Alugar a vaga de garagem parece um jeito simples de reforçar o orçamento, mas o negócio esbarra numa regra específica quando o inquilino não mora no prédio. O Código Civil proíbe alugar ou vender a vaga a pessoas estranhas ao condomínio, salvo autorização expressa na convenção condominial. Sem essa permissão, o síndico pode aplicar a penalidade que o próprio condomínio aprovou.
O que o artigo 1.331 do Código Civil diz sobre garagens?
O artigo 1.331 do Código Civil determina que os abrigos para veículos não podem ser alienados nem alugados a pessoas estranhas ao condomínio, salvo autorização expressa na convenção. Essa redação do parágrafo 1º veio da Lei 12.607, de 2012, que acabou com o aluguel livre de garagens para quem é de fora.
A lógica é de segurança. Ao julgar a penhora de uma vaga de garagem, o Superior Tribunal de Justiça registrou que limitar o acesso aos condôminos reduz riscos de furtos, vandalismo e invasões. Na mesma decisão, a Quarta Turma restringiu aos condôminos até o leilão judicial da vaga.
A proibição não atinge quem já vive no prédio. O artigo 1.338 do Código Civil dá preferência aos condôminos sobre pessoas de fora e, entre todos, aos possuidores, sempre em condições iguais.
Quando o síndico pode aplicar multa pelo aluguel da vaga?
O síndico pode multar quando a convenção não autoriza o aluguel a terceiros e prevê sanção para quem descumpre as regras. O artigo 1.334 do Código Civil exige que a convenção traga as sanções aplicáveis. Já o artigo 1.348 do Código Civil manda o síndico fazer cumprir a convenção e impor as multas devidas.
A multa condominial, portanto, não nasce da vontade de quem administra o prédio. Ela precisa estar prevista na convenção ou no regimento interno, com valor ou critério definido. O ideal é que o morador receba notificação por escrito, com a descrição da infração.
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Se o aluguel continuar depois da cobrança, o caso ganha outro peso. O artigo 1.337 do Código Civil permite multa de até cinco vezes a contribuição condominial para quem descumpre seus deveres de forma reiterada. Para isso, três quartos dos condôminos restantes precisam aprovar.
Brigas por garagem costumam começar pequenas e crescer quando ninguém recua. Num caso parecido, de ocupação repetida da vaga de outra pessoa, dá para ver como o condomínio lida com quem insiste.
Como alugar a vaga de garagem sem descumprir a convenção?
O caminho seguro é ler a convenção antes de fechar qualquer acordo. Se o texto autoriza expressamente a locação a pessoas de fora, o aluguel está liberado. Se não autoriza ou não fala do assunto, o inquilino precisa ser do condomínio.
Para quem quer transformar a vaga em renda, alguns cuidados evitam dor de cabeça. Eles ajudam a manter o acordo dentro das regras do prédio.
- Peça à administração uma cópia atualizada da convenção e do regimento interno.
- Ofereça a vaga primeiro a moradores, que têm preferência em igualdade de condições.
- Formalize o acordo por escrito, com valor, prazo e identificação do veículo.
- Informe a portaria e a administração sobre quem vai usar a vaga.
Se a maioria quiser liberar o aluguel para quem é de fora, é preciso mudar a convenção. Pelo artigo 1.351 do Código Civil, a alteração depende de dois terços dos votos dos condôminos.
O que o morador multado pode fazer para contestar a cobrança?
O primeiro passo é comparar a notificação com a convenção condominial. Se o documento autoriza a locação a pessoas de fora, ou se a penalidade não está prevista nas regras aprovadas, o morador pode apresentar defesa por escrito e levar o tema à assembleia.
Quando a conversa não resolve, um advogado pode avaliar se vale questionar a multa condominial na Justiça. Se a convenção proíbe, o mais sensato é encerrar o contrato com o inquilino de fora e procurar interessados no próprio prédio. Que tal dar uma olhada na convenção do seu condomínio antes de anunciar a vaga?
A garagem não é a única fonte de atrito entre vizinhos. Barulho de festa no salão também rende multa e tem regras que todo morador deveria conhecer.