O pedreiro ainda recolhia os baldes numa manhã de sábado quando Juliana viu Paulo parado diante da nova mureta, com uma chave inglesa na mão. Aos 38 anos, a manicure de Goiânia acompanhava a impermeabilização de laje feita com Renato, eletricista de 42 anos e seu marido. A obra custara R$ 9 mil e eliminara uma abertura lateral. Era justamente por ali que o vizinho chegava à própria caixa-d’água.
A passagem existia antes da compra da casa
Juliana e Renato compraram o imóvel em 2019, depois de duas visitas rápidas e sem subir ao terraço. O antigo dono comentou que Paulo, motorista aposentado de 59 anos, atravessava a laje quando precisava verificar a boia ou lavar o reservatório. O casal entendeu aquilo como um favor ocasional entre vizinhos. Nenhuma cláusula sobre servidão de passagem apareceu no contrato apresentado durante a compra.
Na prática, Paulo fazia o percurso três ou quatro vezes por ano, sempre avisando pelo portão. Ele dizia usar aquele acesso havia 14 anos, porque a escada de sua casa terminava num telhado mais baixo, sem ligação segura com a caixa-d’água. Havia dois degraus de concreto e uma pequena abertura na mureta, sinais que, para ele, mostravam que o caminho não era improvisado.
O fechamento virou discussão em poucas horas
A equipe contratada explicou ao casal que a abertura favorecia infiltrações e dificultava a aplicação contínua da manta. Renato autorizou o fechamento, imaginando que Paulo poderia construir um acesso pelo próprio imóvel. Quando o vizinho encontrou a passagem bloqueada, afirmou que não aceitava perder um caminho antigo e pediu a retirada da mureta em 48 horas. A conversa terminou sem acordo.
O casal solicitou uma certidão atualizada no cartório de registro de imóveis e não encontrou servidão registrada na matrícula. Depois, ofereceu acesso agendado, com tábuas de proteção sobre a área impermeabilizada, mas Paulo queria manter a passagem disponível para emergências. Mensagens, fotografias antigas e o recibo da obra começaram a ser reunidos. A ausência do registro, perceberam, não encerrava sozinha a discussão.
O que a lei diz sobre uma servidão sem registro?
O Código Civil (Lei 10.406/2002), nos artigos 1.378 e 1.379, trata diretamente do tema. O primeiro prevê que a servidão constituída por declaração expressa dos proprietários ou por testamento depende de registro no cartório de registro de imóveis. O segundo admite usucapião de servidão aparente: são dez anos nos termos do artigo 1.242 e vinte anos quando não houver título. O texto está no Código Civil publicado pelo Planalto.
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Tempo de uso, portanto, não basta sem examinar aparência, continuidade, oposição e documentos. A Súmula 415 do Supremo Tribunal Federal reconhece proteção possessória à servidão de trânsito não titulada que se tornou permanente, sobretudo por obras visíveis. Já o artigo 1.313 permite entrada temporária no imóvel vizinho, com prévio aviso, quando indispensável a reparação, construção ou limpeza da casa. Isso não equivale automaticamente a acesso permanente e irrestrito.
O que cada lado pode exigir na prática
Renato não precisava destruir imediatamente a impermeabilização, assim como Paulo não deveria entrar à força. Antes de qualquer mudança, ambos precisavam identificar se existia mera tolerância, direito temporário de acesso ou possível servidão aparente. A solução também poderia incluir outro trajeto, desde que seguro e sem reduzir uma vantagem juridicamente reconhecida. Os principais elementos para essa análise eram concretos:
- certidões atualizadas das matrículas dos dois imóveis e contratos antigos de compra;
- fotografias, plantas, mensagens e testemunhas capazes de mostrar há quanto tempo o caminho existia;
- provas das obras que tornavam a passagem visível, como degraus, portinhola ou corredor delimitado;
- laudo técnico sobre a impermeabilização, o risco de danos e a viabilidade de um acesso alternativo;
- registro dos avisos feitos antes de cada entrada e de eventual recusa injustificada.
Quando a conversa não resolve, quem pode ajudar?
O cartório fornece certidões e registra títulos ou decisões válidas, mas não decide quem tem razão numa disputa entre vizinhos. Juliana, Renato e Paulo poderiam procurar mediação no Centro Judiciário de Solução de Conflitos e Cidadania do Tribunal de Justiça de Goiás. Sem acordo, a orientação individual de advogado ou da Defensoria Pública de Goiás, para quem preencher os critérios de atendimento, ajudaria a definir a medida judicial adequada.
- Evitar quebrar muro, retirar portão ou atravessar o imóvel sem autorização.
- Enviar a proposta de acesso temporário por escrito, indicando dia, horário e motivo.
- Levar matrículas, fotografias e cronologia dos fatos à mediação ou ao atendimento jurídico.
- Pedir avaliação urgente se houver risco de falta d’água, vazamento ou dano estrutural.
Um acesso provisório evitou que a obra fosse perdida
Dois dias depois, com a caixa quase vazia por causa de uma boia travada, os três aceitaram uma solução provisória. Paulo entrou com prévio aviso, acompanhado por Renato, usando uma faixa emborrachada para não perfurar a manta. O reparo levou quarenta minutos e a abertura não foi refeita. O acordo escrito dizia que aquela entrada emergencial não reconhecia nem afastava eventual servidão de passagem.
Juliana guardou a nota da impermeabilização, enquanto Paulo reuniu fotos antigas dos degraus e procurou orientação para examinar a história do acesso. A lei não transforma automaticamente anos de tolerância em passagem definitiva, mas também não permite ignorar provas de uma servidão aparente. Quando há caixa-d’água, obra recente e matrículas silenciosas, preservar documentos e buscar mediação antes de alterar o local reduz o risco de uma disputa possessória.
Juliana, Renato e Paulo são personagens inventados. A situação reúne elementos de conflitos de vizinhança que se repetem na vida real, para mostrar como o impasse costuma surgir e quais caminhos o Código Civil prevê.