As novas regras que passam a reger as relações entre proprietários de imóveis e inquilinos começam a valer a partir de amanhã. A recente lei promete impulsionar o mercado, trazendo de volta propriedades afastadas do segmento de locação há muito tempo ao facilitar a negociação e conferir maior segurança às partes. Por um lado, beneficia quem precisa alugar ao flexibilizar a exigência de fiador, permitindo até que contratos sejam firmados sem essa figura. Por outro, favorece o locador ao acelerar os processos de despejo de inquilinos inadimplentes e fortalece a posição dos bons pagadores (leia quadro ao lado).
;O mercado tende a melhorar;, avaliou José Augusto Viana, presidente do Conselho Regional de Corretores de Imóveis de São Paulo (Creci-SP). ;Mas esse movimento deve ser lento e seu efeito não será imediato.; Para ele, quem tem imóvel fechado ; e ele diz que, segundo o Ministério das Cidades, são 4,5 milhões de propriedades vagas em todo o país ; deverá esperar as primeiras decisões judiciais antes de se posicionar. O mercado deve reagir conforme a interpretação dos juízes e a velocidade de retomada dos imóveis. ;Quem investe é cauteloso;, disse ele.
Cuidados
Para o presidente da Associação Brasileira de Lojistas de Shopping (Alshop), Nabil Sahyoun, a nova lei é motivo de preocupação. ;Os lojistas devem tomar muito cuidado para que não sofram com os prejuízos acarretados pela inadimplência.;
O Sindicato do Comércio Varejista do Distrito Federal (Sindivarejista), contudo, é mais otimista. ;Nossa avaliação é que a nova legislação vai dar força ao proprietário sem trazer grandes consequências para os lojistas;, analisou Antonio Augusto Carvalho de Moraes, presidente do Sindivarejista. Ele alerta porém para que os lojistas tenham mais atenção aos contratos de aluguel. ;É preciso que esse instrumento especifique o que pode e o que não pode, detalhando regras de fiança, desocupação, reajustes, etc., para que fique bem para todas as partes.;
É o que aconselha também a advogada Emanuela Veneri, da Arbimóvel, empresa de arbitragem e mediação de negócios imobiliários. ;Essa lei dá mais agilidade ao mercado e exigirá maior negociação entre as partes para que sejam acertadas questões como a da fiança, por exemplo;, disse ela. A lei que entra em vigor permite que o contrato de locação seja renovado automaticamente no vencimento, passando a vigorar por prazo indeterminado. ;Nesse caso, deixa de existir também a multa rescisória, pois o contrato não tem mais prazo de validade;, explicou Emanuela.
Outra mudança especificada pela lei é para os casos de separação judicial, divórcio ou dissolução da união estável, quando o contrato de aluguel passa para a parte que continuar ocupando o imóvel. Com isso, o fiador deverá ser comunicado da mudança no titular do contrato e ele ; fiador ; terá a possibilidade de solicitar a sua desoneração do compromisso em um prazo de 30 dias, quando começará a contar o período de 120 dias para seu desligamento completo do contrato.
Já o inquilino, por sua vez, terá outros 30 dias para apresentar novo fiador. ;São detalhes como esse que, acredito, forçará uma negociação mais estreita entre inquilino e proprietário;, disse a advogada. Isso porque a lei permite que um contrato de aluguel seja válido mesmo que não haja fiador.
Sem fiador
Nos casos de contrato sem fiador, Emanuela Veneri, da Arbimóvel, aconselha atenção no vencimento. ;O pedido de despejo pode ser solicitado pelo proprietário na Justiça a partir do dia seguinte ao vencimento da obrigação não paga.; O juiz vai analisar e pode concordar. Se a liminar for concedida, o ocupante terá 15 dias para sair. ;Quando há fiador, a tramitação do processo por inadimplência é um pouco diferente, pois aciona o garantidor do contrato.; Em compensação, o inquilino poderá devolver o imóvel a qualquer momento, sem que o proprietário se recuse a receber.
Equilíbrio negociado
Em se tratando de locação de imóveis comerciais, o presidente do Sindivarejista, Antonio Augusto Carvalho, faz uma avaliação positiva da legislação que entra em vigor. ;A lei está equilibrada para quem cumpre suas obrigações e certamente vai melhorar o relacionamento entre proprietário e inquilino;, avaliou.
Entretanto, para que se chegasse a essa análise favorável, foi preciso que o presidente Luiz Inácio Lula da Silva vetasse vários pontos da Lei n; 12.112. Os pontos mais polêmicos foram retirados a pedido dos lojistas. Agora, o comerciante que aluga uma loja poderá perder o ponto no momento de renovar o contrato caso algum empresário se proponha a desembolsar mais pelo local. Nesses casos, o lojista ocupante terá mais do que os 15 dias iniciais dados na versão original da lei aprovada pelo Congresso.
Outro ponto modificado é relativo à prerrogativa do comerciante de entrar com ação judicial pedindo o pagamento de indenização por parte do locador se acreditar ter sido prejudicado por ter sido preterido no momento da renovação do contrato de aluguel. No texto aprovado pelo Congresso, essa indenização só poderia ser solicitada se o proprietário não desse o destino alegado para a retomada do imóvel no prazo de três meses. (LV)
Ouça entrevista com Emanuela Venery, diretora da consultoria de imóveis Arbimóvel sobre a lei do inquilinato, que entra em vigor nesta segunda-feira
