A aquisição imobiliária desprovida de solenidade formal e registro em cartório expõe o adquirente à perda definitiva da propriedade. Um comprador que pagou R$ 100.000,00 em um terreno no contrato de boca perdeu a posse do lote após o antigo proprietário revender e transferir a matrícula a terceiro de boa-fé 2 anos depois.
O que estabelece o Código Civil sobre a transferência de imóveis?
O direito imobiliário brasileiro adota o princípio de que o contrato apenas gera obrigações pessoais entre as partes, não transferindo por si só o domínio do bem de raiz. A aquisição da propriedade imobiliária só se aperfeiçoa com a tradição registral solene.
O Artigo 1.245 do Código Civil consagra o brocardo clássico: transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis. O parágrafo primeiro é taxativo: enquanto não se registrar o título, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel.
Por que o segundo comprador que registrou a escritura é o dono legal?
Vige no sistema registral o princípio da prioridade: quem registra primeiro adquire o direito real oponível contra todos (erga omnes). Se o segundo comprador agiu de boa-fé, firmou escritura pública e averbou a matrícula, ele detém o domínio legítimo do terreno.
Para compreender os riscos das transações imobiliárias informais sem assessoria jurídica, observe a comparação a seguir:
Quais provas o comprador informal reuniu para processar o vendedor?
Diante da perda da posse imobiliária, o comprador ajuizou Ação de Cobrança com Reparação por Enriquecimento Ilícito contra o vendedor desonesto para reaver os R$ 100.000,00 atualizados.
Leia Também
Para comprovar a existência do contrato verbal e o desembolso financeiro sem suporte escritural, o autor anexou ao processo:
- 📱 Conversas de WhatsApp e áudios: Diálogos comprovando a negociação dos termos e a promessa de cessão do lote.
- 💳 Comprovantes de transferências bancárias: Extratos de TED e depósitos na conta pessoal do vendedor.
- 👥 Depoimentos testemunhais: Declarações de vizinhos confirmando que o homem capinou e cercou o lote por 2 anos.
Por que a exigência de escritura pública é obrigatória acima de 30 salários?
O Artigo 108 do Código Civil determina que a escritura pública lavrada em tabelionato de notas é indispensável para a validade dos negócios jurídicos que visem à transferência de direitos reais sobre imóveis de valor superior a 30 vezes o maior salário mínimo vigente.
A informalidade do “contrato de boca” tornou o negócio nulo em relação a terceiros, consolidando a propriedade nas mãos do comprador diligente que cumpriu os trâmites registrais.
Quais as principais dúvidas sobre regularização e compra de terrenos?
A segurança jurídica em transações imobiliárias exige observância de protocolos cartorários estritos. Esclareça os principais pontos a seguir.
Dúvidas Frequentes
A formalização da compra com escritura pública e registro imediato é o único meio de assegurar a titularidade legítima de imóveis. Negócios verbais transferem apenas expectativas precárias e expõem o capital a fraudes patrimoniais.