Na manhã de 22 de abril de 2026, Rafael, 41 anos, gerente comercial em Campinas, chegou ao apartamento vazio levando uma trena e uma lista de reformas. A escritura havia sido assinada seis dias antes, e ele já tinha pago R$ 340 mil pela unidade. A comemoração acabou quando o cartório de registro de imóveis informou que uma penhora anterior continuava lançada na matrícula.
Como a compra pareceu segura
Rafael conheceu Sérgio, 58 anos, comerciante em Valinhos, por indicação de uma conhecida que trabalhava com imóveis. O apartamento estava desocupado, o preço parecia compatível com o bairro e a negociação levou pouco mais de três semanas. Sérgio mostrou uma cópia da matrícula do imóvel emitida 26 dias antes da data prevista para a escritura, ainda sem qualquer restrição.
O comprador pagou R$ 34 mil como sinal e transferiu os R$ 306 mil restantes no dia da assinatura. A escritura registrou o pagamento integral e mencionou uma certidão imobiliária ainda dentro do prazo formal de 30 dias previsto no Decreto 93.240/1986. Rafael não pediu nova consulta na véspera nem condicionou a liberação do dinheiro à confirmação atualizada dos registros.
A penhora surgiu entre a certidão e a escritura
Doze dias antes da assinatura, um credor de Sérgio havia registrado a penhora no cartório de registro de imóveis. A informação, portanto, não aparecia no documento antigo levado à negociação, mas já constava da matrícula quando o valor total foi entregue. Rafael soube que a escritura pública comprovava o negócio, porém não eliminava o gravame judicial lançado anteriormente.
Ele telefonou para Sérgio, que respondeu ter acreditado que conseguiria substituir o imóvel por outro bem no processo. Depois procurou sozinho o tabelionato e ouviu que assinatura de escritura e registro imobiliário são atos diferentes. O Código Civil, no artigo 1.245, determina que a propriedade entre pessoas somente se transfere com o registro do título no cartório competente.
O que caracteriza fraude à execução?
O artigo 792, inciso III e parágrafo 1º, do Código de Processo Civil, Lei 13.105/2015, prevê que a venda feita após a averbação de uma constrição judicial pode configurar fraude à execução e ser ineficaz perante o credor. Isso significa que o negócio não desaparece automaticamente entre comprador e vendedor, mas o imóvel pode continuar respondendo pela dívida. O texto está na versão oficial do Código de Processo Civil.
A Súmula 375 do STJ afirma que o reconhecimento da fraude à execução depende do registro da penhora ou da prova de má-fé do terceiro adquirente. Como a restrição já estava registrada antes da escritura, a alegação de desconhecimento fica muito mais difícil, pois o gravame tinha publicidade. O enunciado pode ser consultado na base oficial de súmulas do Superior Tribunal de Justiça.
O que o comprador pode exigir na prática
Rafael reuniu a escritura, comprovantes das transferências, anúncio, mensagens, certidão utilizada na negociação e a nova matrícula do imóvel. A Lei de Registros Públicos, Lei 6.015/1973, estabelece no artigo 240 que o registro da penhora prova a fraude nas transações posteriores. A mesma lei prevê que a certidão da situação jurídica atualizada seja emitida em até um dia, como mostra o texto oficial da Lei de Registros Públicos.
Com orientação jurídica, o comprador pode contestar a constrição, cobrar o vendedor e avaliar pedido de restituição do preço e dos prejuízos comprovados. Se houver perda do imóvel por direito anterior, as regras de evicção dos artigos 447 a 450 do Código Civil podem fundamentar a devolução das quantias pagas e determinadas despesas. Os documentos mais úteis são:
- matrícula do imóvel emitida imediatamente antes do pagamento;
- escritura, contrato, recibos e comprovantes bancários;
- certidões negativas e pesquisas obtidas sobre o vendedor;
- mensagens que indiquem o que foi informado sobre dívidas e processos;
- número da execução e cópia da decisão que determinou a penhora.
Certidões negativas substituem a matrícula?
As certidões negativas ajudam a revelar processos, protestos e débitos, mas não substituem a leitura da matrícula atual. O artigo 54 da Lei 13.097/2015 concentra no registro imobiliário as informações capazes de afetar o negócio e dispensa certidões forenses para caracterizar a boa-fé do adquirente. Essa proteção não resolve o caso quando a própria penhora já estava publicada no registro antes da compra.
Quando o canal comum não soluciona o problema, o primeiro destino deve ser um advogado especializado ou a Defensoria Pública, se o comprador preencher os critérios locais de atendimento. A intimação judicial não pode ser ignorada, pois o artigo 792, parágrafo 4º, do CPC prevê oportunidade para embargos de terceiro em 15 dias antes da declaração da fraude. Entre as providências possíveis estão:
- pedir acesso integral ao processo de execução;
- apresentar embargos de terceiro com as provas disponíveis;
- notificar formalmente o vendedor para devolver os valores;
- avaliar ação de resolução do negócio e reparação dos prejuízos;
- comunicar eventual falha da serventia à corregedoria competente, quando houver elementos concretos.
A escritura não encerrou o risco
No processo, Rafael foi intimado e apresentou embargos de terceiro, mas a penhora registrada antes da venda pesou contra sua defesa. O juízo reconheceu a ineficácia do negócio em relação ao credor, permitindo que a execução continuasse sobre o apartamento. Em seguida, o comprador ajuizou medida contra Sérgio para buscar a restituição dos R$ 340 mil e das despesas diretamente ligadas à compra.
A experiência mudou o momento em que Rafael considera uma negociação concluída: o pagamento integral passou a depender de matrícula emitida perto da assinatura e conferida novamente antes da transferência. Escritura pública, certidões negativas e contrato cumprem funções diferentes, enquanto a matrícula revela proprietário, ônus e restrições vigentes. Em compras de alto valor, essa conferência deve anteceder a saída do dinheiro, não apenas o registro posterior.
Rafael e Sérgio são personagens inventados. A história reúne situações que aparecem repetidamente em negócios imobiliários e processos de execução, para mostrar como o problema costuma surgir e o que as normas permitem fazer.