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Estado de Minas

Evite problemas com a Receita ao comprar ou vender um imóvel


postado em 29/01/2012 08:10

Nas garras do Leão

Ao negociar um imóvel, é importante conhecer as regras para não ter
problemas com o Fisco e evitar pagar mais do que o necessário

Quem compra o primeiro imóvel, até o valor de R$ 440 mil, não paga Imposto
de Renda. No valor da venda, devem estar incluídos todos os custos da transação: taxas de corretagem, de escritura e de registro, além de gastos com melhorias (comprovadas por recibos ou notas fiscais), para abatimento na futura
declaração de Imposto de Renda.

O contribuinte deve deixar bem claro, no contrato, quem pagará a taxa de corretagem. Se couber ao vendedor, o comprador está obrigado apenas a
pagar o Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI). A taxa varia de
2% a 4% do imóvel, de acordo com as regras de cada município.

Para o vendedor, o Imposto de Renda sobre o ganho de capital (diferença entre o preço que comprou anteriormente e o valor da venda atual) tem que ser pago
até o último dia do mês subsequente. Mas fique atento. Se a venda foi feita em 1º de janeiro, por exemplo, o pagamento do IR tem que ser feito até 29 de fevereiro. O prazo do recolhimento será o mesmo (29 de fevereiro) se o negócio for
fechado em 31 de janeiro, por se tratar do último dia do mês subsequente.
Quem perder prazo pagará multa.

O pagamento do IR não pode esperar até a próxima declaração anual, que se encerra no fim de abril. O Fisco só admite o não recolhimento do imposto se o vendedor declarar que vai comprar outro imóvel em até 180 dias após a transação.

Os valores pagos nos financiamentos de imóveis são informados na declaração
de bens. Somente no fim, será informado o valor total do imóvel. A boa notícia
é que não é preciso fazer todos os cálculos. O Programa de Apuração de
Ganhos de Capital (GCAP), no site da Receita Federal
(www.receita.fazenda.gov.br), faz todas as simulações.

        Fontes: PLKC Advogados e Declare Certo-IOB.

Compradores e vendedores de imóveis, em alguns casos, são isentos do pagamento do Imposto de Renda e de outros tributos. Contudo, na ânsia de realizar o sonho da casa própria — ou de trocar a propriedade por outra maior —, muita gente não presta atenção em detalhes que podem representar desembolsos inesperados. A Receita Federal vem sofisticando a cada ano seus métodos de cruzamento de informações e está de olho nos que sonegam impostos, seja por desconhecimento ou por má-fé. Para se livrar do pesado chicote do Leão, é indispensável saber como encontrar, sem ferir a lei, as oportunidades certas para economizar.

A primeira dica dos especialistas é incluir no valor de venda todos os custos da transação, como corretagem, escritura, registro e obras de melhoria e ampliação (desde que comprovadas por recibos ou notas fiscais). Carlos Harada, advogado tributarista do escritório PLKC Advogados, faz os cálculos para mostrar a diferença de uma simples inclusão de despesa. Se o imóvel custar, por exemplo, R$ 1 milhão e a remuneração do corretor for de 5% do valor, portanto, R$ 50 mil, na hora de prestar conta no cartório, o dono vai declarar ter recebido apenas R$ 950 mil, reduzindo, assim, a prestação de contas com o Fisco.

Quem comprou vai revelar o preço total que desembolsou. Só terá a responsabilidade de pagar o Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), que pode variar de 2% a 4% do valor do imóvel, de acordo com as regras de cada município. Em caso de doação, ou transmissão de pai para filho, quem recebe o bem recolhe o Imposto de Transmissão Causa Mortis e Doação (ITCMD), cuja alíquota é estabelecida pelos governos locais. Esses impostos também devem estar incluídos no custo da aquisição.

O proprietário de um único imóvel que decide vendê-lo por até R$ 440 mil está isento do Imposto de Renda sobre ganho de capital (diferença entre o preço de compra e o de venda), “desde que o contribuinte não tenha vendido outro imóvel nos últimos cinco anos”, esclarece Harada. Acima desse valor, o pagamento do imposto tem que ocorrer até o último dia do mês subsequente. Se o bem foi comprado em janeiro, não importa se no início ou no fim do mês, a data-limite é 29 de fevereiro, último dia útil.

O cidadão só se liberta das garras do Leão se assumir, e cumprir, que vai comprar outro imóvel dentro de 180 dias. Ele não pode esperar até a data da declaração de rendimentos, que, normalmente, ocorre em abril. Se perder o prazo, terá prejuízo. “Os juros para pagamentos em atraso são calculados mês a mês, com base na taxa básica de juros da economia (Selic)”, informa a Receita Federal.

“Se o cidadão quer vender um imóvel para comprar outro, primeiro deve efetuar a venda, para não perder vários benefícios fiscais”, ensina André Duarte, diretor da Declare Certo, empresa do grupo IOB. Nesse caso, se usar o dinheiro recebido para comprar outro imóvel, de qualquer valor, em seis meses, também estará isento de IR. E, se fizer a mesma transação, após cinco anos, estará igualmente desobrigado do pagamento do imposto.

