Na Câmara Legislativa desde o fim do ano passado, o projeto que modifica e corrige distorções na Lei de Uso e Ocupação do Solo (Luos) é uma das prioridades do Executivo local e deve avançar na Casa nos próximos meses. A ideia é que a matéria esteja aprovada até o fim deste semestre. A atualização das normas, avaliam o setor produtivo e o GDF, é importante para promover desenvolvimento econômico em áreas nas quais os problemas do texto atual emperram negócios e atividades. Além disso, abre caminho para uma revisão mais profunda da Luos, em busca de mais dinamismo e modernização.
Aprovada em 2018, a Luos ficou com algumas incorreções e deixou de fora locais que foram regularizados recentemente. Na prática, condomínios de locais que foram regularizados durante ou depois a elaboração do texto, como Vicente Pires, Arniqueira e Jardim Botânico, ficaram de fora da atual versão da regra que estabelece como usos e ocupações podem ser feitos nas regiões administrativas fora do Plano Piloto. Assim, moradores e comerciantes conseguem as escrituras, depois da legalização, mas ficam sem ter acesso a autorizações para construções, alvarás e sem regras do que pode ou não ser feito.
Pelo longo processo de elaboração, a Luos já nasceu desatualizada, avalia o secretário de Desenvolvimento Urbano e Habitação do DF, Mateus Oliveira. “O projeto de lei que deu origem à Luos já tinha feito linha de corte para inclusão de áreas de regularização em 2016. Por isso, ela não contempla até hoje Vicente Pires, não existe a administração de Sol Nascente/Pôr-do-Sol, não existe Arniqueira e mais de 30 condomínios e regularizações fundiárias que tiveram aprovados seus projetos entre 2016 e 2020”, explica.
A versão atual deixa em aberto as definições para essas regiões. “Essa atualização é necessária para que moradores e comerciantes tenham condição de consultar quais são as regras aplicáveis a esse locais, para incorporar esses mais de 30 condomínios e também para atualizar os mapas de RAs que foram criadas depois de 2016”, acrescenta o secretário.
O secretário explica que, além dessas atualizações, há erros que precisam ser corrigidos. “Foi um processo que resultou em alguns avanços importantes, mas que já havia uma avaliação de início desta gestão da existência de ajustes necessários. Esse diagnóstico foi feito tanto pela equipe da Seduh quanto por diversos órgãos que encaminharam diversos apontamentos de erros.”
As principais falhas advêm da metodologia adotada, na visão do secretário, que trouxe um nível de categorização muito grande e acabou trazendo confusão e enganos. “Isso causou uma série de distorções de imóveis que já tinham usos permitidos e passaram a ter usos vedados, gerando uma série de problemas em diversas regiões. O comércio instalado não conseguiu mais renovar licenças, nem novos comércios se instalaram nessas regiões”, exemplifica.
Representante da Federação do Comércio de Bens, Serviços e Turismo do Distrito Federal (Fecomércio-DF) no Conselho de Planejamento Territorial e Urbano do DF (Conplan), Ovídio Maia avalia que há, de fato, necessidade de correção. “Houve muitos erros, o que é natural em uma lei tão grande e que ficou tanto tempo em discussão. Mas, isso está impactando e atrapalhando alvarás de construção, de funcionamentos e direitos de pessoas foram retirados. Não foi por má-fé, foram falhas que, agora, precisam ser reparadas”, comenta Maia, que também é presidente do Sindicato da Habitação do DF (Secovi-DF). O Conplan aprovou, após diversas reuniões, a matéria por unanimidade.
A atualização da Luos, acredita, é importante para promover avanço no setor produtivo dos locais que ficaram prejudicados. “Terá um impacto muito positivo na economia no momento em que você dá condição para que o poder público faça isso dentro da lei. Hoje, você não consegue alvará, e o que defendemos é que o empresário possa trabalhar na legalidade. Essa aprovação é vital para a cadeia produtiva, num momento em que estamos atravancados.”
