O calor apertou, o técnico chegou cedo e, à tarde, a condensadora do ar-condicionado já estava presa na parede externa do apartamento alugado. Dias depois, o inquilino encontra uma notificação do condomínio: o aparelho altera a fachada e precisa sair, sob ameaça de multa pesada. A cena é comum nos prédios brasileiros, e a resposta passa pelo Código Civil, pela Lei do Inquilinato e pela jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (STJ).
Fachada do prédio tem proteção expressa no Código Civil
A fachada é tratada pela lei como patrimônio de todos os moradores, e não de cada unidade. O artigo 1.336 do Código Civil inclui entre os deveres do condômino não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e das esquadrias externas. No mesmo sentido, o artigo 10 da Lei 4.591/1964 proíbe qualquer condômino de alterar a forma externa da fachada.
A mesma lei abre uma única porta: a mudança é possível com a concordância da unanimidade dos condôminos. A jurisprudência do STJ leva essa exigência a sério. No Recurso Especial 1.483.733, julgado pela Terceira Turma do STJ, um morador foi obrigado a restaurar esquadrias trocadas de preto para branco, embora a mudança fosse pouco perceptível da rua.
Para o relator, ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, fachada não é só o que se vê do térreo: abrange todas as faces do imóvel, inclusive laterais e fundos. Por isso, uma condensadora instalada do lado de fora pode ser enquadrada como alteração mesmo quando fica voltada para o pátio interno. É comum que prédios evitem o conflito com um padrão definido para local, suporte e acabamento dos aparelhos.
Até quanto o condomínio pode cobrar de multa pela fachada?
A multa tem teto definido em lei. Pelo mesmo artigo 1.336, quem descumpre o dever de preservar a fachada paga a penalidade prevista na convenção, limitada a cinco vezes o valor da contribuição mensal, sem prejuízo de perdas e danos. Se a convenção for omissa, a assembleia decide a cobrança pelo voto de, no mínimo, dois terços dos demais condôminos.
Quando a infração se repete, o artigo 1.337 do Código Civil permite multa de até cinco vezes a contribuição condominial, aprovada por três quartos dos demais condôminos, conforme a gravidade e a reiteração. A Lei 4.591 ainda prevê que o infrator seja obrigado a desfazer a obra. Se ele não cumprir o prazo, o síndico pode mandar desmanchá-la, com autorização judicial e à custa do transgressor.
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Inquilino deve seguir a convenção e pedir aval ao proprietário
Morar de aluguel não livra ninguém das regras do prédio. O artigo 23 da Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991) obriga o locatário a cumprir integralmente a convenção de condomínio e os regulamentos internos. O mesmo artigo impede modificar a forma interna ou externa do imóvel sem consentimento prévio e por escrito do locador.
O Código Civil também alcança quem não é dono. O artigo 1.334 do Código Civil determina que a convenção preveja as sanções a que estão sujeitos condôminos ou possuidores, categoria em que entra o inquilino. Quem instala o aparelho sem a autorização escrita do proprietário também descumpre o contrato e pode ter de responder perante ele.
Os problemas com esses equipamentos nem sempre se limitam à aparência do prédio. A água do dreno que escorre pela parede também rende notificações e multas, como mostra um caso contado aqui no CB Radar.
Como regularizar o ar-condicionado e evitar a multa no prédio?
O primeiro passo é ler a convenção e o regimento interno, que podem já trazer regras para aparelhos de ar-condicionado. Depois, peça por escrito ao locador a autorização para a instalação e consulte o síndico sobre o local e o suporte aceitos. Se o prédio não tiver regra, a proposta pode ir à assembleia, lembrando que a lei exige a concordância de todos para mudar a fachada.
Para o inquilino da notificação, a saída mais segura é responder por escrito, mostrar o que foi combinado com o proprietário e negociar um prazo para adequar a condensadora. A multa só vale dentro dos limites do Código Civil, e cobranças fora deles podem ser discutidas na Justiça, com orientação de um advogado. Se você está nessa situação, abra hoje a convenção do seu prédio e converse com o dono do imóvel antes de chamar o técnico de novo.
Quem mora em apartamento sabe que os conflitos com o prédio vão além do ar-condicionado. Infiltração vinda do vizinho de cima é outra dor de cabeça frequente, e o CB Radar explica quem paga essa conta.
Moradora descobre infiltração causada pelo apartamento de cima…➔