postado em 22/06/2009 09:15
Adquirir um imóvel na planta ou em construção pode ser uma forma mais acessível de conquistar a casa própria. Afinal, você está pagando por algo que ainda não saiu do papel. O que existe é um contrato de compra e venda que, na qualidade de investimento, oferece inúmeros riscos e contratempos. Entre eles, o de a construtora ou incorporadora atrasar a conclusão da obra ou, nos piores casos, pedir a falência. "Entrega fora do prazo sempre existiu, mas aumentou em cerca de 30% após o início da crise econômica", diz o diretor da Associação Brasileira dos Mutuários da Habitação (ABMH) no Distrito Federal, Geraldo Tardin.
Mais de 500 clientes da JMartini Incorporadora e Construtora Ltda foram vítimas desse problema no DF. Eles adquiriram imóveis em cinco empreendimentos em Água Claras - Verdes Brasil, Terras Brasil, Monte Solaro, Blue Sky e Angra dos Reis -, cujas obras estão muito atrasadas. A maioria delas está parada e outras limitam-se à escavação, como é o caso do Angra dos Reis, na Avenida Jacarandá. "Tem pessoas no grupo que estão há 17 anos tentando receber o imóvel e até hoje tudo o que há no lugar é um buraco", conta o presidente da Associação dos Promitentes Compradores do Edifício Angra dos Reis, Virgílio Braz, 30 anos.
Embora mais recente, no Blue Sky a situação não muda muito. Um dos prédios, que deveria ter 14 andares, está apenas em sua quinta laje. O outro sequer tem fundação. O prazo de entrega, previsto no contrato de alguns compradores, esgotou há mais de oito meses. O canteiro de obras está parado. A JMartini não cogita pagar a multa contratual pelo atraso, no valor de um aluguel por mês. "Fui o primeiro comprador", conta o funcionário público Wládmir Cavalcante, 38. Ele assinou o contrato em março de 2007, que previa entrega para 30 de outubro de 2008.
O caso chegou à 4ª Promotoria de Justiça de Defesa do Consumidor (Prodecon), do Ministério Público do DF e Territórios (MPDFT). Após audiências com os empresários e consumidores, o promotor Guilherme Fernandes Neto encaminhou o caso à Delegacia do Consumidor (Decon), que instaurou inquérito para apurar o ocorrido nos edifícios Angra dos Reis, Monte Solaro e Blue Sky. Semana passada, o promotor deu 15 dias para que os empresários devolvam os valores corrigidos aos consumidores que assim o desejarem e evitem uma ação judicial.
Terceira construtora
"A ação não será para ressarcir os consumidores porque a JMartini não tem patrimônio. Isso não significa que não haverá punição. Há a possibilidade de uma ação pedir a dissolução da empresa, a proibição de constituição de novo empreendimento no mesmo setor ou a condenação por danos morais coletivos. Nesse último caso, no dia em que a construtora tiver algum patrimônio, terá que pagar aos cofres públicos", explica.
Uma terceira construtora, a Milenium, tenta entrar no negócio. "A intenção é obter a carta de clientes da JMartini e dar continuidade às obras", garante o proprietário da construtora, Marcos Gonçalves. O problema é que a Milenium foi fundada recentemente, não tem histórico de serviços prestados que lhe garanta credibilidade no mercado e não conseguiu comprovar patrimônio junto ao MPDFT. Ainda que não existisse nenhum desses fatores, todos os empreendimentos estão com as documentações pendentes. Segundo o promotor, nenhum deles tem sequer memorial de incorporação. Isso sem falar que há obras em terrenos não pagos à Terracap e de outras construtoras, que entraram como parceiras em uma negociação de permuta, cuja moeda será parte das unidades do futuro imóvel.
Para tentar resolver o problema, os consumidores lesados criaram associações de moradores e, agora, buscam adesão dos outros compradores. O objetivo é reunir o máximo de clientes lesados para destituir a empresa como proprietária da obra e obter na Justiça o direito de continuar a construção.
Responsável pela regularização de cerca de 70% dos empreendimentos do caso Encol no DF (ver mezmória), o advogado especializado em direito imobiliário Victor Lara entende que esse é o caminho mais seguro. Segundo ele, em caso de obras paralisadas há muito tempo, existe também a possibilidade de pedir a rescisão do contrato, com base no Código de Defesa do Consumidor, e a devolução dos valores pagos atualizados. "O problema é que, ao rescindir o contrato, o juiz passa a ter uma carta de crédito contra a empresa que não terá como pagá-la, pois está falida. E, assim, o imóvel voltará para a propriedade da construtora", alerta.
As informações para esta seção são publicadas gratuitamente. O material de divulgação deve ser enviado com dados completos do evento (inclusive data e preço), no mínimo cinco dias úteis antes de sua realização.
Dicas
A compra de um imóvel exige muita cautela. Uma das orientações dos especialista sugere que o consumidor não feche negócio nos fins de semana. Saiba quais são as outras recomendações:
1 - Antes de qualquer pagamento, cheque se a situação do imóvel é regular.
2 - Confira se a obra tem memorial de incorporação %u2014 conjunto de 11 documentos relacionados à regularidade do empreendimento. O material de divulgação deve informar sobre o cartório em que está registrado o memorial.
3 - Saiba se a construtora está ativa no Conselho Regional de Engenharia e Arquitetura do DF (CREA).
4 - Exija certidões de regularidade nos cartórios do Tribunal de Justiça do DF, do TRF (1ª Região) e também na Justiça do Trabalho
5 - Verifique no Prodecon se há alguma ação civil pública envolvendo a construtora
6 - Antes de assinar o contrato, consulte um advogado para saber se há alguma cláusula abusiva
7 - Ao avaliar o contrato, observe quem pagará a taxa de corretagem.
Essa quantia, de 5% do valor total do imóvel destinada ao corretor, é legal, mas não há referência no Código Civil sobre quem deve pagá-la
8 - Após firmar o contrato, registre a promessa de compra e venda no Cartório de 2º Ofício de Notas e Registros. Isso tem um custo de cerca de R$ 300, mas impedirá que seu imóvel possa ser executado como pagamento de dívida da construtora. Para ter mais garantia, peça a averbação do registro na escritura do imóvel
Orientação legal
# Os contratos preveem um prazo extra entre 90 e 180 dias além da data prevista para entrega. A partir desse período, a empresa tem que pagar multa ao consumidor. No entanto, esse prazo extra só é válido se o motivo do atraso for algo fortuito ou de força maior. Mas o consumidor precisa ser notificado sobre o atraso. Caso contrário, a empresa terá que pagar multa.
# Em caso de obra abandonada ou paralisada há muito tempo, os consumidores podem constituir uma associação para tentar, na Justiça, retomar a obra e dar continuidade à construção.
# Cuidado ao pedir a rescisão do contrato. Se a empresa não tiver como pagar a indenização, o cliente corre o risco de ficar sem o imóvel e o dinheiro investido.
Fonte: ABMH e Dr. Victor Lara & Advogado Associado S/C