Duarte dá também uma dica para quem tem dois imóveis. “Se o proprietário tiver uma filha solteira, pode doar um para ela. A herdeira pode vender dentro do prazo e também não pagar o IR. Por isso, aconselho primeiro fazer a venda. Depois que comprou, sem consultar um advogado, não há mais o que fazer dentro da lei”, alerta.

Cruzamento
Não é permitido fazer atualização do imóvel pelo valor de mercado. Quem já fez isso e passou pelo Fisco não pode
repetir a proeza. Há cinco anos, a Receita Federal faz o cruzamento de todos os dados da Declaração de Imposto de Renda e quem errou ou omitiu dados vai para a malha fina. “Tem que, para isso (valorização), haver uma justificativa legal. A lei já permite uma redução do imposto pelo tempo. No site da Receita Federal (www.receita.fazenda.gov.br), o contribuinte pode acessar o Programa de Apuração de Ganhos de Capital (GCAP). Ele faz todas as simulações”, ensina André Duarte, diretor da Declare Certo.

Na época da prestação de contas anual, os dados contidos no GCAP devem ser transportados para a Declaração de Rendimentos. Todas as obras e melhoramentos precisam de nota fiscal ou recibo da empresa ou pessoa física que as realizaram. Outro cuidado que o comprador deve ter é com imóveis irregulares. Todos os tributos devem ser pagos dentro do prazo. Principalmente, o ITBI e o ITCMD. Muitas vezes, não se paga a transmissão para o nome do novo proprietário, na ilusão de economizar. “Como não se paga, também não se declara que comprou. A Receita Federal, em princípio, desconhece. O imóvel, para ela, não existe”, destaca Harada.

O equívoco fica encoberto até o momento em que um novo proprietário resolve regularizar a situação. “Aí, ele descobre que comprou o que não existe. O imóvel pode ter passado por cinco, seis ou 10 donos. Todos vão ter que pagar os atrasados, com multa. É uma dor de cabeça desnecessária”, alerta Duarte.

Outro detalhe importante é como fazer a declaração dos imóveis financiados. Os valores precisam ser informados à medida que forem efetivamente pagos. Só no fim, quando saldar o compromisso financeiro, o contribuinte declara o valor total do bem. “Deste modo, os valores dos juros do financiamento, pagos pelo adquirente, também integrarão o custo de aquisição”, explica Harada.

 

Declarações
retidas
Uma série de motivos, entre eles dados incorretos sobre a negociação de imóveis, leva contribuintes a caírem na malha fina da Receita Federal. O Fisco tem até cinco anos de prazo para analisar as inconsistências e convocar o contribuinte a dar explicações. No ano passado, 569 mil pessoas foram apanhadas pelas garras do Leão. A maior parte, 56% do total, omitiu rendimentos. Outros 14% tiveram a Declaração do Imposto de Renda retida em razão de irregularidades nas despesas médicas.

R$ 2,6 bi
a cada dia
A arrecadação bateu recorde em 2011, ao somar R$ 969,9 bilhões, segundo a Receita Federal. O resultado é 10,1% superior ao registrado em 2010, que já foi considerado um destaque na história do país, com R$ 816,5 bilhões. Com isso, os brasileiros nunca pagaram tantos impostos como no ano passado. A cada dia, incluindo os sábados, os domingos e os feriados, foram R$ 2,6 bilhões recolhidos aos cofres do governo federal.

De olho na indústria

A produção industrial de 2011, informação aguardada para terça-feira, pode alterar os prognósticos para 2012. O dado faz parte dos principais indicadores econômicos brasileiros a serem divulgados nesta semana. No exterior, as expectativas giram em torno do índice de desemprego da Zona do Euro. Confira a agenda da semana:

Segunda-feira-30
l Expectativa de PIB e inflação, do Banco Central
l Atividade da indústria,
da Fiesp
l Confiança do consumidor, da CNI
l Índice Geral de Preços Médios (IGP-M), da FGV
l Confiança do consumidor da Zona do Euro
l Produção industrial
da China

Terça-feira-31
l Sondagem da
indústria, da FGV
l Pesquisa Industrial Mensal, do IBGE
l Resultado consolidado
do setor público
l Desemprego na
Zona do Euro
l Confiança do consumidor nos Estados Unidos
l Índice de desemprego
na China

Quarta-feira-01
l Índice de Preços ao Consumidor Semanal (IPC-S), da FGV
l Balança comercial
de janeiro
l Índice de Preços
ao Consumidor da
Zona do Euro

Quinta-feira-02
l Índice de Preços
ao Consumidor
(IPC), da Fipe
l Pedidos de auxílio-desemprego nos
Estados Unidos

Sexta-feira-03
l Taxa de desemprego
nos Estados Unidos
l Vendas a varejo na
Zona do Euro
 

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