Numa terça-feira de manhã, Marcelo conferia a pintura do apartamento vazio quando o porteiro lhe entregou um envelope da administração do condomínio. Aos 48 anos, o técnico em segurança do trabalho de Campinas pretendia anunciar o imóvel assim que terminasse a vistoria. Dentro do envelope havia uma planilha de cobrança com quatorze parcelas, juros e multa. O total destacado era de R$ 14.087,60.
A dívida apareceu depois da entrega das chaves
Diego, 29 anos, desenhista técnico também em Campinas, havia alugado o apartamento por pouco mais de dois anos. O contrato dizia que o locatário pagaria as despesas ordinárias diretamente ao condomínio, enquanto Marcelo, como locador, ficaria com cobranças extraordinárias. Durante meses, Diego enviou comprovantes quando era perguntado, e nada pareceu fora do lugar.
Na saída, o locatário entregou as chaves, acertou o último aluguel e informou que os boletos condominiais estavam regularizados. A administradora da locação conferiu água, energia e conservação interna, mas não pediu uma certidão atualizada de débitos ao condomínio. Duas semanas depois, Marcelo descobriu que os comprovantes antigos não cobriam as parcelas mais recentes, acumuladas com reajustes e encargos.
As tentativas de cobrança não alcançaram o ex-inquilino
Marcelo telefonou para Diego e recebeu a resposta de que o valor seria revisto porque alguns boletos incluíam despesas que ele considerava indevidas. O antigo morador prometeu retornar em cinco dias, mas deixou de atender depois desse prazo. A administração condominial, por sua vez, informou que cobraria a unidade e seu proprietário, sem esperar uma discussão entre locador e locatário.
Ele tentou argumentar que o contrato transferia a cota condominial ordinária ao inquilino e apresentou as mensagens trocadas durante a locação. O síndico explicou que esse acordo valia na relação interna entre os dois, não retirando do condomínio a possibilidade de buscar o dono do apartamento. Sem pagamento ou proposta, a próxima etapa poderia ser a execução da dívida.
Por que o proprietário entrou na cobrança?
O Código Civil determina, no artigo 1.336, inciso I, que o condômino contribua para as despesas do condomínio. Já o artigo 1.345 estabelece que até o adquirente responde pelos débitos deixados pelo alienante, inclusive multas e juros. Essa regra revela a obrigação propter rem: a cobrança permanece ligada à unidade, mesmo quando contratos particulares atribuem o pagamento a outra pessoa.
O texto pode ser consultado no Código Civil (Lei 10.406/2002, artigos 1.336 e 1.345). Dizer que o imóvel responde primeiro significa que ele funciona como garantia relevante da cota condominial, e não que todo processo começa automaticamente com um leilão. O proprietário pode ser cobrado e depois buscar ressarcimento de quem assumiu contratualmente a despesa.
O que Marcelo podia exigir e guardar
A Lei do Inquilinato atribui ao locatário as despesas ordinárias de condomínio no artigo 23, inciso XII, quando comprovadas, enquanto o artigo 22, inciso X, deixa as extraordinárias com o locador. A divisão está na Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991). Antes de pagar ou negociar, Marcelo precisava separar cada parcela e reunir documentos que sustentassem eventual cobrança contra Diego.
- Pedir ao condomínio a planilha atualizada, com principal, multa, juros, correção e datas de vencimento.
- Conferir boletos, atas e previsão orçamentária para distinguir despesas ordinárias das extraordinárias.
- Guardar contrato de locação, comprovantes antigos, vistoria de saída, mensagens e termo de entrega das chaves.
- Notificar o ex-locatário por meio que comprove o recebimento, indicando valores e prazo proposto para resposta.
Quando o acordo não resolve, a execução avança
As contribuições condominiais previstas na convenção ou aprovadas em assembleia, quando documentadas, são títulos executivos extrajudiciais pelo artigo 784, inciso X, do Código de Processo Civil. Numa execução, o artigo 829 prevê que o devedor citado tenha três dias para pagar, contados da citação. As regras estão no Código de Processo Civil (Lei 13.105/2015).
- Negociar com o condomínio antes do avanço da execução, exigindo termo escrito e recibos de cada pagamento.
- Procurar advogado para avaliar defesa, acordo e pedido de ressarcimento contra o antigo locatário ou eventual garantidor.
- Buscar a Defensoria Pública estadual quando houver insuficiência de renda e o atendimento local abranger o caso.
- Tentar conciliação em um centro judiciário, sem aceitar valores que não estejam discriminados nos documentos.
O acordo protegeu o apartamento, mas não apagou o prejuízo
Com a planilha revisada, Marcelo confirmou que quase todo o saldo vinha de despesas ordinárias do período em que Diego ocupava o imóvel. Ele acertou com o condomínio uma entrada de R$ 3.087,60 e onze parcelas de R$ 1 mil, evitando que a cobrança judicial avançasse. O acordo não transformou automaticamente Diego em pagador perante o condomínio, mas preservou o direito de Marcelo buscar o reembolso.
Após receber uma notificação acompanhada dos boletos e do contrato, Diego aceitou uma conciliação e começou a devolver parte do valor mensalmente. Para Marcelo, o episódio mudou a rotina: passou a solicitar certidão de débitos durante a locação e antes de receber as chaves. A experiência mostrou que a cota condominial pode ser atribuída ao inquilino, mas o locador não deve deixar de fiscalizar sua quitação.
Marcelo e Diego são personagens inventados, mas o impasse foi montado a partir de situações semelhantes que se repetem em locações. A história serve para mostrar como a dívida costuma aparecer e em que momento as regras do condomínio e do contrato passam a produzir efeitos diferentes.