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Correio Braziliense

Rompimentos de contratos preocupam incorporadoras no setor habitacional

Representantes do setor de habitação alertam para o impacto que a falta de regulamentação da quebra de contratos de compra de imóveis pode ter na saúde financeira das empresas


postado em 20/03/2018 12:15

Momento mais crítico foi em 2015, quando 47.623 contratos foram rompidos por iniciativa do comprador do imóvel(foto: Cristina Horta/EM/D.A Press )
Momento mais crítico foi em 2015, quando 47.623 contratos foram rompidos por iniciativa do comprador do imóvel (foto: Cristina Horta/EM/D.A Press )

São Paulo — 
Grande gerador de empregos, o setor de habitação é tradicionalmente uma das alavancas para a expansão da atividade econômica. Mas o crescimento do setor está diretamente ligado a fatores como emprego, renda e crédito. Com o desemprego em patamares recordes e a expectativa do consumidor ainda bem abaixo da média, as incorporadoras vêm acumulando casos de rompimento de contrato, o chamado distrato.

O total de distratos — imóveis devolvidos pelo comprador antes da conclusão da obra — medido pelo levantamento feito em parceria entre a Abrainc (Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias, que reúne 20 empresas) e a Fipe (Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas) mostra que o momento mais crítico foi em 2015, quando 47.623 contratos foram rompidos por iniciativa do comprador do imóvel. O recorde em um único mês nesse período de aferição foi registrado em julho de 2015, quando os distratos chegaram a 5.100. No ano passado, o indicador apontou um total de 34.581 contratos desfeitos, o menor volume em quatro anos.

De acordo com a Abrainc, no acumulado em 12 meses (até novembro de 2017), 43,7% dos distratos se referiram a imóveis de médio e de alto padrão, 34,1% faziam parte do programa federal Minha Casa Minha Vida e os 22,2% restantes entraram na categoria “outros e sem informação”.

Em 2014, do total de vendas de imóveis em construção, 34,5% dos contratos foram rescindidos por parte do comprador. Em 2015, esse número subiu para 42,9%, chegando a uma nova alta em 2016, com 44,15%. No acumulado em 12 meses (até novembro de 2017), foi registrado um recuo, chegando a uma média de 32,3%. A concentração maior é no médio e no alto padrão, 43,8%. Já o Minha Casa Minha Vida representou 17,7%. Essa dificuldade afeta o setor como um todo, tanto pequenas quanto grandes incorporadoras.

Insegurança


Apesar da queda desse número, as incorporadoras continuam preocupadas com a insegurança jurídica que a questão desperta. Desde o ano passado, intensificaram-se as conversas entre as empresas do setor, representantes de órgãos de defesa do consumidor e do governo para que se chegue a uma regulamentação desse tipo de ruptura de contrato. Hoje, o que prevalece são as decisões dadas pelo Judiciário, caso a caso. Na maioria das vezes, a incorporadora tem de devolver até 90% do que foi pago pelo cliente.

Além disso, pesa o fato de os sinais de recuperação da economia indicarem para uma retomada ainda muito lenta — o setor espera que os lançamentos e as vendas cresçam 10% em 2018 —, o que pode impactar nos índices de inadimplência do setor.

“Em 2010, tivemos R$ 42 bilhões de volume de vendas. No ano passado chegamos a apenas R$ 13 bilhões. O setor precisa de mais segurança jurídica para que haja confiança nos investimentos”, aponta Luiz França, presidente da Abrainc. A queda na receita também refletiu na geração de postos de trabalho e na arrecadação de impostos. Entre 2010 e 2017, os impostos recolhidos pelo setor saíram de R$ 10,7 bilhões para R$ 2,5 bilhões. Além disso, foram cortados cerca 1 milhão de empregos.

“Nesse ambiente, perdeu a sociedade com os cortes de empregos no setor, perdeu o governo com a queda na arrecadação e perderam as famílias, que precisaram esperar mais pela entrega dos empreendimentos por causa da quantidade de distratos, que comprometeram o caixa das empresas”, diz o presidente da Abrainc.

O atraso na entrega de obras acontece, segundo França, por causa da lógica do mercado imobiliário. O presidente da Abrainc explica que, antes de fazer uma incorporação imobiliária, a empresa avalia se há compradores, ou seja, se haverá demanda. A partir daí, prepara seu caixa para trabalhar da seguinte forma: do lançamento do empreendimento até a entrega da chave, o comprador desembolsa, em média, 20% do valor do imóvel. Os outros 80% costumam ser financiados.

Descasamento


Se os compradores começam a desistir do negócio, o banco com o qual foi feito o acordo de financiamento entre a incorporadora e o futuro proprietário passa a ver um risco maior naquele negócio, já que começam a faltar interessados. “A garantia do banco é o volume de vendas. As incorporadoras precisam ter uma boa capacidade financeira para tocar a obra. Quando há um descasamento, todos perdem”, afirma França.

Para o executivo, os casos de distrato são um constante sinal de alerta para as incorporadoras. “O problema de caixa causado por essa desistência na compra cria um grande descompasso financeiro. Imagine que a incorporadora já colocou dinheiro na obra para que ela seja entregue no prazo. Aí o cliente desiste do negócio e eu tenho de devolver o que ele pagou. Mas o dinheiro já foi empatado na construção. Não tem como devolver areia ou cimento. Por isso, temos tantos casos de empresas do setor em recuperação judicial Brasil afora”, alerta o presidente da Abrainc.

Na avaliação dele, os distratos não estão acontecendo apenas por dificuldades econômicas dos compradores, mas também porque muitos querem desfazer o negócio diante da queda do preço do imóvel, em particular aqueles que fizeram a aquisição como um investimento, não para moradia.

Conselheiro jurídico do Sindicato da Construção de São Paulo (SindusCon/SP) e sócio do VBD Advogados, Olivar Vitale explica que começa a crescer na Justiça o número de decisões de juízes que favorecem apenas quem comprovadamente não tem condições de pagar as prestações do imóvel. “Em casos assim, eles avaliam sob o aspecto social a decisão do distrato, mas o mesmo não tem valido para os investidores”, comenta. Segundo Vitale, uma legislação específica para os casos de rompimento de contrato aumentaria a segurança jurídica, “não apenas para as incorporadoras, mas também para os compradores”.


  • Retomada

    Apesar dos sinais ainda pouco evidentes de recuperação, o setor espera melhorar o desempenho em 2018, com previsão de aumento nas vendas de cerca de 10%, segundo a Câmara Brasileira da Indústria da Construção (Cbic). A estimativa foi feita com base no comportamento do setor em 2017, quando os lançamentos de imóveis aumentaram 5,2% em relação a 2016 e as vendas tiveram uma alta de 9,4%. No ano passado, foram lançadas 82.343 unidades e vendidas 94.221, contra 78.286 lançadas e 86.140 comercializadas em 2016. Com as vendas em ritmo mais acelerado que os lançamentos, os estoques diminuíram.

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