Em uma terça-feira abafada de fevereiro, Renata, 58 anos, secretária escolar aposentada em Campinas, acompanhava o técnico pela janela do quarto. O apartamento não tinha ponto interno nem espaço previsto para a condensadora do ar-condicionado. Por isso, o aparelho foi preso a um suporte metálico visível na lateral do edifício. Dois dias depois, um aviso do condomínio apareceu sob sua porta.
A instalação começou com uma recomendação médica
Renata convivia com uma doença respiratória crônica e havia recebido de sua médica a recomendação de manter o quarto climatizado nos períodos de calor intenso. Antes da obra, pediu três orçamentos e escolheu uma instalação de R$ 3.100. O técnico explicou que, naquele prédio antigo, a única saída seria fixar a unidade externa abaixo da janela.
Ela enviou uma mensagem à administração oito dias antes, mas não recebeu resposta. Como a previsão indicava outra semana de temperaturas altas, autorizou o serviço sem apresentar projeto ou solicitar votação. O suporte ficou aparente na fachada do prédio, com tubulação branca e dreno direcionado para uma área técnica. Foi esse conjunto que chamou a atenção dos vizinhos.
O aviso trouxe prazo para retirada e multa
Marcelo, 46 anos, contador e síndico do edifício em Campinas, entregou uma notificação com prazo de dez dias para desfazer a instalação. A convenção de condomínio proibia equipamentos externos fora do padrão aprovado. Como não havia padrão para aparelhos naquele lado do prédio, ele aplicou uma multa condominial de R$ 1.840, equivalente a duas cotas mensais.
Renata respondeu por escrito, anexou o relatório médico e pediu que a cobrança fosse suspensa até uma assembleia de condôminos. Marcelo informou que a indicação de saúde não eliminava a necessidade de autorização prévia, mas aceitou levar o recurso à reunião extraordinária prevista na convenção. Enquanto isso, ela contratou um engenheiro para avaliar suporte, drenagem, ruído e segurança.
O que a lei diz sobre a fachada do prédio?
O artigo 1.336, inciso III, do Código Civil (Lei 10.406/2002) determina que o condômino não altere a forma nem a cor da fachada, das partes e das esquadrias externas. O síndico também deve cumprir a convenção e cobrar as multas devidas, conforme o artigo 1.348. A aparência lateral do prédio entra nessa proteção, mesmo quando pouco visível da rua.
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A Lei dos Condomínios em Edificações (Lei 4.591/1964), no artigo 10, proíbe a alteração da forma externa e admite obra que modifique a fachada com anuência da unanimidade dos condôminos. O Superior Tribunal de Justiça reiterou essa interpretação em 2026. A lei não cria dispensa automática por recomendação médica.
O que a moradora podia exigir na prática?
Renata podia pedir cópia da convenção, do regimento, da ata que fixou o padrão visual e da memória de cálculo da penalidade. Pelo artigo 1.336, parágrafo 2º, a sanção por alteração de fachada não pode superar cinco vezes o valor da contribuição mensal. Se não existir multa expressa, a cobrança depende da aprovação de pelo menos dois terços dos demais condôminos.
- notificação com descrição clara da infração e prazo adotado pelo condomínio;
- cópia da regra usada para aplicar e calcular a multa;
- relatório médico que explique a necessidade de climatização;
- projeto com localização, drenagem, ruído e forma de fixação;
- registro técnico do profissional responsável e fotografias do local.
Esses documentos não obrigam o condomínio a aceitar o equipamento, mas permitem discutir uma solução segura e visualmente padronizada. O relatório médico fundamenta o pedido, porém não substitui o quórum exigido. Também é possível propor outro ponto de instalação, uma pintura discreta, proteção visual ou solução coletiva para apartamentos com a mesma limitação estrutural.
A quem recorrer se o canal interno não resolver?
O primeiro passo é protocolar a contestação com o síndico e seguir o recurso previsto na convenção de condomínio. Se ele não convocar a reunião necessária, um quarto dos condôminos pode fazê-lo, conforme o artigo 1.350, parágrafo 1º, do Código Civil. Pedidos, respostas, laudos e atas devem ser guardados com as respectivas datas.
Se a cobrança prosseguir sem análise do recurso ou houver ordem imediata de retirada, a moradora pode consultar um advogado ou a Defensoria Pública, caso preencha os critérios de atendimento. O Procon normalmente não é o canal adequado para conflitos entre condomínio e condômino, pois essa relação não é tratada como consumo. Uma mediação também pode buscar uma adaptação antes de eventual processo judicial.
A exceção veio acompanhada de um padrão técnico
Na reunião, Renata apresentou o laudo médico e o projeto do engenheiro, enquanto Marcelo mostrou fotografias da tubulação aparente. A assembleia manteve a sessão aberta para reunir a manifestação de todos os 24 proprietários. Dezoito dias depois, houve consentimento unânime para instalar condensadoras naquele trecho, desde que fossem usados suporte pintado, canaleta na cor da parede e dreno ligado à tubulação adequada.
Como a própria convenção permitia recurso contra atos do síndico, a assembleia suspendeu a multa e cancelou a cobrança depois que Renata adaptou a instalação no prazo de 15 dias. O desfecho não significou que a saúde apagou a infração original: a solução surgiu da documentação técnica, do procedimento interno e do quórum exigido. Em outro condomínio, a decisão pode ser diferente conforme a fachada, a convenção e os votos obtidos.
Renata e Marcelo são personagens inventados. A história reúne situações que se repetem em muitos edifícios para mostrar como o conflito costuma surgir e quais limites a legislação coloca para uma possível exceção.