Era um sábado de manhã em Contagem, na Grande Belo Horizonte, e Renata, de 34 anos, tinha acabado de receber a máquina de lavar nova no apartamento do terceiro andar. Designer gráfica, ela trabalha de casa e queria deixar tudo pronto antes do almoço. O tanque ficava longe da tomada, então ela esticou a mangueira da máquina de lavar até o ralo do chão e prendeu a ponta com uma abraçadeira de plástico.
Uma gambiarra que parecia funcionar
Nas primeiras semanas, nada pareceu estranho. A máquina centrifugava, a água descia e Renata só notava uma espuma branca subindo pela grelha no fim de cada ciclo, que ela puxava com o rodo. Às vezes uma pequena poça se formava em volta do ralo e sumia em poucos minutos, o que parecia normal num piso com caimento leve.
O que ela não via acontecia embaixo do porcelanato. A descarga da máquina sai com força e volume maiores do que um ralo de piso comum foi feito para receber, e parte da água voltava pela grelha e entrava pelo rejunte. Mês após mês, essa umidade foi se acumulando na laje entre o apartamento dela e o de baixo.
Por que a mancha só apareceu oito meses depois?
Em setembro, o interfone tocou. Era Osvaldo, de 67 anos, aposentado e morador do segundo andar, dizendo que o teto da área de serviço dele estava com uma mancha amarelada, tinta estufada e cheiro de mofo. Ele já tinha pagado R$ 380 a um pintor em julho, e a mancha tinha voltado ainda maior.
A primeira reação de Renata foi culpar a tubulação do prédio e sugerir que Osvaldo procurasse o síndico. A origem só ficou clara quando Jair, o encanador chamado pelo condomínio, ligou a máquina e filmou a água voltando pela grelha durante a centrifugação. O refluxo de água se repetia a cada lavagem, e aquele ralo não tinha sifão capaz de dar conta da vazão.
O que a norma técnica e o Código Civil dizem
Dentro de prédios, o esgoto segue a ABNT NBR 8160, norma técnica de sistemas prediais de esgoto sanitário. Ela trata o sifão como desconector, peça que mantém um fecho hídrico de no mínimo 5 centímetros contra o gás do esgoto. Para máquinas de lavar em andares sobrepostos, a norma prevê tubo de queda exclusivo com caixa sifonada especial, desenho bem diferente de uma mangueira presa num ralo de piso.
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Na relação entre vizinhos, entra o Código Civil (Lei 10.406/2002). O artigo 1.277 dá ao morador o direito de fazer cessar interferências prejudiciais à segurança, ao sossego e à saúde vindas do imóvel vizinho. Já o artigo 927 obriga quem causa dano a outra pessoa a repará-lo, o que inclui corrigir a origem do vazamento e pagar o conserto do teto.
O que Osvaldo podia exigir, e com que prazo
Documentar vem antes de qualquer cobrança. Nesses casos, o ponto mais disputado costuma ser a ligação entre o estrago e o apartamento de cima, e só papel e foto resolvem essa dúvida. Antes de conversar de novo com Renata, Osvaldo reuniu o seguinte material:
- fotos do teto tiradas em datas diferentes, mostrando a mancha crescendo;
- a nota fiscal da pintura de julho, no valor de R$ 380;
- dois orçamentos para tratar a laje e repintar, o menor de R$ 1.450;
- o relatório escrito do encanador, com o teste da máquina descrito;
- as mensagens trocadas com a vizinha e o registro no livro de ocorrências do condomínio.
O prazo para cobrar a reparação na Justiça é de três anos, conforme o artigo 206 do Código Civil, e a contagem costuma partir de quando o morador toma conhecimento do dano. Como a infiltração age devagar, guardar a data da primeira foto evita discussão sobre esse marco. Quem causou o estrago também precisa refazer a instalação, porque pagar a pintura sem trocar a ligação faz a mancha voltar.
A quem recorrer se a conversa travar
Quando a origem do vazamento é contestada ou o vizinho se recusa a pagar, existem caminhos que evitam a briga no corredor. Nenhum deles garante o resultado, mas todos aceitam o tipo de prova que Osvaldo juntou. Estes são os mais usados em conflitos de infiltração entre apartamentos:
- síndico ou administradora, que registram a ocorrência e podem indicar um técnico para vistoria;
- centros judiciários de solução de conflitos do tribunal estadual, os Cejuscs, que fazem mediação gratuita;
- Juizado Especial Cível, previsto na Lei dos Juizados Especiais (Lei 9.099/1995), que recebe causas de até 40 salários mínimos e dispensa advogado até 20 salários mínimos;
- Defensoria Pública, para quem não tem como pagar advogado.
Como terminou a história no prédio de Contagem
Renata não chegou a ser processada. Com o relatório do encanador em mãos, ela aceitou pagar os R$ 1.450 do orçamento menor e contratou, por R$ 520, um ponto de esgoto próprio para a máquina, com sifão e tubo vertical. Osvaldo esperou três semanas até a laje secar antes da nova pintura, e a mancha não voltou.
Quem usa o ralo do chão como saída da máquina pode reconhecer o problema por sinais simples: espuma subindo pela grelha, poça depois da centrifugação e cheiro de esgoto na área de serviço. Em apartamento, o vizinho de baixo costuma perceber antes de quem causou o vazamento, e o acordo sai mais barato quando a ligação é corrigida no primeiro aviso. Um encanador consegue instalar a saída prevista na norma em uma única visita.
Renata, Osvaldo e Jair foram inventados, assim como o prédio em Contagem. A mangueira presa no ralo e a mancha que só aparece meses depois no teto de baixo, porém, são queixas comuns em condomínios, e a história foi montada a partir delas para mostrar onde a norma e a lei entram.