Carolina Mendes comprou um apartamento pensando em complementar a renda com aluguéis de fim de semana e investiu R$ 70 mil para deixar o imóvel pronto para receber visitantes. Quando começou a organizar as primeiras estadias, porém, descobriu que o condomínio restringia a entrada de hóspedes vinculados a contratos de curta duração.
Os R$ 70 mil foram investidos antes de verificar as regras do prédio
No caso de Carolina, o plano parecia simples: comprar o apartamento, mobiliar todos os cômodos e disponibilizar a unidade durante finais de semana e períodos de maior procura. Os R$ 70 mil foram usados na compra de móveis, eletrodomésticos, utensílios e outros itens necessários para colocar o imóvel em condições de receber hóspedes.
O problema surgiu porque a proprietária considerou a localização e o potencial de renda, mas não avaliou com o mesmo cuidado a convenção do condomínio e o regimento interno. Quando soube da restrição às estadias curtas, boa parte do investimento já estava feita e a estratégia de obter renda recorrente com a unidade precisou ser revista.
Ser proprietário não significa poder usar o imóvel sem limites
O direito de propriedade permite usar e obter renda de um imóvel, mas existem regras específicas quando a unidade está dentro de um condomínio. O artigo 1.336, inciso IV, do Código Civil determina que o condômino deve dar à sua unidade a mesma destinação da edificação e utilizá-la sem prejudicar o sossego, a salubridade e a segurança dos demais moradores.
Isso faz com que a destinação residencial prevista na convenção tenha peso na discussão sobre estadias muito curtas e com grande rotatividade de pessoas. Antes de comprar um apartamento pensando nesse modelo de renda, portanto, não basta verificar se a região tem procura: é necessário conhecer também as regras internas aplicáveis ao empreendimento.
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Locação por temporada está prevista em lei
A chamada locação para temporada existe na legislação brasileira. O artigo 48 da Lei 8.245/1991, conhecida como Lei do Inquilinato, considera locação para temporada aquela destinada à residência temporária do locatário e contratada por prazo não superior a 90 dias, esteja o imóvel mobiliado ou não.
Isso não significa, entretanto, que qualquer operação envolvendo estadias de poucos dias será automaticamente enquadrada da mesma maneira. A forma como o imóvel é utilizado, a frequência das estadias, a exploração econômica e as regras do condomínio podem alterar a análise jurídica, especialmente quando existe alta rotatividade de ocupantes.
STJ analisou a exploração frequente de estadias curtas
Em maio de 2026, a Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça analisou o REsp 2.121.055 e decidiu que a utilização do imóvel em contratos atípicos de curta estadia, quando existe exploração econômica reiterada ou profissionalização da atividade, pode descaracterizar a destinação residencial. O entendimento está disponível em comunicado oficial do STJ.
Nesse julgamento, o tribunal também considerou o artigo 1.351 do Código Civil, que prevê aprovação de dois terços dos condôminos para a mudança da destinação do edifício ou da unidade imobiliária. Na prática, a situação deve ser examinada conforme a convenção, as características concretas das estadias e a forma de exploração do imóvel.
Discussão sobre proibição expressa ainda ganhou novo capítulo
Em setembro de 2026, o STJ informou a suspensão nacional de processos que discutem uma questão específica: se uma cláusula de destinação residencial na convenção já é suficiente para impedir locações de curta duração por plataformas digitais ou se a convenção precisa trazer uma proibição expressa. A controvérsia foi afetada como Tema Repetitivo 1.443.
Esse detalhe mostra por que proprietários não devem partir da ideia de que existe uma resposta única para todos os condomínios. A redação da convenção, a finalidade do prédio, o modelo utilizado para receber ocupantes e as decisões judiciais aplicáveis ao caso podem interferir no resultado, o que torna recomendável uma análise prévia antes de investir dinheiro na operação.
O caso de Carolina é fictício e serve apenas para ilustrar
Antes de comprar um imóvel com intenção de obter renda por estadias curtas, o caminho mais seguro é consultar a convenção condominial, o regimento interno e as atas recentes de assembleias, além de verificar se existem regras específicas sobre entrada de hóspedes e uso das unidades. Se houver dúvida relevante, a avaliação jurídica deve ocorrer antes da compra ou de investimentos altos em mobília.
Esta é uma história fictícia. Carolina Mendes, o investimento de R$ 70 mil e as circunstâncias pessoais apresentadas foram criados apenas para ilustrar o contexto de um conflito possível entre proprietário e condomínio e não correspondem a uma pessoa ou processo específico; as referências à legislação e aos julgamentos do STJ são utilizadas para explicar os aspectos jurídicos que podem aparecer em situações semelhantes.