Na manhã de 31 de julho de 2025, Juliana encaixotava louças no apartamento alugado quando recebeu outra mensagem adiando a entrega da casa. Enfermeira de 32 anos, ela morava em Campinas com Rafael, técnico de manutenção de 34 anos. O casal já pagava R$ 1.850 de aluguel, parcelas do financiamento e a entrada do imóvel. Naquele dia, porém, o atraso mudava juridicamente de natureza.
A promessa cabia no orçamento
Juliana e Rafael assinaram o contrato em 2023 para comprar uma casa em condomínio ainda na planta. A entrega estava marcada para 31 de janeiro de 2025, e o documento trazia o prazo de tolerância de 180 dias em uma cláusula destacada. Eles aceitaram porque o atendente explicou que esse intervalo cobriria imprevistos normais da obra.
O plano era deixar o aluguel assim que recebessem as chaves, usando a economia para mobiliar os quartos. Até janeiro, o casal havia pago R$ 148 mil diretamente à incorporadora, entre entrada e parcelas. Quando a data original passou, a empresa informou que o contrato ainda permitia concluir a obra durante a tolerância, sem indenização.
Onze meses mudaram a rotina
Os primeiros adiamentos vieram em respostas curtas: vistoria pendente, ajustes nas áreas comuns e documentação em andamento. Rafael abriu quatro protocolos e pediu um cronograma por escrito, mas recebeu apenas previsões aproximadas para abril, junho e depois agosto. Enquanto isso, caixas fechadas ocupavam a sala, e o contrato de aluguel precisou ser renovado.
Em 31 de julho, Juliana percebeu que os 180 dias tinham terminado no dia anterior. A entrega contratual era 31 de janeiro; a tolerância alcançava 30 de julho; portanto, o dia 31 já estava fora da margem protegida. As chaves só foram disponibilizadas em 31 de dezembro de 2025, exatamente 11 meses após a data originalmente prometida.
Quando os 180 dias deixam de proteger a incorporadora?
A Lei 13.786/2018, conhecida como Lei do Distrato, acrescentou o artigo 43-A à Lei 4.591/1964. O dispositivo permite a entrega em até 180 dias corridos após a data contratual, desde que essa tolerância tenha sido pactuada de maneira clara e destacada. O texto pode ser consultado na página oficial da Lei 13.786/2018.
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Ultrapassado esse limite sem culpa do comprador, a proteção termina e começa a mora da incorporadora. Se o adquirente mantiver o contrato, o parágrafo 2º prevê indenização de 1% do valor efetivamente pago por mês de atraso, calculada proporcionalmente aos dias e corrigida pelo índice contratual, por ocasião da entrega. Se preferir resolver o contrato, a lei prevê restituição integral e multa em até 60 dias corridos.
O que o casal podia cobrar na prática
Juliana inicialmente chamou toda reparação de lucros cessantes, expressão comum nos processos sobre privação do uso do imóvel. Para contratos posteriores à lei, o pedido mais direto do casal era a indenização mensal do artigo 43-A, calculada após a tolerância. Antes de formalizar a cobrança, eles organizaram os documentos que mostravam valores, datas e ausência de culpa pelo atraso.
- Contrato e quadro-resumo com a data de 31 de janeiro de 2025 e a cláusula destacada dos 180 dias.
- Comprovantes dos R$ 148 mil pagos diretamente à incorporadora, necessários para formar a base da indenização legal.
- Protocolos, mensagens, cronogramas e comunicados que registravam cada adiamento e as respostas fornecidas no atendimento.
- Documento de entrega das chaves, datado de 31 de dezembro, para delimitar o período indenizável após 30 de julho.
Sem resposta, o caminho sai do atendimento comum
A incorporadora não respondeu ao primeiro pedido escrito dentro dos dez dias solicitados pelo casal. Juliana então registrou reclamação no Procon, anexando o contrato, os pagamentos e os protocolos anteriores. Se a tentativa administrativa não resolvesse, eles poderiam buscar advogado ou Defensoria Pública, pois a cobrança judicial e a discussão sobre lucros cessantes dependem das particularidades do contrato.
- O atendimento oficial do Procon de Campinas pode receber a reclamação e encaminhar tentativa de solução.
- A Defensoria Pública de São Paulo oferece orientação gratuita às pessoas que atendem aos critérios do serviço.
- O advogado pode avaliar eventual pedido de lucros cessantes e evitar duplicidade com multa que já compense o atraso, conforme o Tema 970 do Superior Tribunal de Justiça.
A chave chegou, mas a conta do atraso ficou
Depois da notificação administrativa, a incorporadora reconheceu por escrito que a mora começara em 31 de julho e apresentou um cálculo proporcional até a entrega. Juliana e Rafael conferiram a base de R$ 148 mil, o índice de correção e cada dia incluído antes de aceitar o acordo. O valor foi pago sem que o casal precisasse desistir da casa financiada.
A experiência deixou uma regra prática: os 180 dias não autorizam atraso indefinido nem reiniciam a cada nova previsão da obra. No primeiro dia após a tolerância, começa o período que pode gerar indenização, desde que o comprador esteja adimplente e não tenha causado a demora. Datas, comprovantes e protocolos permitem demonstrar precisamente quando essa contagem começou e terminou.
Juliana e Rafael são personagens inventados, mas o impasse narrado reúne situações que se repetem em contratos de imóveis na planta. A história mostra como o atraso costuma avançar e em que momento a norma passa a prever uma resposta para o comprador.