Vânia Cristino/ Especial Estado de Minas
postado em 22/08/2010 09:43
Com inflação estável e juros em baixa, o financiamento imobiliário é a modalidade de crédito que mais cresce no país. Segundo o Banco Central, embora em relação ao Produto Interno Bruto (PIB, soma de todas as riquezas do país) o crédito de imóveis represente apenas 3,3%, a taxa de crescimento nos últimos 12 meses terminados em junho alcança 56,2%. A tendência(1) para os próximos anos, de acordo com o Banco do Brasil, é que a carteira dos bancos, hoje de R$ 120 bilhões, chegue a R$ 400 bilhões (alta de 233%) em 2014 e a relação com o PIB passe para cerca de 7,5%.
Segundo o vice-presidente de Cartões, Novos Negócios e Varejo do BB, Paulo Rogério Caffarelli, há muito que o financiamento imobiliário deixou de ser o patinho feio para os bancos. ;A troca da hipoteca pela alienação fiduciária deu mais segurança para o negócio;, disse. Na hipoteca, o imóvel era a garantia do banco em caso de inadimplência, mas existia um custo elevado para a retomada do bem, além de uma demora na ação judicial em torno de cinco anos. Isso não acontece com a alienação fiduciária. Por esse instrumento, criado em 1997, o mutuário só se torna efetivamente dono do imóvel que está comprando financiado depois que paga a última prestação.Disputa
Em caso de inadimplência, no máximo em até nove meses, a instituição financeira consegue a retomada do imóvel. ;Melhorou muito o balanço de risco da carteira;, admitiu a superintendente de Negócios Imobiliários do Santander, Nerian Gussoni. De acordo com Caffarelli, o crédito imobiliário é um excelente negócio, hoje disputadíssimo pelos bancos. ;É um produto fidelizador do cliente, que fica com o banco por 15 anos ou mais;, argumentou. O Banco do Brasil é novo no negócio ; tem menos de dois anos nesse mercado ;, mas já ocupa o quinto lugar em financiamento de imóveis no país, com participação de 1,85% desse tipo de empréstimo.
O primeiro lugar disparado é da Caixa Econômica Federal, que detém 69,94% do mercado, seguida por Itaú Unibanco, Santander e Bradesco. Pelos cálculos do BB, a carteira dos bancos em crédito imobiliário vai alcançar R$ 140 bilhões até o fim do ano. O desembolso, segundo a Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário de Poupança (Abecip) vai atingir R$ 69 bilhões, sendo R$ 50 bilhões da caderneta de poupança e R$ 19 bilhões de recursos do FGTS. A estimativa do setor é de que a quantidade de novos contratos em 2010 chegue perto de um milhão, sendo mais da metade unidades de valor até R$ 130 mil, financiadas com recursos do FGTS.
1 - Agilidade
A disputa dos bancos pelo financiamento imobiliário vai provocar, em curto prazo, uma queda considerável do tempo gasto entre a decisão da compra e a assinatura do contrato. Em média, hoje, os bancos levam 45 dias úteis para aprovar a operação, depois que o futuro mutuário consegue entregar toda a papelada, que vai desde certidão de nada consta até documentos cartoriais. Na meta das instituições financeiras está o prazo de 30 dias úteis.
Poupança necessária
O valor médio do financiamento habitacional vai passar dos atuais R$ 130 mil para R$ 150 mil em 2014. A estimativa foi feita pelo Banco do Brasil, o caçula dos grandes bancos no empréstimo para a casa própria. O BB baseia sua projeção na evolução crescente da renda ao longo desse período, além de taxas de juros estáveis para o empréstimo de longo prazo.
Para o BB, a carteira dos bancos poderá saltar para R$ 400 bilhões em 2014 ; hoje está em R$ 120 bilhões, com o desembolso anual chegando em R$ 100 bilhões. Para que essa expectativa se torne realidade, é preciso, no entanto, que a caderneta de poupança continue acumulando captação líquida positiva, o que significa saques superiores aos depósitos ao longo do tempo.
