Mariana Costa fechou a varanda do apartamento com painéis de vidro e recebeu uma notificação exigindo a retirada da estrutura. Neste relato fictício, a moradora afirma que tinha uma autorização antiga, mas o condomínio considera a instalação uma alteração irregular da fachada.
Moradora apresenta autorização e contesta exigência
Mariana conta que decidiu instalar o vidro para proteger a varanda da chuva e do vento. Antes da obra, procurou a administração e recebeu uma autorização do antigo síndico, Paulo Mendes. Por isso, acreditava que o fechamento estava regularizado e não enfrentaria problemas futuros.
A situação mudou quando Ricardo Alves assumiu a administração do prédio. Após analisar as regras internas, o novo síndico notificou Mariana para desfazer a instalação, alegando que os painéis modificaram a aparência externa do edifício. A moradora questionou a decisão e apresentou a autorização recebida anteriormente.
O que a lei determina sobre o fechamento de varandas?
O artigo 1.336, inciso III, do Código Civil proíbe o condômino de alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas. A regra está prevista na Lei nº 10.406/2002 e busca preservar o padrão arquitetônico do edifício.
Já o artigo 10 da Lei nº 4.591/1964 estabelece que alterações efetivas de fachada dependem da concordância de todos os condôminos. Entretanto, nem todo fechamento com vidro recebe automaticamente essa classificação. A avaliação depende das características da estrutura, do padrão aprovado e das circunstâncias da instalação.
Autorização de um síndico antigo continua valendo?
A autorização anterior é um documento relevante, mas não garante, isoladamente, o direito de manter a instalação. É necessário verificar se o antigo síndico tinha competência para autorizar o serviço e se existia uma decisão da assembleia permitindo aquele modelo de fechamento.
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No caso fictício, Mariana poderia apresentar mensagens, atas e documentos que comprovassem a permissão recebida. O Superior Tribunal de Justiça (STJ) já reconheceu a necessidade de unanimidade em casos de alteração de fachada. Portanto, uma autorização individual do síndico não substitui uma aprovação legalmente exigida.
O condomínio pode exigir a retirada e aplicar multa?
Se a instalação contrariar a legislação ou as regras condominiais válidas, o condomínio poderá exigir a regularização e, conforme o caso, a retirada dos vidros. Também poderá aplicar penalidades previstas na convenção e na legislação. Entretanto, a cobrança deve respeitar as regras aplicáveis e permitir que a moradora apresente sua defesa.
Outro ponto envolve a segurança da estrutura. A ABNT NBR 16259 estabelece requisitos e métodos de ensaio para sistemas de envidraçamento de sacadas, conforme o catálogo oficial da ABNT. Mesmo quando o fechamento segue critérios técnicos, isso não dispensa a aprovação condominial eventualmente necessária.
O que fazer ao receber uma ordem para retirar o vidro?
A primeira medida é solicitar uma justificativa por escrito, identificando qual norma teria sido descumprida. Depois, o proprietário deve conferir a convenção, o regimento interno, as atas das assembleias e as autorizações anteriores. Fotografias, contratos da instalação e documentos técnicos também podem ajudar a esclarecer a situação.
Mariana pode apresentar uma contestação formal, pedir a análise do caso pela assembleia e buscar orientação de um advogado especializado em direito condominial. Ela não deve ignorar a notificação nem presumir que a autorização antiga encerra a discussão. A possibilidade de manter o vidro dependerá das provas, das regras aplicáveis e da legalidade da instalação.