postado em 29/12/2008 09:58
O pacote habitacional que o governo prepara para anunciar em janeiro terá como foco a construção de casas com valor entre R$ 50 mil e R$ 100 mil. O projeto do governo é oferecer garantias parciais do Tesouro Nacional aos financiamentos concedidos pelas construtoras a seus clientes nos primeiros anos após a venda, quando a taxa de inadimplência é mais alta. Com isso, a equipe econômica avalia que reduzirá o risco do investimento e conseguirá atrair os investidores privados.
A proposta em discussão ainda inclui a padronização das casas que serão construídas. O governo considera que pode reduzir custos se as exigências feitas por municípios forem uniformes em todo o país.
Hoje, o código de obras varia de uma cidade para outra, o que exige que as construtoras façam mudanças nos projetos. A idéia é que, para aderir ao programa habitacional que será lançado, os municípios aceitem fazer exatamente o projeto definido pelo governo.
Uma outra forma de reduzir os custos será a oferta de infra-estrutura nos locais onde forem construídas essas residências. A equipe econômica discute a oferta, por União, Estados e municípios, de benfeitorias como energia elétrica, saneamento e água tratada.
A garantia que o Tesouro oferecerá às construtoras deverá cobrir só parte das perdas com inadimplência. A equipe econômica ainda estuda o percentual, mas a idéia é que parte significativa do risco continue no setor privado para evitar que as construtoras concedam financiamento a clientes ruins.
O governo vai concentrar a ajuda nos primeiros cinco anos do financiamento. Essa é a época de maior risco de desistência dos compradores e também quando as construtoras estão gastando para levantar o imóvel. Passado esse período, a tendência é que quem comprou já esteja morando no imóvel e não deixe de pagar. Para as construtoras, se houver inadimplência, o imóvel pode ser revendido depois de concluído.
O ministro Guido Mantega (Fazenda) já anunciou que o objetivo do governo é construir 300 mil casas em dois anos. A definição do valor das moradias que serão construídas é baseada na avaliação do governo de que a construção para a baixa renda tem financiamento por meio de programas subsidiados pela União e por recursos do FGTS (Fundo de Garantia do Tempo de Serviço).
A classe média mais alta seria financiada diretamente pelos bancos privados e com a retirada de recursos das contas vinculadas do FGTS. Portanto, a necessidade de estímulo estaria concentrada na classe média de renda mais baixa, sem fonte de financiamentos nem oferta de imóveis em quantidade suficiente.
O orçamento para o novo pacote habitacional ainda não foi definido. A opção por oferecer uma garantia parcial leva em conta as restrições de gastos do governo. Se a União fosse construir as casas e depois vendê-las, teria uma despesa muito elevada. Ao conceder garantias, que funcionarão como uma espécie de seguro contra a inadimplência, o governo consegue construir muito mais com o mesmo dinheiro.
As medidas para estimular a construção civil fazem parte de um pacote maior que o governo lançará em janeiro para tentar atenuar a queda no crescimento da economia. A meta do governo, considerada pouco realista pela maior parte dos analistas, é alcançar um crescimento de 4% em 2009. O próprio Banco Central estima que o PIB não aumente mais que 3,2% no ano que vem.
A construção civil também deverá ser beneficiada por uma mudança no valor máximo dos imóveis a serem adquiridos com o saque de recursos do FGTS. O limite atual, de R$ 350 mil, deve subir. O governo analisa se esse teto se aplicará somente às retiradas do fundo ou também para financiamentos por meio do SFH (Sistema Financeiro da Habitação).
Segundo estudo da FGV Projetos, ao fim de 2007 o déficit de moradias no país era maior que 7,2 milhões de unidades.