Atualmente, o saldo da poupança está na casa dos R$ 270 bilhões. Para continuar a desempenhar o papel de principal fonte do crédito habitacional para a classe média, o saldo da poupança tem que ser da ordem de R$ 570 bilhões em 2014. É da caderneta que sai o dinheiro para financiar a casa própria, cujo valor de mercado ou de avaliação é superior a R$ 130 mil. (VC)
Entrevista - Daniel cherman
Diversificação é o caminho
Brasil é o primeiro país onde a Tishman Speyer desenvolve prédios residenciais
Rosana Hessel
Enviada especial
Rio de Janeiro ; Dona de edifícios ícones nas maiores cidades do mundo, como o Rockfeller Center, em Nova York, e o Messeturm (um dos mais altos da Europa), em Frankfurt, na Alemanha, a Tishman Speyer entrou no Brasil em 1995 apostando na estabilização da economia. Entretanto, o primeiro empreendimento foi inaugurado em plena desvalorização do real em 1999. A companhia, então, botou o pé no freio e partiu para diversificar a carteira, levando o Brasil a ser o primeiro país no mundo em que a empresa investiu em prédios residenciais. Com os bons ventos da economia soprando a favor, a empresa criou o primeiro fundo de investimento voltado exclusivamente para o mercado brasileiro. Agora, a Tishman está estruturando um terceiro fundo, no valor de US$ 400 milhões, que serão aplicados em Brasília, no empreendimento Green Towers, parceria com a Via Engenharia. A seguir, alguns trechos da entrevista do principal executivo da Tishman no Brasil, Daniel Cherman, concedida ao Correio.
Como ocorreu a internacionalização da Tishman? Como a empresa vê os mercados emergentes?
A companhia saiu pela primeira vez dos Estados Unidos em 1988, quando foi para a Alemanha, mas a tendência era ir para outros mercados, incluindo os emergentes. Hoje, a Tishman também está na Índia e na China e a gente percebe que os países emergentes estão cada vez mais importantes dentro dos investimentos que a empresa tem no mundo. Nos próximos anos, os mercados emergentes podem praticamente dobrar de tamanho e chegar a 40% dos investimentos da companhia.
E o mercado brasileiro? Como foi a entrada e quais são os próximos passos no país?
A Tishman veio ao Brasil em 1995, iniciando as atividades em São Paulo e acompanhando a estratégia de diversificação de investimentos da empresa no mundo. De 2000 para cá, com as mudanças estruturais da economia, começamos a investir mais no país e hoje são os investidores internacionais que querem estar no Brasil. Até 2005, alocávamos aqui a sobra dos recursos de fundos que tínhamos no exterior. Em 2006, criamos o primeiro fundo de investimentos exclusivo para o Brasil, de US$ 600 milhões, captados no exterior que foram destinados a nove empreendimentos, incluindo o Green Towers. Depois, em 2008, captamos recursos para um segundo fundo, de US$ 130 milhões, mas veio a crise mundial e os investidores saíram . Agora estamos no meio do processo de captação do terceiro fundo exclusivo para o mercado brasileiro, de mais US$ 400 milhões.
E que projetos vocês estão prospectando para esse terceiro fundo?A empresa foca bastante as cidades do Rio de Janeiro, de São Paulo e de Brasília. O mercado residencial tem uma perspectiva muito boa em Brasília. A Tishman atua em segmentos de escritórios e residencial e estamos interessados no mercado industrial e também no de logística. Vamos buscar alternativas e parcerias de longo prazo como a que temos com a Via.
Diante das taxas de crescimento robustas da economia brasileira atualmente, como os investidores estrangeiros estão enxergando o Brasil?
Os investidores estão muito empolgados. O Brasil, lá fora, está muito bem posicionado. As instituições mais confiáveis, o controle da inflação, as contas externas mais equilibradas e a conquista do grau de investimento deixaram o país muito mais atraente. Hoje, os investidores estrangeiros nos procuram querendo vir para o Brasil. Um investimento imobiliário é de longo prazo. E em um projeto de longo prazo no Brasil, as crises vêm e vão. Mas a gente acredita muito no país e estamos seguros de que os investimentos terão bons resultados.
Depois de 2008, quando o Brasil saiu mais rápido da última crise econômica global, vocês aceleraram os investimentos no país?
Esse é um ponto interessante. Nós somos uma empresa global. As grandes crises não aconteciam na Europa e nos EUA e, pela primeira vez, foi o contrário. No primeiro momento, foi difícil compreender essa nova situação, mas quando isso foi percebido rapidamente mantivemos projetos como o que estamos desenvolvendo em Brasília, que começou em 2007 e passou pela crise. Isso demonstra que saímos mais forte dela e mais preparados para projetos de longo prazo. Acredito que a percepção lá de fora é que o Brasil está em um momento diferente do resto do mundo.
Agora, mesmo em um ano eleitoral, qual é a percepção do risco político desta vez? É realmente diferente de 2002?
A percepção tanto nossa quanto lá de fora é que a eleição é um evento que tem muito menos importância desta vez do que em 2002. O risco político sempre existe, mas ele é visto como muito baixo. Acho que hoje, com a economia crescendo a 7%, a taxa de juros aumentado, a inflação crescendo pouco, a falta de infraestrutura é o risco que nos deixa mais preocupados, especialmente quando o país se prepara para sediar a Copa do Mundo em 2014 e as Olimpíadas em 2016.