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Correio Braziliense

''Na construção, chegou a hora. E é agora'', avalia Valter Patriani

Empresário, que é presidente da Construtora Patriani, migrou do turismo para o mercado imobiliário e comemora retomada


postado em 18/11/2019 06:00

''Vamos abrir em 2020 uma imobiliária para aceitar imóveis usados como parte do pagamento de um novo. Além disso, vamos construir para alugar''(foto: Construtora Patriani/Divulgação)
''Vamos abrir em 2020 uma imobiliária para aceitar imóveis usados como parte do pagamento de um novo. Além disso, vamos construir para alugar'' (foto: Construtora Patriani/Divulgação)
São Paulo — Há 7 anos, o empresário Valter Patriani, cofundador da CVC, maior agência de viagens da América Latina, trocou o turismo pelo mercado imobiliário. A decisão parece ter sido acertada. Como sócio da construtora Patriani, ele está aproveitando a forte retomada do setor imobiliário. “Chegou a hora e é agora”, diz o empresário. “E olha que o PIB está na casa de 1%. Imagine se estivesse crescendo com mais força.” A Patriani caminha para alcançar, em 2020, meio bilhão de reais em vendas. Segundo ele, o mercado vive um momento de ouro, com juros baixos e demanda reprimida, o que trará oportunidades para todos os envolvidos na cadeia de construção — consumidores, construtoras, bancos, fabricantes de eletrodomésticos, lojas de decoração, entre muitos outros. O executivo também destaca o papel vital do setor para a geração de empregos, que, no momento, é o grande desafio da economia brasileira. “Apesar de a indústria da tecnologia ser geradora de empregos, as vagas que ela cria são em número menor do que as que são cortadas pelo avanço tecnológico”, diz. “Nesse cenário, a indústria da construção civil acaba sendo um motor importante. Os governos adoram, as prefeituras adoram. A construção civil absorve a mão de obra que está tentando ser motoboy, ser motorista de aplicativo.” Confira a entrevista completa a seguir.

Um conjunto de indicadores mostra que o setor da construção está reaquecido. Qual a sua avaliação a respeito desse cenário?

Estamos numa batida boa. A Patriani é relativamente jovem, com sete anos no mercado. Entramos quando estava todo mundo saindo, mas não foi uma esperteza. Na verdade, a gente nem sabia que havia empresas saindo. Enquanto a questão dos distratos era um problema gravíssimo para as demais construtoras, para nós, não, porque estávamos iniciando naquele momento. A gente não tinha clientes para fazer distratos. Ou seja, não carregávamos uma bola de chumbo na perna. Então, foram anos bons para nós. Para se ter uma ideia, de 2019 para 2020, vamos crescer 75%.


Suas vendas vão chegar a quanto?

Vamos chegar, em 2020, a algo em torno de R$ 490 milhões. Como comparação, vamos fazer R$ 280 milhões em 2019.


O que levou o mercado a um aquecimento tão forte neste segundo semestre?

A queda de juros tem estimulado muito o mercado. No nosso caso, atuamos nas classes média e alta, não estamos no Minha casa minha vida. Os juros baixos beneficiam mais a classe média do que a classe C. O custo do Minha casa minha vida, portanto, não variou. O setor também estava desesperado para crescer. As construtoras, de forma geral, ficaram os últimos três ou  quatro anos vendendo só estoque. E elas vinham carregando uma quantidade grande de estoque. O que aconteceu? Nesses últimos três anos, as empresas venderam bastante estoque, lançaram pouco, mas venderam os estoques. Se não vendeu tudo, vendeu uma quantidade boa. E agora o setor está um pouquinho mais leve, não tem tanto estoque para carregar. Então, isso cria mais ânimo para lançar. As empresas estavam no limite de não trabalhar, vamos chamar assim. As construtoras, todas elas, tinham projeto aprovado, muita gente tinha projeto aprovado, muita gente com terreno. Então o pessoal ficou carregando terreno, carregando projetos aprovados, esperando o momento legal do mercado. Chegou a hora e é agora. E olha que o PIB está na casa de 1%. Imagine se estivesse crescendo com mais força.

Mas o que explica um crescimento acelerado do mercado da construção com um PIB tão baixo?

