Mayara Subtil - Especial para o Correio
postado em 14/10/2017 08:00
A rapidez na forma de cobrança de dívidas de condomínio contribuiu para uma queda expressiva nos índices de inadimplência dos brasilienses, em 2017, na comparação com os dois últimos anos, avalia o Sindicato dos Condomínios do Distrito Federal (Sindicondomínio). De acordo com o sindicato, a taxa atual está entre 12% e 15,6%. Em 2015, o índice bateu o patamar de 25% e, em 2016, 17%. A mudança na legislação alterou a forma de cobrar de quem está inadimplente. Se, antes, um processo demorava mais de dois anos, agora ele pode ser resolvido em três dias.
Desde 2016, quando o novo Código de Processo Civil (CPC) entrou em vigor, os condomínios puderam cobrar a dívida com mais agilidade. Antes, quando os síndicos precisavam recorrer à Justiça para a cobrança, os processos demoravam até dois anos, porque o condomínio precisava provar o débito, esperar a resposta do condômino inadimplente, e aguardar que o juiz mandasse o condômino pagar.
[SAIBAMAIS]Pela nova lei, a dívida de condomínio virou um título extrajudicial que pode ser executado diretamente. Ou seja, o síndico já pode pedir na Justiça que o condômino pague o que é devido, em um prazo de até três dias. Caso não receba, se iniciam os procedimentos para penhora do imóvel ou, ainda, o bloqueio de contas bancárias. Em situações extremas, o imóvel da dívida pode ir a leilão. A média é que o procedimento esteja concluído em 1 ano e meio.
Síndica de um condomínio em Taguatinga, a dona de casa Maria das Dores Oliveira, 65 anos, fez uso da nova lei para cobrar a dívida de uma condômina. Ela conta que tentou resolver a situação diretamente com a devedora. Sem conseguir acordo, resolveu recorrer à Justiça, quando o novo CPC já estava em vigor. ;Correu rápido o processo. Infelizmente, o apartamento da moradora chegou a ir a leilão;, conta.
Maria das Dores não deixa mais os débitos passarem de dois meses. ;Ainda há condôminos com quem consigo conversar, mas, com outros, preciso ser mais rígida. Se eu não tenho o mínimo de retorno, encaminho para a Justiça direto;, diz ela.
Para o advogado Rafael Braga, membro da Comissão de Direito do Consumidor da OAB, com as mudanças, a tendência é que os moradores inadimplentes deem mais atenção à cobrança do condomínio. ;O novo CPC tira a sensação de impunidade. Sabendo que a pior forma de quitar a dívida é por o imóvel à disposição da Justiça, os devedores vão se precaver;, explica Rafael.
Ele afirma que a forma antiga não acabará, mas garante que toda negociação com as novas regras se torna simplificada. ;A rapidez leva à eficiência. A pessoa vai pensar duas vezes antes de ficar em débito;, opina.
O presidente do Sindicondomínio, José Geraldo Dias Pimentel, concorda que o novo código trouxe eficiência. Contudo, lembra que a relação entre síndico e morador necessita ser boa, para evitar que a situação seja resolvida pela Justiça. ;É fazer uma administração mais participativa. Deixar claro, em assembleia, que os síndicos querem que os moradores não tenham problemas;, pondera.
Estratégias
As regras do CPC não impedem que normas sejam estipuladas em assembleias de condomínio. Porém, os gestores de condomínios não podem ir contra o que é previsto em lei, afirma o professor de direito da Universidade de Brasília (UnB) Guilherme Fernandes. ;Na verdade, o ideal é mandar logo uma carta de cobrança ao morador. Mas como e quando alertar da dívida depende do que a assembleia decidir.;
Síndica de um prédio em Taguatinga Sul, a professora Luíza Batista, 45 anos, sempre procurou adotar medidas administrativas para conter a inadimplência do condomínio. Ela não cogita usar a nova lei. A taxa de inadimplência, que já havia chegado a 23%, com as medidas adotadas está, hoje, em 3%. Entre as estratégias que usou para reduzir a inadimplência, ela cita os comunicados constantes sobre a importância de ter os pagamentos em dia. ;Essas ações foram mantidas. É preciso também deixar sempre claro o que está sendo feito, para que todos entendam como o dinheiro está sendo investido;, explica Luíza. ;Quando um não paga o condomínio, todos têm prejuízo.;