A expansão do funcionalismo público, o avanço do setor privado e a chegada de novas empresas impulsionam o mercado imobiliário corporativo em Brasília. Construtoras e investidores perceberam a demanda reprimida e passaram a apostar na rentabilidade de consultórios, escritórios e salas comerciais em geral. Onde ainda resta espaço, empreendimentos não residenciais ou mistos são erguidos e vendidos com uma velocidade espantosa. A valorização das unidades, segundo imobiliárias, tem alcançado o percentual de 25% ao ano ; a mesma variação observada no superaquecido mercado residencial.
Complexos empresariais são recentes na capital do país. Até cinco anos atrás, por exemplo, os antigos prédios do Setor Comercial Sul eram as únicas opções para quem quisesse instalar algum negócio no centro da cidade. De lá para cá, terrenos vazios em todo o Plano Piloto e em cidades como Águas Claras e Taguatinga deram lugar a edifícios modernos, prontos para atender às exigências de grandes empresas. ;Brasília tem crescido bastante e, com isso, é natural que a procura por imóveis corporativos aumente;, comenta o presidente da Associação de Dirigentes de Empresas do Mercado Imobiliário do Distrito Federal (Ademi-DF), Adalberto Valadão.
Preços disparam
Unidades em prédios comerciais não ficam ociosas por muito tempo no DF. Apesar do aumento da oferta nos últimos anos, a escassez ainda é grande, o que faz os preços subirem sem parar. Na área central, o metro quadrado de escritórios novos chega a R$ 12 mil. No Noroeste, o bairro ecológico ainda em construção, o valor do mesmo espaço em lojas de um empreendimento misto alcança R$ 18 mil. A valorização inflaciona o aluguel, que, em dois anos, dobrou de preço em alguns pontos das asas Sul e Norte. Pagá-lo virou um pesadelo para pequenos empresários, que se dizem vítimas de ;especulação;.
O mercado imobiliário corporativo da capital federal despertou o interesse dos principais grupos investidores nacionais. Os fenômenos de vendas ; a preços e velocidade que surpreendem as próprias empresas ; atraíram a STX Desenvolvimento Imobiliário, que se uniu à João Fortes Engenharia e ao Fundo Imobiliário Opportunity para lançar um complexo multifuncional com seis torres no Setor Hoteleiro Norte. Dois blocos já foram entregues. O último deve ficar pronto em 2012. Até lá, o empreendimento que ocupa 221 mil metros quadrados terá acumulado um valor geral de vendas (VGV) de R$ 500 milhões.
No mês passado, uma das torres do complexo, com 17 andares, foi vendida para a Caixa Seguros pela cifra de R$ 168 milhões. Quase todas as 1.660 unidades destinadas a comércio e escritórios dos outros prédios já têm dono. ;Não tinha como dar errado. O mercado de Brasília tem apresentado um desempenho fabuloso. As grandes empresas do setor estão ou se preparam para estar na cidade;, diz o diretor da STX, Marcos Sá. A negociação para a compra do terreno no coração da capital começou em 2000. O primeiro bloco foi entregue em 2004 e o segundo, quatro anos depois. Os imóveis têm apresentado uma sequência contínua de valorização.
Órgãos da administração pública pressionam o mercado de imóveis corporativos e tornam a realidade de Brasília ainda mais atraente. O espaço físico das repartições não cresce na mesmo proporção de contratações feitas pelos governos local e federal. Com mais gente no quadro de funcionários, a procura por novos lugares se torna inevitável. Antes mesmo de ser inaugurado, um empreendimento comercial próximo ao Parque da Cidade chamou a atenção da Agência Nacional de Aviação Civil (Anac) e da Secretaria Especial de Direitos Humanos, que hoje ocupam boa parte das unidades.
O centro dos Três Poderes atrai multinacionais e escritórios de advocacia, que fazem questão de ocupar ambientes luxuosos. Além disso, empresas locais instaladas em construções antigas têm procurado migrar para prédios modernos, com mais tecnologia e conforto.
;Os compradores não são apenas especuladores. Pelo contrário: a maioria é gente pensando em expandir o negócio;, conta Bruno Bomtempo, diretor da incorporadora Markimob, que lançou, do ano passado para cá, dois empreendimentos com unidades comerciais: um em Taguatinga e outro no Noroeste. A valorização do metro quadrado, nesse período, beira os 30%.
