há situações em que a terra tem dezenas ou centenas de donos. Cada um deles têm que dar o aval para o registro, além de todos os cônjuges ; o que muitas vezes inviabiliza completamente a possibilidade de registro. ;E nos casos em que o proprietário faleceu, é preciso fazer um inventário para que os herdeiros reconheçam que os moradores são os proprietários de fato. A orientação que damos aos síndicos dos condomínios é que eles verifiquem quem consta no cartório como proprietário do imóvel para tentar convencê-lo a assinar a transferência para a associação de moradores;, explica Allan. Muitas vezes, as terras já foram vendidas anteriormente, por meio de instrumentos como procuração, restando apenas a assinatura da escritura pública.
Os únicos condomínios regularizados que já têm escritura são os quatro onde a Terracap fez a venda direta ; Estância Jardim Botânico, Portal do Lago Sul, San Diego e Mansões Califórnia ; além do Morada de Deus, que fica na região do São Bartolomeu. Este último é o único particular com escritura. O parcelamento foi feito com o aval do proprietário da terra, mas sem a aprovação prévia dos projetos pelo governo.
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