São Paulo ; A decepção dos analistas de mercado, estampada a cada semana no relatório Focus, do Banco Central, não passou nem perto dos números da Log Commercial Properties. A empresa, especializada em galpões e condomínios logísticos de alto padrão, também chamados de ;triple A;, divulgou ontem seus números referentes ao primeiro trimestre do ano. Listada na B3 desde o ano passado, a companhia melhorou seu desempenho tanto na comparação com o trimestre anterior quanto em relação ao que foi registrado nos primeiros três meses de 2018.
Em março, a empresa chegou novamente ao recorde histórico de ocupação de seus galpões e condomínios ; o índice de vacância foi de apenas 5,3%. No primeiro trimestre, a Log concluiu 75 mil m; de Área Bruta Locável (ABL), chegando a 817 mil m; em março. ;Foi uma entrega expressiva para um único trimestre, sendo 88% do ABL entregue já locados e com taxa de retorno média de 12,7% ao ano, já descontada a inflação;, diz Sérgio Fischer Teixeira de Souza, presidente da companhia. Como boa parte dessas entregas se concentrou no fim do primeiro trimestre, os efeitos na receita só serão de fatos percebidos a partir do balanço do segundo trimestre.
Os dados dos primeiros três meses de 2019 demonstram que a Log continua a apresentar um crescimento consistente tanto na receita operacional líquida de locações quanto do seu Ebitda ajustado. A receita líquida no período foi de R$ 30 milhões, o que marcou um aumento de 6,4% em relação ao 4; trimestre de 2018 e de 19,4% em comparação aos números do primeiro trimestre do ano passado.
A redução do lucro líquido no primeiro trimestre de 2019 em relação ao quarto trimestre de 2018 aconteceu, segundo a empresa, principalmente, pelos efeitos líquidos dos impostos. ;Em relação ao 1T18, há um aumento no lucro líquido em função da maior operação ; geração de receita, e da melhora dos resultados financeiros. Caso o efeito extraordinário dos impostos, descritos acima, não tivesse ocorrido, o lucro líquido ajustado teria sido R$ 15.790, 7,4% superior ao 4T18 e 54,3% superior ao 1T18;, informou a empresa em comunicado.
Parte do resultado positivo vem do fato de a companhia ter um custo muito baixo de produção ; a lição de casa foi aprendida na MRV. A construtora é a principal acionista da Log. Com isso, consegue apresentar preços muito competitivos de locação, além de utilizar tecnologias avançadas para esse tipo de espaço comercial e industrial, com projetos modulares, que permitem a adequação das áreas segundo a necessidade do cliente.
Também pesou nos números desse período o fato de a Log ter iniciado as operações de gestão dos seus próprios condomínios, por meio da Log ADM, indo na direção de consolidar uma operação integrada.
Outra vantagem de ter o mesmo DNA da construtora é o fato de contar com know-how na prospecção de terrenos para a construção dos galpões e condomínios logísticos. Essa é uma das características mais valorizadas por Fischer.
O executivo acredita que a estratégia de estar muito perto dos principais centros de consumo do país vai fazer a diferença na oferta de pontos comerciais para empresas com operações do comércio eletrônico, que já responde por cerca de 5% das vendas gerais do varejo no país. ;O potencial é gigante para o e-commerce. Na China, essa modalidade já responde por 25% das vendas;, diz.
Estratégia
A combinação entre galpões ;triple A;, a construção com tecnologia modular e a escolha criteriosa dos terrenos conta ainda com mais um componente, explica Fischer. A Log tem na sua estratégia de negócio a diversificação entre os perfis de clientes. Foi o que poupou a empresa de sentir nos últimos anos, por exemplo, a retração na indústria automotiva, que em parte foi compensada pelo aquecimento do mercado farmacêutico. Hoje, a companhia tem em sua carteira de clientes companhias como Magazine Luiza, Pepsico, Casas Bahia, Diageo, Avon, Johnson & Johnson, Júlio Simões e Ambev.Essas premissas colocam a Log como uma empresa com uma taxa de vacância bem abaixo da média de mercado. Seu número, segundo o balanço, foi de 6,8% no primeiro trimestre de 2019, três vezes menor que a média nacional. ;Mesmo considerando o alto volume de ABL entregue no primeiro trimestre, a ocupação total se manteve bastante alta, em 93,2%;, comenta o presidente da companhia.
O executivo diz que vai continuar com o ritmo elevado de entrega de novas áreas para locação ao longo de 2019. Segundo ele, já estão planejadas muitas obras para serem concluídas neste ano. Por isso, a previsão é aumentar a ABL em 22,3% no período entre janeiro e dezembro em comparação aos números alcançados em 2018.
