Taxa elevada para forçar saída de imóvel é ilegal

Taxa elevada para forçar saída de imóvel é ilegal

Rodrigo José Marcondes Pedrosa - Advogado

postado em 14/05/2018 00:00
O Decreto n; 9.354 regulamentou, em abril, o art. 1; do Decreto-Lei n; 2.398 ; que dispõe sobre foros, laudêmios e taxas de ocupação relativas a imóveis de propriedade da União, e o art. 11-B da Lei n; 9.636 ; que trata da regularização, administração, aforamento e da alienação de bens imóveis de domínio da União.

O aforamento consiste no desdobramento da propriedade imobiliária (portanto, somente imóveis podem ser ;aforados;), no chamado domínio útil, titulado pelo ;foreiro; e no domínio direto, titulado pelo ;senhorio direto;. Cabe a este a instituição do aforamento. O foreiro tem a posse, o uso e a fruição do imóvel. Ele pode construir, plantar, alugar, arrendar etc. Apenas o poder de dispor da coisa (por exemplo, alienar) fica restrito. Em caso de alienação do domínio útil deve ser dado direito de preferência ao senhorio direto.

Além disso, o foreiro está proibido de parcelar o terreno sem o consentimento do senhorio direto. O aforamento distingue-se do arrendamento, pois é perpétuo e transmissível por herança. O foreiro tem de pagar ao senhorio direto uma taxa anual denominada ;foro;, mais conhecida como ;taxa de aforamento;. Ela atualmente é de 2% do valor do terreno urbano ou da terra rural nua. Além disso, caso o foreiro ;venda o imóvel;, ou seja, aliene o domínio útil, o senhorio direto tem direito a receber o chamado ;laudêmio; ; 5% do valor da propriedade plena, com desconto das benfeitorias existentes no imóvel.

É comum o aforamento de imóveis da União em ilhas e cidades litorâneas (por exemplo, Rio de Janeiro, São Sebastião, Paraty etc.). Esses imóveis aforados pela União integram os chamados bens dominicais, ou seja, aqueles que não estão vinculados a alguma atividade do Poder Público (como, por exemplo, escolas, repartições públicas, quartéis etc.) ou que não são de uso comum do povo ; praças, parques, mares, rios etc.

A origem desses imóveis dominicais remonta à descoberta do Brasil, quando pelo chamado ;direito de conquista;, a Coroa Portuguesa adquiriu a propriedade das terras do Brasil. As capitanias hereditárias e, depois, o sistema de sesmarias (relações tipicamente feudais de suserania e vassalagem) são, a grosso modo, o embrião do aforamento. A propriedade privada no Brasil surgiu apenas no Segundo Império, com a Lei Imperial de Terras de 1850 (Lei 601/1850), num momento em que a grande maioria dos ocupantes de terras ou não tinha título legal para a ocupação ou, embora tivesse, estava ocupando outras áreas (mais férteis ou mais próximas aos centros econômicos) ou estendido sua ocupação.

É possível perceber, portanto, que a propriedade privada no Brasil tem origem na ocupação irregular de terras. A Lei Imperial de Terras buscava não apenas a regularização fundiária, como também a povoação do extenso território nacional, ameaçado, à época, pelos países vizinhos. Fato é que a Lei Imperial de Terras de 1850 tornou privados todos os imóveis ;doados; (na verdade, cedidos para uso gratuito por prazo indeterminado) pela Coroa ou, depois, pelo governo imperial a particulares; os de sesmarias, desde que cultivados; e os posseados, na área em que estivessem cultivados. Todos os demais foram ;devolvidos à Nação; (a grosso modo, a pessoa jurídica de direito público monárquico). Daí o conceito de ;terras devolutas;. A primeira Constituição republicana de 1891 relegou as terras devolutas aos Estados, com exceção das áreas de fronteira, necessárias às vias férreas, à defesa nacional (por exemplo, casernas), de reservas indígenas (mais tarde também de quilombolas) e litorâneas, que permaneceram de propriedade da União. O Código Civil de 1916, que vigorou até 2002, proibiu usucapião de terras devolutas. Até então, os imóveis públicos estavam sujeitos a usucapião de 40 anos.

Atualmente, o aforamento de imóveis da União está disciplinado na Lei 9.636/98 e no Decreto 2.398/87. Segundo o art. 11-B da Lei 9.636/98 ; recentemente introduzido pela Lei 13.465, de 11 de julho de 2017 ;, tanto o foro quanto o laudêmio passaram a ter por base de cálculo o valor venal do terreno fornecido pelo município ou pelo Distrito Federal, em se tratando de imóvel urbano, ou o valor da terra nua fornecida pelo Incra, em caso de imóvel rural. A lei considera que as acessões, ou seja, construções, plantações etc. foram erigidas pelo próprio foreiro.

E se o município ou o Distrito Federal ou o Incra não possuir ou não disponibilizar, respectivamente, o valor venal ou o valor da terra nua? Nessa hipótese a lei prevê, para imóveis urbanos, a utilização da ;planta de valores; da Secretaria de Patrimônio da União (SPU), que era justamente a ;fonte de informações; que vinha sendo utilizada para o cálculo do foro ou do laudêmio até a introdução, em 2017, do art. 11-B na Lei 9.636/98. Essa ;planta de valores; trazia valores dos terrenos, em regra, inferiores aos valores venais atribuídos pelos municípios ou pelo Distrito Federal. Portanto, após a nova regra, os foreiros experimentaram um aumento na taxa de aforamento. Se o terreno não constar da ;planta de valores; da SPU, deverá ser utilizado o valor de marcado. No caso de imóvel rural, será feita a média ponderada dos valores dos imóveis rurais mais próximos.

A base de cálculo da taxa de aforamento e do laudêmio jamais poderá ser superior ao valor de mercado do terreno ;vazio; ou da terra (rural) nua, sob pena de enriquecimento sem causa da União. A lei e a própria natureza do aforamento não permitem a espoliação do foreiro. A ideia é propiciar ao ;senhorio direto; (União) o justo rendimento pelo domínio direto e, ao mesmo tempo, permitir ao foreiro o uso e fruição perpétuos do imóvel. Qualquer tentativa de forçar o foreiro a ;abandonar; o imóvel ou a ;renunciar; ao domínio útil em favor do senhorio direto, mediante, por exemplo, a cobrança elevada da taxa de aforamento, é ilegal.


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