Helena Mader
postado em 13/02/2011 08:05
Para regularizar um condomínio, os moradores têm que elaborar projetos urbanísticos, estudos ambientais, enfrentar idas e vindas nos cartórios de registro de imóveis e vencer a burocracia dos órgãos públicos. O caminho até a legalização dos lotes e a conquista das escrituras é longo e cheio de obstáculos. Nos últimos quatro anos, 94 parcelamentos irregulares foram parcialmente legalizados no Distrito Federal ; média de 24 projetos aprovados por ano. Como 159 loteamentos estão com processo em análise no governo, seria necessário aguardar pelo menos seis anos para zerar a atual fila de espera pela regularização. Além disso, outros 260 loteamentos nem sequer têm projetos prontos, o que mostra a complexidade do problema.Pelo menos 550 mil brasilienses vivem em condomínios construídos a partir da grilagem de terras particulares, de propriedade do GDF ou da União. Para cada um desses casos, os procedimentos e métodos são diferentes, o que muitas vezes confunde os moradores e líderes comunitários que trabalham em prol da legalização.
Os condomínios construídos em terras particulares representam 80% dos 513 parcelamentos existentes no Distrito Federal. Nesses casos, a alienação dos lotes é mais fácil, já que a negociação é feita diretamente entre o dono das terras e os ocupantes, sem a necessidade de avaliação pelo preço de mercado, como ocorre com as áreas públicas. Mas os empecilhos para o registro em cartório também são diversos, como a falta de identificação do verdadeiro dono da área.
Quantitativo
Dos 94 condomínios regularizados desde 2007, 85% estão em terras privadas. Apesar de os números demonstrarem uma participação expressiva no total de áreas legalizadas, os parcelamentos particulares são menos populosos e representam um percentual menor no montante de lotes regularizados e de pessoas beneficiadas. Em uma pequena parte do Itapoã regularizada recentemente, por exemplo, mais de 6 mil terrenos tiveram os projetos aprovados. Lá, os imóveis são públicos e abrigam mais de 26 mil pessoas.
A burocracia e as regras rígidas para registro de imóveis em regularização são algumas das principais reclamações dos síndicos. A intrincada situação fundiária do Distrito Federal complica ainda mais. Na época da criação da nova capital, centenas de hectares foram desapropriados, mas muitas indenizações não foram pagas, o que gerou discordância sobre os reais proprietários de vários imóveis. Além disso, os grileiros que atuaram livremente na cidade falsificaram documentos, muitas vezes recorrendo a cartórios de cidades do Entorno.
Com isso, fica difícil encontrar os antigos donos de algumas áreas. O cartório só pode liberar o registro quando encontra os proprietários ou seus herdeiros. Quando o espólio inclui várias pessoas, é preciso da assinatura de todas elas. Além disso, se houver divergências no projeto urbanístico aprovado, o cartório também bloqueia a emissão de escrituras.
À espera
Dos 159 condomínios que têm projetos prontos à espera de aprovação, 116 estão em terras particulares; 28 em áreas da Terracap; três são da União e 12 são desapropriadas em comum, ou seja, têm um percentual de área pública e outro de área privada.
Falta de documentação complica
Sobradinho reúne grande parte dos condomínios irregulares construídos em terras particulares. O tabelião do 7; Ofício de Registro de Imóveis e responsável pela região, Ricardo Rodrigues Alves dos Santos, conta que encontra problemas na maioria dos processos, como falta de identificação da matrícula do parcelamento ou desconhecimento sobre o real proprietário. ;Em alguns casos, a matrícula está irregular e precisa ser retificada. Esses casos são menos complicados, depende apenas do trabalho técnico, como elaboração do memorial descritivo;, explica o tabelião. ;Mas quando os ocupantes não sabem quem é o dono da terra ou desconhecem em qual matrícula está o imóvel, aí a situação é bem mais complicada porque os cartórios não podem registrar;, acrescenta.
O administrador de empresas Marcos Ribeiro, 56 anos, e a mulher, Maria Olímpia Azevedo, moram no Condomínio Quintas do Sol, na região do São Bartolomeu. Lá, os terrenos são particulares e não será necessário pagar novamente pelo lote. Marcos torce pela regularização rápida para ter a escritura do seu lote, onde vive há seis anos. ;Esse status de irregular incomoda muito.;
O Condomínio Entre Lagos, em Sobradinho, está em terras particulares e foi regularizado em maio de 2008. À época, o GDF publicou um decreto com a aprovação dos projetos urbanísticos e ambientais do parcelamento ; pré-requisitos para o registro em cartório. Mas, quase 20 meses depois, as escrituras ainda não saíram. O cartório exigiu a anuência de todos os vizinhos do parcelamento. ;Tivemos dificuldade porque havia muitas chácaras vazias e não encontrávamos os donos; reclama o síndico Adilson Barreto. Para ele, os procedimentos do cartório têm que ser simplificados.
No Condomínio Serra Azul, em Sobradinho, a situação é muito mais complexa. Ninguém sabe a quem pertencem os 50 hectares de terras ocupadas irregularmente. Morador da área e ex-síndico do parcelamento, José Guerra afirma que a orientação jurídica é para que a comunidade entre na Justiça com uma ação de usucapião. ;Só assim o cartório vai poder liberar as escrituras;, conta Guerra.
O secretário de Desenvolvimento Urbano e Habitação, Geraldo Magela, explica que estão sendo traçadas as diretrizes para acelerar o processo de regularização. Ele adianta que o Grupo de Regularização de Parcelamentos (Grupar), responsável pela análise dos pedidos de legalização, passará por mudanças. (HM)