Com a estratégia de acelerar a inclusão de novas obras ao planejamento inicial feito pela direção da companhia, a previsão é chegar a quase 920 mil m; de ABL no fim do ano.
Atualmente, a Log conta com 102,8 mil m; de ABL previstos para serem entregues ao longo de 2019, sendo que, desse total, 64% já estão locados ou em fase avançada de locação, em cinco cidades. A execução dos projetos, afirma Fischer, está de acordo com o que foi previsto no cronograma e os custos estão sob controle.
Estratégia
A combinação entre galpões ;triple A;, a construção com tecnologia modular e a escolha criteriosa dos terrenos conta ainda com mais um componente, explica Fischer. A Log tem na sua estratégia de negócio a diversificação entre os perfis de clientes. Foi o que poupou a empresa de sentir nos últimos anos, por exemplo, a retração na indústria automotiva, que em parte foi compensada pelo aquecimento do mercado farmacêutico. Hoje, a companhia tem em sua carteira de clientes companhias como Magazine Luiza, Pepsico, Casas Bahia, Diageo, Avon, Johnson & Johnson, Júlio Simões e Ambev.Essas premissas colocam a Log como uma empresa com uma taxa de vacância bem abaixo da média de mercado. Seu número, segundo o balanço, foi de 6,8% no primeiro trimestre de 2019, três vezes menor que a média nacional. ;Mesmo considerando o alto volume de ABL entregue no primeiro trimestre, a ocupação total se manteve bastante alta, em 93,2%;, comenta o presidente da companhia.
O executivo diz que vai continuar com o ritmo elevado de entrega de novas áreas para locação ao longo de 2019. Segundo ele, já estão planejadas muitas obras para serem concluídas neste ano. Por isso, a previsão é aumentar a ABL em 22,3% no período entre janeiro e dezembro em comparação aos números alcançados em 2018.
Com a estratégia de acelerar a inclusão de novas obras ao planejamento inicial feito pela direção da companhia, a previsão é chegar a quase 920 mil m; de ABL no fim do ano.
Atualmente, a Log conta com 102,8 mil m; de ABL previstos para serem entregues ao longo de 2019, sendo que, desse total, 64% já estão locados ou em fase avançada de locação, em cinco cidades. A execução dos projetos, afirma Fischer, está de acordo com o que foi previsto no cronograma e os custos estão sob controle.
Otimismo
Por outro lado, Fischer sabe que poderá contar com um aumento de oferta no mercado de locação de galpões e condomínios logísticos por conta da desaceleração da economia, que tem levado muitas empresas a rever seus planos no Brasil e até a fechar unidades de produção, como foi anunciado recentemente por multinacionais como Ford e Roche.
;O excesso de oferta pode acontecer. Mas é preciso levar em consideração que o Brasil tem um potencial enorme, principalmente para quem atua no segmento de ativos de qualidade. E mesmo que haja esse aumento de oferta de áreas para locação, não acredito que isso venha a servir de atrativo para novos entrantes no nosso mercado;, afirma o presidente da Log.
Ainda segundo Fischer, sua empresa leva vantagem em relação aos concorrentes. ;Entregamos ativos feitos de forma barata e em qualquer lugar do Brasil. Mesmo que pensemos na possibilidade de novos competidores, há muito o que ser feito. O país entrega apenas 1 milhão de m; por ano, o que representa muito pouco diante da demanda;, avalia Fischer.
Por conta dos números apresentados e das perspectivas de crescimento consistente em um mercado com uma grande demanda a ser explorada, Fischer acredita que há muitas oportunidades para quem investe no mercado de capitais.
;Ainda acho o papel (da Log na B3) muito barato, baratíssimo. Estamos fazendo um trabalho muito grande de relação com investidores nos últimos meses para mostrar esses valores, o que temos conseguido entregar e o que ainda temos pela frente. Não estou ansioso, sei que é um negócio de longo prazo e que ainda somos uma nova entrante no mercado de ações;, analisa o executivo.
Fischer pondera que parte do comportamento no mercado acionário tem a ver com o fato de a Log não ter feito o que ele chama de ;IPO puro-sangue;, já que a sua base de acionistas foi herdada da MRV. ;Muitos não conhecem o mercado e o seu potencial, por isso, sabemos da importância dessa aproximação com os investidores para que eles se familiarizem mais com esse tipo de negócio. Vale lembrar que somos a única empresa desse setor que é listada em bolsa.;
Pontos fortes
O que se destaca no resultado do 1; trimestre; Entrega de 75 mil m; de ABL (64,8 mil % LOG), sendo 88% locados
; Taxa de retorno médio nas entregas de 12,7% a.a., em função de maior eficiência no ciclo construtivo
; Vacância do portfólio estabilizado de galpões de 5,3% em março/19
Fonte: Empresa