Depois de vários anos de aluguel, um inquilino devolveu o apartamento com as paredes pintadas, mas recebeu uma cobrança para substituir o piso que apresentava marcas de uso. O proprietário decidiu reter a caução, alegando que o imóvel deveria ser entregue nas mesmas condições da entrada. O caso fictício mostra como os laudos de vistoria e a Lei do Inquilinato podem definir quem tem razão nessa disputa.
Inquilino entrega as chaves e recebe cobrança inesperada pelo piso
Carlos morou durante seis anos em um apartamento alugado de Renato. Ao decidir mudar de endereço, comunicou a saída, organizou a limpeza e contratou um pintor para renovar as paredes. Ele acreditava ter cumprido suas obrigações, mas a vistoria de saída identificou riscos superficiais e marcas no revestimento da sala e dos quartos.
Renato afirmou que o piso precisava ser substituído e informou que utilizaria o valor da caução para cobrir parte das despesas. Carlos discordou, argumentando que as marcas surgiram naturalmente durante os anos de ocupação, sem acidentes ou uso inadequado. A discussão ganhou outro rumo quando o inquilino solicitou uma comparação das vistorias realizadas no início e no encerramento do contrato.
Lei do Inquilinato diferencia desgaste natural de danos ao imóvel
O artigo 23, inciso III, da Lei nº 8.245/1991, conhecida como Lei do Inquilinato, determina que o locatário devolva o imóvel no estado em que o recebeu, ressalvadas as deteriorações decorrentes do uso normal. Isso significa que o desgaste natural provocado pela utilização regular da residência não gera, por si só, obrigação de substituir materiais.
Por outro lado, o inciso V do mesmo artigo estabelece que o inquilino deve reparar danos provocados por ele, seus familiares, dependentes, visitantes ou pessoas sob sua responsabilidade. Assim, existe diferença entre marcas leves produzidas pela circulação diária e um piso danificado por impactos, arranhões profundos ou utilização inadequada. A origem, a intensidade e a extensão dos problemas precisam ser examinadas.
Leia Também
Proprietário pode exigir a troca completa do piso do apartamento?
A substituição integral do revestimento não é uma consequência automática da presença de riscos ou sinais de desgaste. Para justificar essa cobrança, o proprietário precisa demonstrar que existem danos atribuíveis ao inquilino e que a reparação solicitada é adequada à situação. Quando há apenas deterioração compatível com os anos de moradia, a cobrança pode ser contestada com base na Lei do Inquilinato.
Outro ponto é a extensão do reparo. Se o problema estiver concentrado em uma pequena área, será necessário avaliar tecnicamente se existe possibilidade de recuperação ou substituição localizada antes de cobrar a troca de todo o revestimento. O custo de uma reforma completa não deve ser transferido automaticamente ao antigo morador, especialmente quando a intervenção também representa renovação ou melhoria do imóvel.
Laudos de vistoria podem determinar o resultado da disputa
No caso de Carlos e Renato, os documentos elaborados no início e no encerramento da locação ganham relevância. O laudo de entrada permite verificar se o piso já apresentava riscos, manchas, diferenças de tonalidade ou outras imperfeições. Já a vistoria final registra as condições encontradas na devolução, possibilitando comparar o estado do revestimento em momentos diferentes.
O artigo 373 do Código de Processo Civil estabelece regras sobre o ônus da prova: em geral, cabe ao autor demonstrar os fatos que sustentam seu direito e ao réu comprovar fatos impeditivos, modificativos ou extintivos. Fotografias datadas, vídeos, mensagens, orçamentos e laudos detalhados podem ajudar na análise. A ausência de uma vistoria inicial não impede necessariamente uma cobrança, mas pode dificultar a demonstração de que os danos surgiram durante a locação.
Retenção da caução exige justificativa e prestação de contas
A caução funciona como garantia das obrigações previstas no contrato, não como pagamento automático por qualquer sinal de uso do apartamento. O artigo 38, parágrafo 2º, da Lei do Inquilinato estabelece que a caução em dinheiro não pode ultrapassar o equivalente a três meses de aluguel e deve ser depositada em caderneta de poupança, com as vantagens do depósito revertidas ao locatário quando houver o levantamento dos valores.
Se existirem débitos ou danos efetivamente atribuíveis ao inquilino, a garantia poderá ser utilizada para satisfazer obrigações comprovadas, conforme a situação contratual. Entretanto, a retenção integral não deve ser tratada como penalidade automática, sem identificação e justificativa dos valores cobrados. No exemplo apresentado, Renato precisaria explicar a despesa com o piso, enquanto Carlos poderia questionar o desconto e solicitar a devolução do saldo que lhe fosse devido.
O que fazer quando a caução não é devolvida após a mudança?
O primeiro passo de Carlos é solicitar formalmente os laudos de entrada e saída, as fotografias utilizadas na avaliação e os orçamentos relativos à substituição do piso. Também deve guardar o contrato, o comprovante da caução paga e os registros de entrega das chaves. Caso discorde da vistoria, pode apresentar uma contestação por escrito, indicando quais marcas considera consequência do uso normal.
Se não houver acordo, o inquilino poderá buscar orientação jurídica e avaliar a possibilidade de uma medida judicial para discutir a cobrança e recuperar valores indevidamente retidos. Não existe, na Lei do Inquilinato, um prazo geral único que resolva automaticamente toda disputa sobre devolução de caução após a entrega das chaves. O resultado dependerá das provas, das condições contratuais e da identificação de danos que realmente ultrapassem o desgaste esperado após anos de ocupação.