Depois de comprar um apartamento para alugar nos fins de semana e gastar R$ 60 mil em móveis e decoração, uma proprietária foi surpreendida por uma decisão do condomínio que restringia a entrada frequente de hóspedes. No caso fictício de Fernanda Ribeiro, a mudança colocou em risco seu planejamento financeiro e levantou uma dúvida: o condomínio pode impedir estadias de curta duração mesmo quando o imóvel pertence ao morador?
Mulher investe R$ 60 mil em apartamento e condomínio restringe entrada de hóspedes
Fernanda Ribeiro adquiriu um apartamento com a intenção de disponibilizá-lo para estadias durante fins de semana e feriados. Para preparar o imóvel, comprou camas, sofá, eletrodomésticos e outros itens, totalizando R$ 60 mil em investimentos. Sua expectativa era recuperar gradualmente o dinheiro por meio das diárias recebidas.
Entretanto, depois de iniciar a atividade, Fernanda recebeu um comunicado informando que o condomínio havia decidido restringir a entrada frequente de hóspedes temporários. A administração alegou preocupações com a segurança e a circulação de pessoas desconhecidas. A proprietária questionou a medida, afirmando que possuía direito de utilizar seu patrimônio e que já havia realizado despesas consideráveis para oferecer as acomodações.
O condomínio pode proibir aluguel de apartamento por curta temporada?
O artigo 1.335, inciso I, do Código Civil assegura ao condômino o direito de usar, fruir e livremente dispor de sua unidade. Entretanto, esse direito deve ser exercido respeitando as regras legais e a destinação do edifício. O artigo 1.336, inciso IV, estabelece o dever de utilizar a propriedade sem prejudicar o sossego, a salubridade e a segurança dos demais moradores.
Em maio de 2026, a Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça decidiu, no REsp 2.121.055, que estadias de curta duração com características de exploração econômica ou profissional podem ser incompatíveis com a destinação residencial do condomínio. Conforme a decisão divulgada pelo STJ, a autorização dessa utilização exige aprovação de pelo menos dois terços dos condôminos para mudança de destinação. Nem toda locação temporária, porém, possui necessariamente as mesmas características jurídicas de uma hospedagem de alta rotatividade.
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O que diz a legislação sobre aluguel por temporada e decisões em assembleia?
A Lei nº 8.245/1991, artigo 48, reconhece a locação para temporada destinada à residência temporária do locatário, por período não superior a 90 dias. Entretanto, o enquadramento de contratos de hospedagem de curta duração pode ser diferente, conforme a forma de exploração do imóvel. Já o artigo 1.351 do Código Civil exige aprovação de dois terços dos votos dos condôminos para alteração da convenção ou mudança da destinação do edifício.
Em setembro de 2026, o STJ também determinou a suspensão nacional dos processos abrangidos pelo Tema Repetitivo 1.443, que discute se a previsão de destinação residencial na convenção basta para impedir locações de curta duração ou se é necessária uma proibição expressa. Diante desse cenário, Fernanda precisaria verificar a convenção, o conteúdo da assembleia e as características efetivas da atividade. Entre os documentos relevantes estão:
- Convenção condominial: apresenta a destinação do edifício e as regras aplicáveis às unidades.
- Regimento interno: estabelece procedimentos de acesso, identificação e convivência.
- Ata da assembleia: registra a decisão, os votos e a medida aprovada.
- Comunicado do síndico: permite identificar exatamente quais restrições foram impostas.
- Contratos de locação: ajudam a demonstrar a duração e as condições das estadias.
- Notas fiscais: comprovam os R$ 60 mil investidos na mobília e nos equipamentos.
O investimento de R$ 60 mil dá direito a indenização ou impede a restrição?
O fato de Fernanda ter adquirido móveis e eletrodomésticos não garante automaticamente o direito de continuar oferecendo hospedagem temporária. Se a atividade contrariar a destinação residencial do edifício, o investimento particular não elimina as limitações condominiais. Também não existe indenização automática apenas porque uma decisão regularmente adotada tornou menos rentável o uso pretendido para o apartamento.
Por outro lado, se a restrição apresentar irregularidades, aplicação discriminatória ou outros problemas jurídicos, poderá ser questionada pelos meios adequados. Uma eventual reparação dependeria da demonstração dos requisitos da responsabilidade civil, previstos nos artigos 186 e 927 do Código Civil. Seria necessário avaliar a existência de ato ilícito, dano e relação de causalidade, sem presumir que o valor gasto com os móveis corresponde integralmente a um prejuízo indenizável.
Como evitar o prejuízo e o que essa história fictícia ensina?
Antes de iniciar locações por fins de semana, o proprietário deve consultar a convenção do condomínio, verificar as regras de acesso e solicitar esclarecimentos sobre a possibilidade de estadias de curta duração. No caso de Fernanda, também seria possível estudar alternativas compatíveis com a finalidade residencial, como contratos de locação que respeitem as condições jurídicas e condominiais aplicáveis. O caminho mais seguro envolve análise da documentação e orientação jurídica antes de contestar a restrição ou assumir novas despesas.
Esta é uma história fictícia. Fernanda Ribeiro, o investimento de R$ 60 mil e o conflito apresentado foram criados exclusivamente para ilustrar situações que podem ocorrer em condomínios residenciais. O contexto não representa um processo judicial real nem uma decisão envolvendo essa personagem. A principal orientação é verificar as regras antes de investir, pois ser proprietário de um apartamento não garante liberdade irrestrita para explorá-lo como hospedagem de curta duração.