Nova revisão
O secretário Mateus Oliveira explica que a atualização é importante também para permitir o início de um processo mais profundo de revisão da Luos. “Entendemos que, para que a revisão dos erros e atualizações necessárias pudessem caminhar com mais celeridade, faríamos uma linha de corte. Esse é só um primeiro passo, porque a Luos vai precisar de uma segunda etapa; essa sim para discutir melhor o futuro das RAs, a promoção de desenvolvimento econômico e a geração de empregos.”
Além da Luos, a Câmara deve avaliar outros projetos importantes nessa área em 2021. Chega em março à Casa um projeto voltado para regularização fundiária, que abrirá novas áreas de regularização. O Plano de Preservação do Conjunto Urbanístico de Brasília (PPCUB) também deve ser enviado em 2021, no segundo semestre.
Consulta on-line
Toda a informação da Luos está disponível para acesso da população no site geoportal.df.gov.br
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Palavra de especialista
Impacto direto
“As leis de uso e ocupação do solo estão dentro desses mecanismos de gestão do espaço urbano que foram sendo desenvolvidos pelo urbanismo, e eles têm função muito importante e atingem vários aspectos da vida. O primeiro é a questão da saúde, o problema de uma segurança no ambiente desse ponto de vista. Nós não podemos colocar atividades que são conflitantes com habitação perto. Uma indústria poluente não pode estar perto da habitação, por exemplo. Nas cidades, se desenvolveram esses mecanismos para dar um equilíbrio para o desenvolvimento urbano, permitindo caracterização dos bairros. Esses usos vão constituindo modos de vidas urbanas e vão formando esse tecido. Essas leis também são muito importantes para prever a infraestrutura. Se há uma região em que há apenas casas e, de repente, sobe para edifícios de 30 andares, de uma hora para outra, há uma demanda de água que a canalização não necessariamente previu. Então, precisamos de ajustes de fornecimento de água, luz, sistema viário. Há, também, impacto muito grande na questão fundiária, na propriedade da terra. Quando você permite uma construção maior, a área fica muito valorizada. Isso acontece em vários contextos. Esse ganho possível, infelizmente, é o que mais determina. Grupos imobiliários têm muita pressão e, muitas vezes, se sobrepõem ao interesse da vida das pessoas.”
Emilia Stenzel, arquiteta, urbanista e professora do Ceub
Três perguntas para
Claudio Abrantes, presidente da Comissão de Assuntos Fundiários da Câmara Legislativa
Como está a articulação com os deputados para a aprovação?
O diálogo no âmbito da Câmara Legislativa sobre a aprovação da alteração da Luos está em andamento. A aprovação ocorrerá ao passo que ocorrerem os estudos detalhados da proposta pela Comissão de Assuntos Fundiários, que é a comissão de mérito, pelas demais comissões e pelos meus pares, deputados distritais. Essas análises vão nos dar embasamento para a aprovação dentro da Casa.
Em que pé está a matéria na CAF?
O texto do PLC 69/2020, que altera a lei complementar 948/2019, a Luos, foi protocolado na metade de dezembro de 2020. A Luos, que não é simples, é um detalhamento, um olhar cuidadoso sobre a utilização das áreas urbanas consolidadas. Então, neste momento, o projeto está em elaboração de parecer dentro da Comissão de Assuntos Fundiários. Estamos analisando criteriosamente, mas também dando a máxima celeridade ao Projeto de Lei Complementar. O tema, inclusive, será uma das pautas da reunião da CAF com o secretário Mateus Oliveira, de Habitação, a ser realizada nos próximos dias.
Por que essa revisão é importante depois de pouco tempo da aprovação?
A lei original, aprovada no fim de 2018, é uma inovação para o DF. Ela foi publicada em 2019 e colocada em prática em 2020. Agora, apesar de tão jovem e de ser uma inovação, a nossa realidade já exige adequações ao exercício dos parâmetros urbanísticos. O que é de certa forma até esperado, tendo em vista a agilidade da sociedade, uma vez que trata-se de um conjunto detalhado de normas que reflete o reconhecimento da cidade real, das dinâmicas de uso e ocupação do solo que estão em curso nos núcleos urbanos do DF, com o intuito de conciliar a realidade urbana com o planejamento e o ordenamento do espaço urbano. Mas devo dizer que essa adequação não é de forma alguma um vale-tudo, pois cada adequação proposta deve estar municiada de todos os aspectos técnicos exigidos.