{"id":267137,"date":"2026-06-28T15:29:15","date_gmt":"2026-06-28T18:29:15","guid":{"rendered":"https:\/\/www.correiobraziliense.com.br\/cbradar\/?p=267137"},"modified":"2026-06-28T15:29:18","modified_gmt":"2026-06-28T18:29:18","slug":"condominio-inadimplente-proibido-piscina-areas-comuns-ilegal","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.correiobraziliense.com.br\/cbradar\/condominio-inadimplente-proibido-piscina-areas-comuns-ilegal\/","title":{"rendered":"Morador atrasa o condom\u00ednio e \u00e9 proibido de usar a piscina e o sal\u00e3o de festas, mas a Justi\u00e7a diz que isso \u00e9 ilegal"},"content":{"rendered":"\n

A cena \u00e9 comum em muitos pr\u00e9dios: o morador atrasa as cotas do condom\u00ednio e, de repente, descobre que ele e a fam\u00edlia est\u00e3o proibidos de usar a piscina, o sal\u00e3o de festas ou a academia. Para muita gente, parece justo \u2014 afinal, por que usar o que n\u00e3o est\u00e1 pagando? Mas, para a Justi\u00e7a, essa puni\u00e7\u00e3o \u00e9 ilegal.<\/p>\n\n\n\n

O entendimento j\u00e1 est\u00e1 pacificado no Superior Tribunal de Justi\u00e7a (STJ), e desconhec\u00ea-lo pode sair caro para o condom\u00ednio.<\/p>\n\n\n\n

O que costuma acontecer?<\/h2>\n\n\n\n

Em geral por dificuldades financeiras, o morador deixa de pagar algumas mensalidades. Com base em uma cl\u00e1usula do regimento interno, o s\u00edndico ent\u00e3o o impede \u2014 e, muitas vezes, impede tamb\u00e9m a esposa e os filhos \u2014 de usar as \u00e1reas comuns de lazer, como piscina, sal\u00e3o de jogos e quadra. Em alguns casos, a proibi\u00e7\u00e3o chega a alcan\u00e7ar at\u00e9 o elevador.<\/p>\n\n\n\n

Por que os condom\u00ednios fazem isso?<\/h2>\n\n\n\n

A ideia \u00e9 pressionar o devedor a quitar a d\u00edvida. O argumento, que chegou a ser aceito por alguns tribunais no passado, \u00e9 o de que permitir que um inadimplente use servi\u00e7os sem pagar seria injusto com quem est\u00e1 em dia e funcionaria como um incentivo \u00e0 inadimpl\u00eancia.<\/p>\n\n\n\n

O racioc\u00ednio at\u00e9 parece l\u00f3gico, mas esbarra em um problema: a lei n\u00e3o autoriza esse tipo de puni\u00e7\u00e3o.<\/p>\n\n\n\n

Mas isso \u00e9 legal?<\/h2>\n\n\n\n

N\u00e3o. O STJ firmou o entendimento de que barrar o morador inadimplente das \u00e1reas comuns \u00e9 ilegal e abusivo. A raz\u00e3o \u00e9 t\u00e9cnica e poderosa: quando algu\u00e9m compra um apartamento, a propriedade da unidade inclui, de forma insepar\u00e1vel, uma fra\u00e7\u00e3o das \u00e1reas comuns. Ou seja, a piscina e o sal\u00e3o tamb\u00e9m s\u00e3o, em parte, do morador \u2014 e impedir o acesso fere o seu direito de propriedade.<\/p>\n\n\n\n

Al\u00e9m disso, as puni\u00e7\u00f5es para quem atrasa o condom\u00ednio s\u00e3o apenas financeiras, como deixa claro o relator de um dos principais julgados:<\/p>\n\n\n\n

\n

“O condom\u00ednio n\u00e3o pode impor san\u00e7\u00f5es que n\u00e3o estejam previstas em lei para constranger o devedor ao pagamento do d\u00e9bito.” \u2014 Ministro Luis Felipe Salom\u00e3o, relator no STJ<\/p>\n<\/blockquote>\n\n\n\n

