Marlla Sabino*
postado em 27/02/2017 08:00
Ter a casa própria é um objetivo para todo mundo. Para aqueles que querem realizar o sonho, mas não têm condições de pagar pelo imóvel à vista, há várias opções de financiamento. Antes de entrar em um banco e fechar contrato de crédito, porém, é importante conhecer as linhas disponíveis, as condições e as taxas de juros.
A economista do Instituto Brasileiro de Defesa do Consumidor (Idec), Ione Amorim, ressalta que é necessário analisar a capacidade de pagamento e as condições oferecidas pelo banco. Ela sugere o uso de simuladores da operação de crédito, disponíveis nos sites das instituições financeiras. É possível analisar as diferenças entre as taxas de juros e os prazos para quitar o empréstimo.
O servidor público Vinicius Pires, 33 anos, seguiu a dica à risca. Ele fez um planejamento financeiro antes de pagar as prestações do empréstimo. ;As prestações vão comprometer 30% do meu salário;, diz. O percentual é o teto recomendado pelos especialistas para evitar que o orçamento doméstico seja estrangulado. Mesmo assim, Vinicius terá de abrir mão de comprar um carro melhor e de viajar. ;Estou fazendo o financiamento com minha esposa. Será nossa primeira casa, e estamos felizes com a conquista;, anima-se.
Pelo Sistema Financeiro de Habitação (SFH), o consumidor paga a entrada com recursos próprios e contrata crédito para o restante do valor. Também é possível usar o Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) para entrada, abatimentos no saldo devedor ou nas prestações mensais e, ainda, para quitar o financiamento. Neste mês, o ministro da Fazenda, Henrique Meirelles, anunciou que o limite do valor dos imóveis que podem ser financiados por esse sistema ficará em R$ 1,5 milhão em todos os estados até o fim do ano. Antes, o teto era de R$ 950 mil no Distrito Federal, Minas Gerais, Rio de Janeiro e São Paulo; e de R$ 800 mil, nas demais unidades da Federação.
Nelson Campos, executivo na Ourinvest Securitizadora, explica que o SFH limita o valor do imóvel que o cliente pode comprar, mas é o mais indicado por ter taxas de juros menores, que variam de 9,75% a 14,1% ao ano. ;O SFH é adequado para pessoas que querem e podem comprar casas ou apartamentos de menor valor;, aconselha. O especialista observa que muitas pessoas acabam optando pelo Sistema Financeiro Imobiliário (SFI) por quererem um imóvel de valor mais alto. Alguns não sabem que os juros são maiores.
Poupança
Os recursos usados para financiar imóvel pelo SFH são captados de cadernetas de poupança e do fundo de garantia. Campos explica que, como nos últimos dois anos o volume total da poupança diminuiu bastante, os bancos não financiam o valor integral do imóvel. ;O limite do financiamento varia entre 80% e 90%;, aponta. ;Quando a pessoa compra o imóvel na planta, a construtora monta a tabela para que ele pague cerca de 20% do valor durante a construção e se enquadre nos requisitos ao requisitar crédito ao banco;, acrescenta.
No SFI, os recursos são provenientes da emissão de títulos de crédito imobiliário e de fundos de investimento, e não há limites ao valor do imóvel a ser comprado. Campos explica que, nessa modalidade, os juros cobrados são mais altos. ;É importante a pessoa procurar o banco do qual é cliente e consultar o que é oferecido, mas não se deve ficar só nisso;, sugere.
Ione, economista do Idec, lembra que é obrigatório contratar um seguro para danos físicos e por morte e invalidez. ;O valor varia de 1,5% a 4% do total do imóvel;, diz. Para usar o FGTS, é preciso ser cotista há mais de três anos e o imóvel deve estar situado na cidade em que o comprador trabalha. Ele não pode ter outro imóvel na localidade, mesmo que não seja financiado.
O programa Minha Casa Minha Vida (MCMV) oferece condições especiais, mas está disponível só para quem cumpre requisitos especiais de renda. O crédito é oferecido pela Caixa Econômica Federal, responsável por 66,8% do financiamento imobiliário no Brasil.
Recentemente, o governo reajustou as faixas de renda e do limite de financiamento para ampliar o número de beneficiários. Espera, assim, reaquecer a construção civil, que perdeu 414 mil postos de trabalho no ano passado. Com a mudança, acredita-se que sejam lançados 610 novas unidades do MCMV.
O teto de renda aumentou em três categorias: na faixa 1,5, a renda máxima subiu de R$ 2.350 para R$ 2,6 mil; na faixa 2, de R$ 3,6 mil para R$ 4 mil; e, na faixa 3, de R$ 6,5 mil para R$ 9 mil. Os subsídios do FGTS foram corrigidos em 6,67% nas faixas 1,5 e 2. O financiamento tem prazo máximo de 30 anos (leia no quadro ao lado).
Motivada pela vontade de ter um imóvel, a analista de sistemas Maria Aragão, 38 anos, fez um financiamento, em 2009, com parcelas que serão pagos por três décadas. O prazo varia de acordo com a idade do cliente, mas é limitado a 35 anos. Ela conta que os juros são altos, mas as parcelas diminuem a cada mês. ;Cheguei a pagar R$ 1,5 mil por mês. Depois que usei o FGTS, as mensalidades diminuíram para R$ 800;, conta.
A redução mensal progressiva é possível por meio do sistema de amortização mais usado hoje. ;A modalidade é indicada para quem tem condições de assumir uma prestação maior no início, se planejou e tem o controle das finanças. No restante do contrato, ela terá uma folga;, aponta a advogada Ana Basilio, sócia do Basilio Advogados.
Os compradores de imóveis financiados muitas vezes sabem que, ao somar tudo o que se paga ao longo do financiamento, pode-se desembolsar o triplo do valor do imóvel.;Mas não se pode esquecer que o dinheiro que gastaria em aluguel é usado na prestação;, diz a advogada Ana.
* Estagiários sob a supervisão de Paulo Silva Pinto
Tabela price
Outra opção de cálculo de prestações é a tabela price, que mantém os preços das parcelas durante todo o contrato. Porém, como os juros caem, a parcela de amortização é crescente. Embora se use pouco esse sistema hoje, ele é recomendado por especialistas para quem está com o orçamento apertado ou precisará gastar com reformas no imóvel. É o tipo de financiamento oferecido por construtoras para quem vai comprar o imóvel na planta, com prazo máximo para quitar de 60 a 96 meses.