Após um longo período de dificuldades, o mercado imobiliário deve voltar a mostrar força em 2019, segundo especialistas. Com isso, a perspectiva é de que os fundos de investimento imobiliários (FIIs) apresentem valorização no próximo ano, puxada por ativos ligados à chamada economia real, como fundos de lajes corporativas ou de shopping centers.
Os FIIs são produtos de renda variável com cotas negociadas em Bolsa. Funcionam como ações, mas, em vez de empresas, o aporte é em imóveis. Eles são uma alternativa para quem deseja alocar capital no mercado imobiliário, mas não possui um montante elevado para adquirir um imóvel.
Esse produto tem se tornado mais atraente após a vitória de Jair Bolsonaro, que já enquanto candidato animava o mercado. A perspectiva de juros baixos, inflação controlada e uma estabilidade econômica maior, que favorece investimentos, abre espaço para a valorização de ativos ligados à economia real, como ações e o setor imobiliário.
Com isso, gestoras passaram a mudar suas recomendações de fundos imobiliários de "fundos de papel", que aplicam em títulos de renda fixa voltados ao setor imobiliário, como CRIs e LCIs, para "fundos de tijolo", que investem em ativos físicos, como shoppings ou galpões.
De acordo com o especialista em finanças pessoais da Modal Mais, Conrado Navarro, se as pessoas recuperarem os empregos e tiverem mais dinheiro para consumo, o setor imobiliário seria um grande beneficiário dessa melhora - o que pode favorecer os FIIs. "Essa relação é bem direta. O setor imobiliário é relevante e sempre teve um peso muito grande no Brasil."
É possível investir com valores baixos - R$ 100, por exemplo - e há fundos com características muito distintas. Por isso, especialistas ressaltam que é importante avaliar os ativos que o fundo contém. Como as cotas são negociadas em Bolsa, estão suscetíveis a variações diárias.
Essa volatilidade pôde ser observada em 2018. Com um primeiro trimestre fraco e greve dos caminhoneiros, as percepções de risco pioraram - o que provocou realocação de recursos para a renda fixa, derrubando o valor das cotas dos FIIs (ver quadro). Com a corrida eleitoral, porém, o produto se recuperou.
O Índice de Fundos de Investimentos Imobiliários (Ifix) - indicador do desempenho médio das cotações dos fundos na Bolsa - subiu 6,12% desde o início de outubro, amortizando as perdas até então. Assim, no ano, o índice acumula alta de 1,52%.
"A perspectiva para a frente é positiva e as maiores apostas são em lajes corporativas", afirma o analista da Guide Investimentos Lucas Stefanini. Segundo ele, o mercado, especialmente em São Paulo, deve se valorizar, já que na cidade se observa um aumento da demanda e um início de recuperação dos preços de aluguéis.
Na carteira recomendada de Fundos de Investimento Imobiliários da Guide para novembro, por exemplo, entrou o BTG Pactual Corporate Office, fundo que investe em imóveis de escritórios em São Paulo, Rio de Janeiro e Campinas. O valor da cota é de R$ 100.
Alguns FIIs pagam um valor mensal ao investidor, que é isento de tributação de Imposto de Renda. No entanto, quando o investidor decide vender sua cota, o lucro é tributado em 20%.
Procura
As baixas taxas de juros da economia também estimulam investidores a buscar alternativas para suas carteiras. De acordo com Bernardo Pascowitch, fundador do Yubb, um buscador de produtos financeiros, a procura por FIIs na plataforma cresceu 77,8% em 2018.
Segundo ele, o aumento é relevante, mas o volume de buscas ainda é pequeno quando comparado a outros produtos da plataforma, como fundos multimercado. Ele acredita que isso se deve à complexidade dos FIIs, que acabam misturando componentes da renda fixa, como o pagamento mensal aos cotistas, com a renda variável, com a flutuação das cotas em Bolsa.
O gerente comercial da Easynvest, Fabio Macedo, acredita que a melhora nos fundos será generalizada, não se restringindo apenas aos fundos de tijolo. Mas, segundo ele, é importante que o investidor pesquise com cuidado o que está comprando e veja se os objetivos do fundo estão alinhados aos seus. "Há sites especializados que oferecem relatórios sobre o mercado imobiliário. Também no site da B3 há uma lista completa dos fundos, que compila informações importantes para o investidor", afirma.
Segundo o coordenador do laboratório de finanças do Insper, Michael Viriato, os FIIs podem ser uma alternativa interessante para diversificar a carteira, mas devem ser entendidos como investimentos de longo prazo.
Ele concorda com as expectativas dos gestores para os fundos imobiliários, mas com ressalvas. "A melhora da economia precisa vir. Por enquanto, temos uma série de intenções do governo, que ainda precisa virar fatos. Caso contrário, o mercado pode se decepcionar", afirma. As informações são do jornal O Estado de S. Paulo.