H\u00e1 ainda um agravante: expor o devedor e a fam\u00edlia, proibindo-os de usar as \u00e1reas comuns diante dos vizinhos, \u00e9 considerado uma situa\u00e7\u00e3o vexat\u00f3ria, que viola a dignidade e pode render uma a\u00e7\u00e3o de indeniza\u00e7\u00e3o por dano moral contra o condom\u00ednio.<\/p>\n\n\n\n

Ent\u00e3o o condom\u00ednio fica de m\u00e3os atadas?<\/h2>\n\n\n\n

De jeito nenhum \u2014 e este \u00e9 um ponto importante. O condom\u00ednio tem ferramentas legais fortes para cobrar quem deve, sem precisar recorrer \u00e0 proibi\u00e7\u00e3o:<\/p>\n\n\n\n

O condom\u00ednio PODE<\/th>O condom\u00ednio N\u00c3O PODE<\/th><\/tr><\/thead>
Cobrar multa de at\u00e9 2% mais juros<\/td>Proibir o uso da piscina, sal\u00e3o ou academia<\/td><\/tr>
Acionar a Justi\u00e7a (a\u00e7\u00e3o de cobran\u00e7a ou execu\u00e7\u00e3o)<\/td>Barrar o acesso a elevadores e \u00e1reas comuns<\/td><\/tr>
Restringir o direito de voto em assembleia<\/td>Expor o nome do devedor de forma vexat\u00f3ria<\/td><\/tr>
Em \u00faltimo caso, levar o im\u00f3vel \u00e0 penhora<\/td>Aplicar puni\u00e7\u00f5es que n\u00e3o est\u00e3o na lei<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n

Vale destacar dois pontos: a cota condominial \u00e9 um t\u00edtulo executivo, o que torna a cobran\u00e7a judicial relativamente r\u00e1pida; e a d\u00edvida de condom\u00ednio \u00e9 uma das exce\u00e7\u00f5es \u00e0 prote\u00e7\u00e3o do bem de fam\u00edlia, ou seja, o im\u00f3vel pode, sim, ser penhorado para quit\u00e1-la. N\u00e3o \u00e9 \u00e0 toa que \u00e1reas de lazer bem cuidadas pesam tanto na escolha de onde morar, um fator de qualidade de vida t\u00e3o valorizado quanto em cidades conhecidas pelo lazer<\/a>.<\/p>\n\n\n\n

O que fazer em cada situa\u00e7\u00e3o?<\/h2>\n\n\n\n

Se voc\u00ea se reconhece em algum dos lados, vale saber como agir:<\/p>\n\n\n\n

    \n
  • Morador barrado injustamente:<\/strong> notifique o condom\u00ednio por escrito pedindo a libera\u00e7\u00e3o do acesso. Se a proibi\u00e7\u00e3o continuar, \u00e9 poss\u00edvel recorrer \u00e0 Justi\u00e7a para garantir o uso, anular a cl\u00e1usula abusiva do regimento e at\u00e9 pleitear indeniza\u00e7\u00e3o por dano moral.<\/li>\n\n\n\n
  • S\u00edndico ou condom\u00ednio:<\/strong> cobre pelos caminhos legais (multa, juros e a\u00e7\u00e3o judicial), nunca pela proibi\u00e7\u00e3o, para n\u00e3o transformar uma d\u00edvida a receber em uma indeniza\u00e7\u00e3o a pagar. E, sempre que poss\u00edvel, ofere\u00e7a a negocia\u00e7\u00e3o ou o parcelamento do d\u00e9bito.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n

    No fim, o recado \u00e9 simples: a inadimpl\u00eancia tem consequ\u00eancias s\u00e9rias e o condom\u00ednio deve cobrar \u2014 mas dentro da lei, sem constranger quem, muitas vezes, est\u00e1 apenas passando por um momento dif\u00edcil.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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