Marcelo alugou uma casa com quintal e, durante a locação, decidiu instalar uma piscina para uso da família. Quando chegou o momento de devolver o imóvel, ele informou que pretendia retirar a estrutura, mas o proprietário alegou que a piscina passou a integrar a propriedade e deveria permanecer no local.
Instalar a piscina sem autorização pode ser o primeiro problema
Antes de discutir quem fica com a piscina, é preciso analisar como a instalação foi realizada. A Lei do Inquilinato, art. 23, inciso VI, determina que o locatário não pode modificar a forma interna ou externa do imóvel sem o consentimento prévio e por escrito do proprietário.
Se Marcelo construiu uma piscina de alvenaria, abriu o terreno, alterou encanamentos ou realizou outras intervenções permanentes sem autorização, pode ter descumprido uma obrigação da locação. Além disso, o art. 23, inciso III estabelece que o imóvel deve ser devolvido no estado em que foi recebido, ressalvadas as deteriorações decorrentes do uso normal.
A piscina pode ser considerada uma benfeitoria voluptuária
O Código Civil divide as benfeitorias em necessárias, úteis e voluptuárias. Segundo o art. 96 e seu § 1º, benfeitorias voluptuárias são aquelas destinadas ao mero deleite ou recreio, que não aumentam o uso habitual do bem, ainda que o deixem mais agradável ou tenham valor elevado.
Uma piscina residencial instalada principalmente para lazer pode, dependendo das características concretas do caso, ser enquadrada nessa categoria. A classificação, porém, não deve ser tratada como automática: o tipo de construção, sua finalidade, o contrato e as circunstâncias da instalação podem influenciar a análise jurídica da benfeitoria.
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A lei permite retirar determinadas benfeitorias no fim do aluguel
Para as benfeitorias voluptuárias, a regra da locação é particularmente relevante. O art. 36 da Lei nº 8.245/1991 estabelece que elas não são indenizáveis, mas podem ser levantadas pelo locatário ao final da locação, desde que a retirada não afete a estrutura nem a substância do imóvel.
Isso significa que a afirmação do proprietário de que qualquer piscina instalada automaticamente passa a ser dele não resolve a questão por si só. Se a estrutura puder ser retirada sem comprometer o terreno, instalações ou construção, Marcelo pode ter argumento para levá-la; se a remoção exigir demolição relevante ou causar danos ao imóvel, o cenário se torna diferente.
Uma piscina desmontável é diferente de uma construída no terreno
Imagine que Marcelo tenha instalado uma piscina pré-fabricada apoiada sobre uma base removível, com equipamentos que podem ser desmontados sem alteração significativa do imóvel. Nesse caso, a possibilidade de retirada tende a ser mais fácil de sustentar, especialmente quando o equipamento conserva sua individualidade e possibilidade de remoção.
Já uma piscina enterrada de concreto, ligada permanentemente às redes hidráulica e elétrica e cercada por novo piso apresenta uma situação muito mais complexa. Retirá-la pode significar quebrar estruturas, deixar uma grande escavação e exigir obras para recuperar o quintal, entrando diretamente na condição prevista no art. 36 sobre não afetar a estrutura ou substância do imóvel.
O contrato de aluguel também precisa ser conferido
A discussão não deve considerar apenas a obra física. O art. 35 da Lei do Inquilinato prevê regras para indenização de benfeitorias necessárias e úteis, mas começa ressalvando a existência de disposição contratual em contrário, o que torna indispensável verificar as cláusulas assinadas pelas partes.
O contrato pode estabelecer como reformas, melhorias e instalações serão tratadas e exigir autorização formal antes da execução. Fotografias da vistoria inicial, mensagens entre proprietário e inquilino, notas da obra e uma eventual autorização escrita também podem esclarecer o que foi combinado e como estava o imóvel antes da instalação.
No caso de Marcelo, a resposta depende de como a piscina foi instalada
Se a piscina puder ser removida sem prejudicar o imóvel, a regra do art. 36 pode favorecer sua retirada, caso ela seja juridicamente considerada uma benfeitoria voluptuária. Se estiver incorporada de forma que sua remoção provoque danos relevantes, Marcelo não deve simplesmente iniciar a desmontagem: o contrato, a autorização dada pelo proprietário e as condições concretas da obra precisam ser avaliados antes.
Marcelo é um personagem fictício e a situação apresentada é uma história criada apenas para ilustrar como essas regras podem aparecer em uma locação residencial. Um caso real pode ter resultado diferente conforme contrato, provas, tipo de piscina, autorização e estado do imóvel; diante de um conflito efetivo, o conteúdo não substitui a análise jurídica individual de toda a documentação.