O rico espaço comercial
Veja os preços médios do metro quadrado para
escritórios novos em alguns pontos de Brasília, segundo informações do mercado*:
- Setor Comercial Sul: entre R$ 2.750 e R$ 4.620
- Setor Comercial Norte, Setor Bancário Norte, Setor Bancário Sul, Setor Hospitalar Sul: entre R$ 5.500 e R$ 12.000
- Asas Sul e Norte: entre R$ 3.850 e R$ 8.250
Confira alguns itens de projetos de edifícios corporativos novos:
- Forros rebaixados e piso elevado
- Estrutura para internet sem fio, ao menos no térreo
- Sistema de cadastramento de visitantes por captura de imagens
- Monitoramento por câmeras 24 horas por dia
- Preparação para sistema de ar condicionado
- Sistema inteligente contra incêndio
*As variações em cada região se devem ao tempo de construção, ao estado de conservação, ao projeto, ao padrão de acabamento, ao número de garagens
Aluguéis mais seguros
Pouca oferta, muita demanda, preço nas alturas e investidores atentos aos imóveis corporativos. Os aluguéis comerciais são tradicionalmente mais seguros do que os residenciais, pois têm contratos maiores e riscos menores. ;Além disso, as empresas costumam investir no imóvel alugado, o que reduz os gastos com manutenção;, lembra o diretor comercial da Beiramar Imóveis, Pedro Fernandes. Ele destaca o sucesso de lançamentos de torres comerciais em Águas Claras e no Setor de Indústrias Gráficas (SIG). ;A dinâmica do Distrito Federal mudou. Acabou a lógica de que só se trabalha no Plano Piloto;, completa.
Pouca oferta, muita demanda, preço nas alturas e investidores atentos aos imóveis corporativos. Os aluguéis comerciais são tradicionalmente mais seguros do que os residenciais, pois têm contratos maiores e riscos menores. ;Além disso, as empresas costumam investir no imóvel alugado, o que reduz os gastos com manutenção;, lembra o diretor comercial da Beiramar Imóveis, Pedro Fernandes. Ele destaca o sucesso de lançamentos de torres comerciais em Águas Claras e no Setor de Indústrias Gráficas (SIG). ;A dinâmica do Distrito Federal mudou. Acabou a lógica de que só se trabalha no Plano Piloto;, completa.
O complexo da STX, da João Fortes e do Opportunity no Setor Hoteleiro Norte fisgou Edson Barbosa, 33 anos, diretor de uma empresa de engenharia. Ele e o sócio compraram três imóveis comerciais na torre prevista para ser entregue em maio de 2012. No lançamento, em março de 2009, o metro quadrado da unidade com 28 m; custava R$ 7 mil. Um ano e nove meses depois, vale algo em torno de R$ 12 mil. ;Salvo se houver uma oferta irrecusável, nossa intenção é segurar o imóvel para fazer renda com o aluguel;, conta Barbosa, que, como empresário, conhece muito bem a dificuldade em encontrar espaços corporativos em Brasília.
Para o diretor comercial da Lopes Royal, Leonel Alves, a valorização de salas corporativas não vai perder ritmo nos próximos anos. ;Qualquer empreendimento que for lançado será sucesso de vendas simplesmente porque não existe espaço para atender a demanda;, sustenta. Até o dia 15, adianta ele, a empresa dará início à comercialização de um prédio com 102 consultórios no Setor Hospitalar Norte ; a R$ 14 mil o metro quadrado. ;Há mais de 20 anos aquela região não ganha um prédio. Já temos vários interessados;, comenta Alves, antes de reforçar vantagens para o investidor: facilidade de locação, menor inadimplência e maior rentabilidade.
PALAVRA DE ESPECIALISTA
Multifuncional ganha força
"O aquecimento do mercado imobiliário corporativo é uma realidade. Quase todos os projetos lançados atualmente dispõem de salas comerciais pelo menos no térreo do edifício. Ganha força o conceito dos complexos multifuncionais, onde a pessoa pode morar e trabalhar nele. É uma tendência em várias cidades e também em Brasília, por conta, entre outros fatores, do crescimento da cidade e do trânsito complicado. Os compradores procuram conforto e praticidade. Além disso, as empresas locais e as que chegam a cidade carecem de bons espaços para se instalar. Existe uma demanda muito alta e faltam opções. A procura é tanta que há longas listas de espera para compra e aluguel de salas comerciais, principalmente no centro da capital;.
Gina Fonseca, consultora de marketing imobiliário,com 27 anos de experiênciano mercado brasiliense