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Correio Braziliense IMÓVEIS

Sinal de alerta está aceso para especulação imobiliária no Sudoeste e nas asas Norte e Sul

Foi o que concluiu a Universidade Católica de Brasília ao criar o Índice Bolha para avaliar o risco da especulação imobiliária


postado em 06/04/2010 09:23

É senso comum entre os moradores do Distrito Federal que os imóveis são um investimento altamente rentável. O alto valor do metro quadrado, um dos mais caros do país, e o crescimento anual do preço de venda das unidades são fatores que sustentam essa crença. No entanto, um indicador econômico desenvolvido pela Universidade Católica de Brasília (UCB) mostra que ela não é inteiramente verdadeira. O Índice Bolha, assim batizado porque foi criado para medir o risco da especulação imobiliária local, teve os resultados de sua primeira medição, relativa a março último, divulgado ontem. O indicador mostrou que comprar uma casa ou um apartamento para alugar para terceiros no DF custa muito e rende pouco.

Nas quatro áreas que integraram a pesquisa — Asa Norte, Asa Sul, Sudoeste e Águas Claras — o retorno real projetado para um período de 12 meses ficou em 3,9%, modesto diante do custo inflado que um imóvel pode atingir nos locais, em especial no Plano Piloto. Os ganhos, além disso, ficam muito aquém dos obtidos com a aposta em outros investimentos de renda fixa, como comprar títulos do tipo Certificado de Depósito Bancário (CDB), que, com uma aplicação semelhante à feita em uma casa, de R$ 1 milhão, por exemplo, rendem em torno de 8% anuais.

O Índice Bolha trabalha com uma premissa simples: se um investimento tem um retorno pequeno, mas continua atraindo as pessoas, é possível que exista um movimento especulativo em torno dele. O mercado acredita que seja mais rentável do que é na realidade, e direciona seu capital para ele, contribuindo para manter os preços em alta e sustentar a crença de que os bens de um setor específico continuarão sendo valorizados.

“É uma metodologia de cálculo igual à usada nos Estados Unidos(1) em 2007, quando houve o estouro de uma bolha imobiliária”, explica o economista Adolfo Sachsida, professor de Macroeconomia da UCB e que esteve à frente da criação do indicador. “A definição de bolha especulativa é o descolamento entre o preço real de um ativo e o retorno garantido por ele. No caso específico dos imóveis no DF, verificamos a existência de descolamento entre o que você paga para comprar e o que você ganha com o aluguel”, acrescenta Sachsida.

Retorno baixo
No DF, o indicador projetou retorno especialmente baixo para o investimento em apartamentos no Sudoeste, Asa Sul e Asa Norte. A partir de um cálculo com base nos preços de aluguéis e no valor de venda de imóveis de dois e três quartos nessas localidades, os pesquisadores da Católica chegaram a um patamar do Índice Bolha entre 20 e 40, o que significa que alugar imóveis nesses lugares renderia entre 2,5% e 5% ao ano com base nos preços do mercado em março. No Sudoeste, o índice chegou a 25,91 para unidades de três quartos e a 22,73 para as de dois. Na Asa Norte, a 26,65 para o primeiro tipo e 26,03 para o segundo. A Asa Sul chegou mais próxima do estouro de uma bolha especulativa, com índice de 23,86 para imóvel de dois quartos e 27,11 para o de três.

O Sudoeste teve o metro quadrado mais caro entre as regiões pesquisadas no último mês: R$ 7.521,90 para unidades de três quartos e R$ 7.441 para as de dois. Na Asa Sul, os dois modelos saem a R$ 7 mil o metro quadrado. Na Asa Norte, o valor ficou em R$ 7,4 mil para imóveis de dois quartos e R$ 6,6 mil para os de três. Na classificação montada pela UCB, os dados apontam o início de uma bolha especulativa (veja quadro).

Em Águas Claras, onde o mercado da construção civil está em expansão, o Índice Bolha ficou em 19,45 para imóveis de dois quartos, o que significa baixo risco de bolha e que eles poderiam render 5% ao ano. Os apartamentos de três quartos tiveram um Índice Bolha de 22,07, já dentro da faixa de risco. O metro quadrado na região, com urbanização incompleta e afastada da zona central de Brasília, ficou em R$ R$ 3,5 mil para os dois tipos de imóveis.

1 - Colapso americano
Em 2007, a inadimplência de devedores hipotecários provocou um colapso financeiro nos Estados Unidos. O mercado estava aquecido e os bancos concederam crédito para a compra de imóveis além da capacidade de endividamento dos consumidores. O sistema financeiro abusou da conversão dessas dívidas em título. Com a incapacidade dos consumidores em saldar os débitos, alastrou-se o processo de quebra dos credores das hipotecas. Instituições financeiras de grande porte como Merrill Lynch e Lehman Brothers foram à falência no processo.

Memória
Efeito colateral

O Correio Braziliense publicou matéria domingo mostrando que o aquecimento do mercado imobiliário povocado pelo programa Minha Casa, Minha Vida, do governo federal, contribui para aumentar o preço dos imóveis nas regiões em que foi implantado. Planaltina de Goiás, Santa Maria, Luziânia, Valparaíso de Goiás e Cidade Ocidental estão entre as cidades com valores inflados. Criado para facilitar o acesso da população de baixa renda à casa própria, o programa acabou tendo um efeito colateral negativo nessas cidades do DF e do Entorno, alvos de novos empreendimentos, urbanização e valorização de terrenos.