O crescimento está muito na linha de estúdios, que antes chamavam de flat. Tinha gente que vivia de renda com a Selic a 10%. Quem tinha R$ 1 milhão aplicado, tirava R$ 8 mil limpo por mês. Isso acabou. Com os juros de 5%, não vale a pena a renda fixa. Os imóveis e os aluguéis, portanto, voltaram a ser bons investimentos. Além da valorização do imóvel, a pessoa passa a contar com uma renda garantida. Isso é muito bom para ela.

Quais são os planos da Patriani para aproveitar o momento positivo do mercado?

Vamos abrir em 2020 uma imobiliária para aceitar imóveis usados como parte do pagamento de um novo. Além disso, vamos construir para alugar. No caso da Patriani, quem compra um apartamento não é para fazer renda. É apartamento de moradia, que está na faixa de duas suítes, três suítes. Em imóveis corporativos, ainda há vacância, mas agora as empresas estão voltando a lançar alguns projetos. Os setores têm melhorado, com as financeiras e as fintechs. Então, tem gente entrando no mercado e alugando um pouco mais de laje. Mas ainda não há apetite para lançar lajes corporativas como foram lançadas há 7 anos. Algumas construtoras, inclusive a própria Patriani, enxergam que vale a pena um prédio só para locação.

Por que vale a pena?

A empresa constrói, em média, 30% mais barato do que ela vende. Então, quando ela faz um prédio para locação, se ela tiver capital para isso, tem uma rentabilidade bastante interessante. A renda pode chegar a 0,8% ou 0,9% ao mês, o que chega perto de 9% ou 10% ao ano. Agora, tem fundos imobiliários se associando com construtoras, para construir prédios só para locação. Ou seja, há muitas oportunidades no setor imobiliário e, dadas as condições econômicas e as perspectivas positivas no futuro próximo, elas são cada vez maiores.

Do ponto de vista do consumidor, investir em imóvel voltou a ser um bom negócio?

Perfeitamente. Com cenários de juros baixos, investir em imóveis voltou a ser um bom negócio. Agora, você pode achar que tem um monte de família vindo aqui para comprar imóvel. Não é bem assim. Esse mercado não é elástico, a renda da família brasileira não é elástica. Quem atua nessa área sabe que o mercado está reaquecendo, mas não se trata exatamente de um boom imobiliário.


Para os bancos, é também um ótimo negócio liberar crédito imobiliário.

Quando o juro caiu — e está caindo muito —, o financiamento imobiliário ficou mais sexy para os bancos. Quando, por exemplo, um banco empresta dinheiro para a pessoa em qualquer outra modalidade de crédito, tem o risco grande de não receber o pagamento da prestação. Mas, quando ele empresta para o mercado imobiliário, o banco se sente mais tranquilo. Como os bancos só financiam 70% normalmente, o valor do imóvel é a garantia. Então, se o imóvel vale um milhão, ele financia para a pessoa R$ 700 mil. Só que ele fica com a garantia do bem de um milhão. Ele tem 30% de reserva. E mais: os bancos ficam com o cliente fidelizado por 20 anos ou 30 anos. Acima de tudo, é um cliente fiel. Com a chegada dos bancos digitais, os clientes ficam mais raros, não querem pagar taxas. Os bancos passam a ter uma competição que nunca tiveram. Ter um cliente por 30 anos, portanto, não é nada ruim. Só o crédito imobiliário pode proporcionar isso.

Você acha que o mercado imobiliário vai er uma das locomotivas do crescimento a partir de 2020?

Ele vai ajudar muito. Por que o mercado imobiliário é tão querido nessa hora? Porque está muito difícil arrumar emprego. O emprego é o grande problema, não só do Brasil, mas do mundo, especialmente, porque hoje você tem muita tecnologia nas empresas. Apesar de a indústria da tecnologia ser geradora de empregos, as vagas que ela cria são em número menor do que as que são cortadas pelo avanço tecnológico. Nesse cenário, a indústria da construção civil acaba sendo um motor importante. Os governos adoram, as prefeituras adoram. A construção civil absorve um pouco da mão de obra que está tentando ser motoboy, ser motorista de aplicativo.

Ou seja, puxa o emprego para cima.

Com certeza. A indústria da construção civil acaba empregando muita gente que estava com dificuldade para encontrar uma vaga. Sem contar que ela ajuda a indústria de linha branca, a indústria do varejo, porque, assim que o apartamento fica pronto, a pessoa faz a mudança, compra armários, fogão, geladeira, cama. Ou seja, a construção ajuda a Casas Bahia, o Magazine Luiza, a Brastemp. É uma indústria indutora de mão de obra e indutora também de novos negócios.

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