Com a alta inadimplência nos financiamentos imobiliários provocada pela crise econômica, o número de imóveis retomados pelos bancos disparou nos últimos anos. Desde o início de 2014, as cinco maiores instituições financeiras do país retomaram R$ 11,5 bilhões em imóveis por falta de pagamento. O setor estima que essa cifra corresponde a cerca de 70 mil casas e apartamentos.
[SAIBAMAIS]A inadimplência cresceu à medida que a crise elevou o desemprego e reduziu a capacidade financeira das famílias. Atualmente, os cinco maiores bancos têm o volume recorde de R$ 13,7 bilhões em imóveis à espera de um interessado - incluindo as unidades que já estavam no estoque -, cifra que cresceu 745% em quatro anos e meio.
Números nos balanços do Banco do Brasil, Bradesco, Caixa Econômica Federal, Itaú Unibanco e Santander revelam que, juntas, as instituições tiveram aumento médio de quase R$ 2 bilhões no volume de imóveis retomados a cada ano entre 2014 e o ano passado. O ritmo continua forte em 2018 e, em apenas seis meses, bancos tomaram mais R$ 1,48 bilhão em casas e apartamentos de inadimplentes.
A líder no setor imobiliário, a Caixa, encabeça esse movimento, com cerca de 70% desse total de unidades retomadas. Em junho, eram cerca de 47 mil imóveis de clientes que, somados, valiam R$ 9,1 bilhões. Em 2016, o estoque era menos da metade: 23 mil unidades.
O mesmo fenômeno acontece nos concorrentes, ainda que com ritmo um pouco menos intenso. Desde o início de 2014, Bradesco, Santander e Itaú somaram, cada, cerca de R$ 1 bilhão a essa carteira. O BB teve aumento menos expressivo, com R$ 116 milhões no período.
"São números que chamam atenção. Se continuarmos observando esse movimento por mais um ou dois anos, poderemos ter um problema razoável", avalia o professor de finanças da Fundação Getúlio Vargas (FGV) em São Paulo, Rafael Schiozer.
O professor nota que o principal risco para os bancos é a queda do preço dos imóveis, o que reduz a possibilidade de a instituição reaver o dinheiro emprestado.
Velocidade
O presidente da Associação dos Mutuários de São Paulo, Marco Aurélio Luz, explica que bancos normalmente retomam o imóvel em processos que duram de seis meses a um ano, mas há casos mais rápidos. Imóveis financiados pelo Sistema Financeiro Imobiliário (SFI) - acima de R$ 950 mil em São Paulo, Rio, Minas e e Distrito Federal e R$ 800 mil nos demais Estados - podem ir a leilão em 90 dias.
A retomada de imóveis financiados pelo Sistema Financeiro da Habitação (SFH), que têm valores abaixo dos limites do SFI, costuma demorar alguns meses a mais.
Esse esforço dos bancos em despejar os clientes rapidamente gera efeito positivo nos indicadores de inadimplência. Isso acontece porque, com a retomada do imóvel, a operação deixa de ser considerada "crédito inadimplente" e passa a ser um "ativo" do banco. A posse desses imóveis, portanto, acaba amenizando os indicadores de calote.
Segundo o Banco Central, o porcentual dos financiamentos imobiliários para pessoas físicas com inadimplência superior a 90 dias tem oscilado em torno de 2% desde o início da década. Ou seja, atrasos no pagamento são cada vez mais frequentes, mas o banco corre para liquidar a operação antes que isso seja visível na inadimplência. As informações são do jornal O Estado de S. Paulo.
Três meses de atraso e imóvel em leilão
O sonho de Mírian Bigão Moretti acabou em 17 de outubro de 2017. Naquela terça-feira, a professora foi avisada de que o apartamento 903 do Edifício Enseada não pertencia mais à família Moretti. "O apartamento tinha uma varanda enorme. Avisaram em uma carta que não era mais nosso. Deve estar imundo, deve estar uma tristeza lá dentro."
A economia ainda crescia quando a professora e o comerciante Wellington Ferreira começaram a pensar em trocar de imóvel. Colocaram à venda o antigo e pequeno apartamento e começaram a procurar outro na Ponta da Praia, em Santos, bairro onde o casal morava.
Encontraram um de três quartos e 141 metros quadrados de frente para o mar e a poucos metros da balsa que liga Santos a Guarujá. Pelo apartamento no 9.; andar do segundo mais antigo edifício construído na orla santista o casal ofereceu R$ 500 mil. Foram R$ 150 mil de entrada e o restante seria financiado em mais de 20 anos pelo banco Santander.
"Começamos a pagar os boletos em julho de 2015. A parcela era de R$ 5.148,30 e ia caindo aos poucos", lembra. "Eu dava aula na rede municipal e meu marido cuidava da nossa loja de pescados. Tudo ia muito bem."
Naquela época, o Empório Fera Mar garantia boa parte das contas da família com a venda de pescados congelados, vinhos e temperos. "Mas aí veio a crise, o movimento caiu e cheques começaram a voltar. Nossa renda tinha caído à metade."
Sem dinheiro, Mírian diz que o pagamento dos boletos começou a atrasar no primeiro semestre de 2017. "Deixamos de pagar uma e depois duas parcelas. Tentamos negociar, mas as condições eram muito duras."
Quando a família acumulou três meses sem pagamento - pouco mais de R$ 15 mil -, uma empresa contratada pelo banco começou a pedir quase R$ 25 mil para evitar o despejo. "Tentei falar com o gerente da agência bancária, mas a dívida não estava mais lá."
O Santander informou que "ofereceu diferentes alternativas de renegociação, incluindo fluxos de pagamento flexíveis, visando à adequação do vencimento e dos valores das parcelas à capacidade financeira da cliente". Entre as propostas oferecidas ao casal houve até oferta de orientação financeira, diz o banco.
Exposição
Mesmo assim, Mírian reclama que todo o processo de cobrança, liquidação e entrega do imóvel foi muito rápido. "Foram quatro ou cinco meses entre o atraso, a tentativa de negociar e o dia em que entregamos a chave na mão do juiz. Me dá até vontade de chorar", lamenta.
Ela ressalta ainda que os procedimentos adotados pelo banco ignoraram dificuldades da família, como a filha de 13 anos com Síndrome de Down, e ainda expuseram o caso sem necessidade. "Ainda morávamos lá quando entregaram um folheto em cada caixa de correio do prédio para anunciar que nosso apartamento seria retomado e oferecido em leilão. Precisavam nos expor assim?"
O banco diz que o leilão "tem como objetivo a obtenção de melhores preços de venda". Conforme o valor de venda da unidade em leilão, explica o Santander, pode haver, inclusive, "crédito ao cliente caso os valores superem os débitos".
No site do banco, o apartamento 908 do Edifício Enseada aparece como "vendido". Apesar disso, Mírian diz que não recebeu nenhum centavo até agora. As informações são do jornal O Estado de S. Paulo.