Num sábado quente de julho, Renata, 39 anos, enfermeira em Campinas, ajeitava as cadeiras ao lado da piscina quando percebeu uma janela nova no sobrado vizinho. A abertura ficava acima do muro e apontava diretamente para o quintal onde ela descansava com a família. Renata pegou uma trena e estimou apenas 80 centímetros entre a janela e a divisa. Naquele instante, a área de lazer deixou de parecer reservada.
Como a janela mudou a rotina da casa
A obra tinha começado com barulho de furadeira e sacos de cimento, algo comum em uma rua de casas antigas. Mauro, 46 anos, representante comercial em Campinas e dono do imóvel ao lado, havia transformado um quarto dos fundos em escritório. A janela surgiu na parede lateral e, quando aberta, permitia enxergar a piscina, a churrasqueira e parte da cozinha de Renata.
Nos dias seguintes, ela passou a manter a cortina da cozinha fechada e evitou usar a piscina quando via movimento no escritório. O incômodo não dependia de Mauro permanecer olhando: a possibilidade permanente de observação já afetava a privacidade. Uma foto feita durante a reforma indicava que os pedreiros haviam terminado aquela parede em 18 de março. Essa data logo se tornaria decisiva.
A conversa não resolveu o problema
Renata procurou Mauro no portão e pediu que ele fechasse ou alterasse a abertura. Ele respondeu que a reforma tinha autorização municipal e que ouvira dizer que janelas podiam ficar a 75 centímetros da divisa. Também sugeriu colocar uma película no vidro, sem mudar a estrutura. Para ela, a proposta não eliminava a vista quando a folha estivesse aberta.
Antes de insistir, Renata reuniu fotografias tiradas do próprio quintal, mediu a distância aproximada e guardou as mensagens trocadas com o vizinho. Depois consultou uma advogada, que explicou a diferença entre janela perpendicular e abertura com visão direta. A licença da prefeitura poderia tratar das regras administrativas da obra, mas não afastava automaticamente os direitos civis entre proprietários vizinhos.
O que o Código Civil diz sobre essa distância?
O Código Civil (Lei 10.406/2002), no art. 1.301, proíbe janela, terraço, varanda ou eirado a menos de 1,5 metro do terreno vizinho. O parágrafo primeiro admite 75 centímetros quando a visão não incide sobre a linha divisória ou quando a abertura é perpendicular. Por isso, superar 75 centímetros não basta se a janela oferece vista direta para o imóvel ao lado.
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O art. 1.302 do mesmo Código Civil prevê que o proprietário pode exigir o desfazimento da janela no lapso de ano e dia após a conclusão da obra. O prazo não começa quando o vizinho descobre o problema, mas quando a construção termina. O Superior Tribunal de Justiça já destacou o caráter objetivo da distância mínima prevista na regra.
O que pode ser exigido na prática
A orientação recebida por Renata foi agir antes de discutir qual solução arquitetônica seria mais barata para Mauro. Dependendo da análise técnica e jurídica, o proprietário prejudicado pode pedir o fechamento, o recuo ou uma adequação que elimine a abertura irregular. Uma pequena passagem para luz e ventilação segue condições próprias no parágrafo segundo do art. 1.301 e não pode ser confundida com uma janela comum.
- Registrar a janela na divisa com fotos datadas, vídeos e imagens que mostrem a vista para o quintal.
- Obter planta, levantamento ou medição feita por arquiteto, engenheiro ou profissional habilitado, quando necessário.
- Guardar provas da conclusão da obra, como mensagens, fotografias da reforma, notas e documentos municipais disponíveis.
- Enviar notificação escrita ao vizinho, sabendo que a notificação não deve ser tratada como garantia de interrupção do prazo.
Quando a solução não vem pelo portão
Como o prazo legal é curto, esperar sucessivas conversas informais pode comprometer a possibilidade de exigir o desfazimento com base no art. 1.302. A prefeitura pode fiscalizar o código de obras local, mas o conflito civil pode exigir conciliação ou processo judicial. Quem não puder pagar assistência particular deve verificar os critérios de atendimento da Defensoria Pública do estado. O Procon não é o canal adequado, pois não existe relação de consumo entre vizinhos.
- Procurar advogado com atuação em direito imobiliário ou direito de vizinhança para avaliar a medida cabível.
- Buscar a Defensoria Pública, caso a renda familiar se enquadre nos critérios locais de assistência jurídica gratuita.
- Tentar mediação no Centro Judiciário de Solução de Conflitos e Cidadania, que recebe questões de vizinhança.
- Solicitar fiscalização municipal se também houver suspeita de descumprimento das normas urbanísticas da cidade.
Um acordo preservou a privacidade e o prazo
Com os documentos organizados, Renata enviou a notificação e apresentou o caso para uma tentativa de conciliação. Mauro percebeu que a regra dos 75 centímetros não se aplicava àquela vista direta e aceitou fechar a janela. No lugar, instalou uma abertura pequena, alta e destinada somente à ventilação, depois de conferir as exigências técnicas. O ajuste foi registrado por escrito, sem promessa de que a mesma saída serviria para qualquer imóvel.
A experiência de Renata mostra por que a data de conclusão da obra precisa ser apurada logo no início. Conversar pode evitar uma disputa longa, mas não substitui orientação jurídica quando o prazo de ano e dia está correndo. Se não houver acordo, advogado ou Defensoria Pública poderá avaliar a prova, a urgência e a ação adequada para pedir o que a lei prevê.
Renata e Mauro foram criados para esta história e não correspondem a pessoas reais. A situação reúne elementos de conflitos de vizinhança que se repetem com frequência, para mostrar como a janela irregular costuma afetar a privacidade e onde entram os arts. 1.301 e 1.302.