O Índice Bolha
Criado pelo Departamento de Economia da Universidade Católica de Brasília, o indicador mede a potencial existência de uma bolha especulativa no mercado de imóveis do DF. O sinal para a existência do fenômeno é um retorno baixo do investimento em imóveis diante de preços inflados de venda.

Luz verde
Índice abaixo de 20, sinaliza retorno do investimento superior a 5% ao ano. Perigo de bolha especulativa é baixo. Aplicou-se a apartamento de dois quartos em Águas Claras, com índice de 19,45.

Luz amarela
Índice entre 20 e 30, sinaliza retorno do investimento entre 2,5% e 5%. Aponta para bolha especulativa em formação. Foi constatada no Sudoeste, na Asa Sul e na Asa Norte e para apartamentos de três quartos em Águas Claras.

Luz vermelha
Índice entre 20 e 40, sinaliza retorno do investimento abaixo de 2,5%. Aponta existência de bolha especulativa no mercado. Não foi identificada entre as regiões pesquisadas (Águas Claras, Sudoeste, asas Norte e Sul).


Inflação de março fica em 3,5%
O encarecimento dos alimentos foi responsável pela quarta alta consecutiva em março do Índice de Custo de Vida do Distrito Federal (ICV-DF), indicador da Universidade Católica de Brasília (UCB) que mede a inflação local da cesta básica mês a mês. O custo médio para aquisição dos produtos variou de R$ 398,71, em fevereiro, para R$ 412,67 no mês passado, registrando oscilação positiva de 3,5%. O tomate, a batata inglesa, o açúcar e a banana puxaram a alta.

O tomate foi o item com maior alta de preço no período. O custo da hortaliça aumentou 38,10% entre fevereiro e março deste ano nos supermercados do Plano Piloto, Ceilândia, Taguatinga e Guará, quatro localidades que compõem o levantamento. A ele seguiram-se o açúcar (16,49%), a banana (20,63%) e a batata (1,97%) na lista de vilões da cesta básica.

De acordo com Kátia Velázques, economista da UCB responsável pela pesquisa, por serem gêneros de difícil substituição do cardápio e suscetíveis a problemas na safra, os quatro itens pesaram no bolso do morador do DF no último mês. “As alterações climáticas no país têm afetado bastante os produtores. Com isso, a oferta tende a diminuir. Como a demanda continua a mesma, pois não são itens supérfluos, a tendência é realmente a gente pagar mais caro”, explica.

O custo médio dos alimentos da cesta básica como um todo subiu 4,47% no DF em março. O Plano Piloto encabeçou a alta, com acréscimo de 8,12% no valor desembolsado pelo consumidor. Em segundo lugar veio Ceilândia, que cravou 5,53% de aumento, e em terceiro Taguatinga, com variação positiva 4,68%. Apenas o Guará registrou deflação de 0,45% no alimentos.

O valor desembolsado para comprar artigos de higiene pessoal também subiu no mês último. O grupo registrou inflação de 1,29% e, no Plano Piloto, a alta chegou a 17,77%. Já o custo dos produtos de limpeza teve recuo na média geral das cidades, caindo 1,20%, mas subiu significativamente no Plano: o grupamento ficou 14,96% mais caro nos supermercados.

Segundo Kátia Velázques, os itens, de substituição mais fácil do que os alimentos e diferenciados pelo fato de o consumidor de maior poder aquisitivo comprá-los escolhendo as marcas de sua preferência, sempre registram oscilação de preço maior no Plano Piloto. “Como a população tem uma renda mais alta, a marcação de preços segue a lógica do mercado, do consumo, de estratégias de marketing”, afirma.


Políticas públicas na contramão
O economista Álvaro Sachsida lembra que os resultados da pesquisa são preliminares, já que ela mostra a realidade do mercado em março deste ano. “Mas a gente sabe que não há grande oscilação, e que o movimento especulativo tende a se confirmar.” O pesquisador ressalta que o mercado local está aquecido, e diz que a situação se intensificou com o aumento dos recursos para financiamento imobiliário no país nos últimos meses (veja Memória).

O professor afirma, entretanto, que isso não significa que comprar imóvel seja um mau negócio no DF, ou que exista um risco iminente de estouro de bolha no setor imobiliário. “São décadas até uma bolha estourar e, até isso acontecer, revender imóvel continua vantajoso, porque os preços vão subir”, diz

Entre as medidas sugeridas pelo professor, estão políticas públicas voltadas à oferta de terrenos, o que forçaria uma queda no preço dos imóveis. “O DF é um caso emblemático. A Terracap (Companhia Imobiliária de Brasília) concentra as áreas para construção, que são poucas”, comenta.

Realidade
O presidente do Sindicato de Compra e Venda, Locação e Administração do Distrito Federal (Secovi-DF), Miguel Setembrino, afirma que os dados relativos ao rendimento do aluguel revelados pela pesquisa confirmam a realidade do mercado local. Segundo ele, a renda registrada pelo setor fica entre 0,3% e 0,4% ao mês, enquanto, em outras capitais, ela fica entre 0,7% e 0,8% mensais. “De fato, é pouco na comparação com outros estados, e para um mercado tão aquecido”, diz ele que não enxerga uma situação de risco no DF.

Para Luís Fazzioni, 34 anos, dono da Fazzioni Consultoria, empresa que constrói e orienta clientes na aquisição de imóveis para revender, o investidor do DF foca mais na venda do que na obtenção de renda com o aluguel. “Brasília tem um perfil atípico. A oferta do aluguel na região central supera a demanda. Todos estão mais interessados em comprar imóveis. Então, o investidor busca retorno na venda, mas, enquanto tem o imóvel, quer que ele se pague por meio do aluguel”, diz.

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