Na manhã de sábado, Juliana, 36 anos, professora em Curitiba, abriu a varanda para estender roupas e encontrou o piso molhado outra vez. Gotas caíam em ritmo constante do apartamento de cima, batiam no guarda-corpo e respingavam na parede. Havia oito meses que o barulho e a água acompanhavam os dias quentes. Agora, uma mancha escura avançava ao lado da porta.
O gotejamento começou depois de uma instalação
Antes daquele verão, Juliana usava a varanda para tomar café e guardar duas bicicletas sem qualquer sinal de umidade. O problema apareceu na semana em que Marcelo, 42 anos, técnico de informática também em Curitiba, instalou um aparelho no quarto acima. O dreno de ar-condicionado terminava do lado de fora, direcionado exatamente para a unidade inferior. Nos primeiros dias, ela imaginou que fosse algo passageiro.
O pinga-pinga aumentava entre o fim da tarde e a madrugada, quando o equipamento permanecia ligado por mais tempo. A água deixou marcas esbranquiçadas no piso, descascou parte da pintura e começou a formar infiltração junto à esquadria. Juliana passou a usar uma bacia para reduzir os respingos. Um pintor estimou em R$ 780 a recuperação da parede afetada.
Por que a conversa informal não resolveu?
Juliana falou com Marcelo no elevador e enviou fotos da água caindo, mas recebeu a resposta de que todo ar-condicionado produzia condensação. Ele prometeu olhar a mangueira no fim de semana, sem marcar dia ou contratar avaliação. Duas semanas passaram, e nada mudou. Ela então registrou a reclamação por escrito na administração, anexando vídeos com data e o orçamento do pintor.
Paulo, 58 anos, contador e síndico do prédio em Curitiba, respondeu que o aparelho estava dentro de uma unidade particular e que o problema não era do condomínio. A frase confundia duas questões diferentes: quem deve pagar o reparo e quem deve cobrar o cumprimento das regras internas. O condomínio não assume automaticamente uma despesa causada por equipamento privado, mas o síndico não pode simplesmente ignorar possível prejuízo entre unidades.
O que o Código Civil determina nesse caso?
O Código Civil (Lei 10.406/2002) oferece duas bases diretas. O art. 1.277 permite exigir o fim de interferências prejudiciais à segurança, ao sossego ou à saúde provocadas pelo uso da propriedade vizinha. Já o Código Civil (art. 1.336, inciso IV) proíbe o condômino de usar sua unidade de modo prejudicial ao sossego, à salubridade e à segurança dos demais moradores.
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O mesmo Código, no art. 1.348, inciso IV, atribui ao síndico o dever de cumprir e fazer cumprir a convenção do condomínio, o regimento interno e as decisões da assembleia. Isso não torna o condomínio responsável por todo vazamento particular. Significa que Paulo deveria conferir as regras, registrar a ocorrência e adotar as providências administrativas cabíveis. Se houver dano comprovado, os arts. 186 e 927 fundamentam o pedido de reparação contra quem o causou.
O que pode ser exigido na prática
Juliana podia pedir a interrupção do gotejamento, a correção do dreno e o ressarcimento dos danos demonstrados, sem exigir que o aparelho fosse necessariamente retirado. Para esse tipo de ajuste, não existe um prazo federal único contado em dias. A convenção pode estabelecer procedimento próprio; fora disso, a notificação deve indicar um período razoável para vistoria e conserto, conforme a urgência e a extensão da umidade.
- Fotos e vídeos datados mostrando a origem, a frequência e o caminho da água.
- Protocolos, mensagens e notificações enviados ao morador e ao síndico.
- Cópia da convenção do condomínio e do regimento sobre fachada, instalações e multas.
- Laudo ou relatório técnico quando houver dúvida sobre a origem da infiltração.
- Orçamentos, notas fiscais e comprovantes dos gastos provocados pelo gotejamento.
Com esses documentos, ela enviou uma notificação ao vizinho e ao síndico, solicitando vistoria em dez dias. Esse período foi uma proposta dela, não um prazo criado pelo Código Civil. O pedido também separava as responsabilidades: Marcelo deveria corrigir a instalação e discutir o dano interno; Paulo deveria aplicar o procedimento previsto na convenção. Se a origem estivesse em tubulação comum, a responsabilidade poderia mudar após a avaliação técnica.
A quem recorrer se o síndico mantiver a recusa?
Quando o canal comum não funciona, o morador deve manter tudo protocolado e evitar discussões no corredor. A situação pode ser levada ao conselho e à assembleia, especialmente se a instalação afetar fachada ou área comum. Persistindo o dano, cabe buscar orientação jurídica na Defensoria Pública, conforme os critérios locais, ou com advogado. O Juizado Especial Cível também pode analisar pedidos de obrigação de fazer e indenização compatíveis com sua competência.
- Administração e síndico, por notificação escrita com pedido de resposta.
- Conselho e assembleia, para aplicação da convenção e registro em ata.
- Defensoria Pública ou advogado, para avaliar provas, responsabilidades e pedidos.
- Juizado Especial Cível, lembrando que, em causas de até 20 salários mínimos, a Lei 9.099/1995 permite comparecimento sem advogado.
O fim da água veio com a responsabilidade bem separada
Depois da notificação, Paulo solicitou uma vistoria acompanhada pelo zelador, e Marcelo chamou um técnico. A mangueira estava curta e despejava a condensação para fora da fachada. Ela foi redirecionada para o ponto permitido pelas regras do edifício, e o gotejamento cessou no mesmo dia. Marcelo também aceitou pagar o serviço de pintura após receber o orçamento e verificar as marcas na unidade inferior.
O desfecho não ocorreu porque o condomínio pagou uma conta privada, mas porque o síndico cumpriu sua função administrativa e o morador responsável corrigiu a causa. Em casos semelhantes, o primeiro passo é documentar a água, consultar a convenção do condomínio e pedir formalmente vistoria e solução. Se houver infiltração, orçamento e laudo ajudam a ligar o prejuízo ao dreno de ar-condicionado antes de qualquer cobrança ou medida judicial.
Juliana, Marcelo e Paulo são personagens inventados, com idades e profissões criadas para esta narrativa. A situação, porém, reúne problemas que aparecem com frequência em edifícios residenciais e serve para mostrar como o gotejamento costuma evoluir, quais provas ajudam e o que a norma prevê.