Um condomínio aprova uma cobrança extraordinária para reformar a piscina, mas o apartamento de um dos moradores é vendido antes da quitação de todas as parcelas. O novo proprietário começa a receber boletos referentes a valores anteriores à compra e questiona a dívida. A antiga dona também se recusa a pagar, levantando uma dúvida sobre quem deve assumir a despesa.
Comprador recebe cobrança de reforma aprovada antes da venda
Carlos comprou um apartamento de Lúcia e, depois de receber as chaves, passou a organizar as despesas do imóvel. Ao conferir os boletos enviados pela administração, encontrou uma taxa extra para reforma da piscina, incluindo parcelas que já haviam vencido antes da compra. A cobrança não havia sido discutida claramente durante a negociação.
Ao procurar a síndica Rita, Carlos foi informado de que a reforma havia sido aprovada em assembleia quando Lúcia ainda era proprietária. Ele procurou a antiga dona, argumentando que não deveria pagar uma dívida anterior à aquisição. Lúcia, por sua vez, afirmou que vendeu o apartamento e que as despesas condominiais deveriam ser assumidas pelo novo proprietário, iniciando o impasse.
O que diz o Código Civil sobre dívidas deixadas pelo antigo proprietário?
O artigo 1.345 do Código Civil brasileiro estabelece que o comprador de uma unidade responde pelos débitos do vendedor perante o condomínio, inclusive multas e juros de mora. Isso significa que dívidas condominiais anteriores à compra podem ser cobradas do novo proprietário, mesmo quando ele não participou da assembleia que aprovou a despesa.
Essa regra existe porque as obrigações condominiais possuem natureza propter rem, expressão jurídica utilizada para indicar deveres vinculados à titularidade de um bem. Na prática, o condomínio não precisa necessariamente aceitar a justificativa de que a cobrança pertence ao antigo dono. Entretanto, a responsabilidade perante a administração e a obrigação de suportar definitivamente o custo entre comprador e vendedor são questões diferentes.
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Antiga proprietária pode continuar responsável pelas parcelas anteriores?
O artigo 502 do Código Civil estabelece que o vendedor, salvo acordo em contrário, responde pelos débitos que gravam a coisa até o momento da tradição, ou seja, da entrega do bem. Essa regra é relevante para avaliar a responsabilidade entre as partes na compra e venda. Se parcelas da reforma já estavam vencidas antes da entrega do apartamento, Carlos poderá ter fundamento para exigir que Lúcia assuma esses valores.
Contudo, é necessário examinar o contrato e os documentos da negociação. Se houver uma cláusula atribuindo expressamente ao comprador determinadas despesas extraordinárias, essa previsão poderá influenciar a divisão dos custos entre eles. Por outro lado, uma dívida omitida na venda pode gerar discussão sobre o dever de informação e a boa-fé contratual, especialmente quando o comprador não recebeu esclarecimentos sobre os boletos pendentes.
A data da assembleia define quem deve pagar a reforma da piscina?
A aprovação da obra é uma informação relevante, mas não resolve sozinha a disputa. É preciso distinguir a data da assembleia, o momento em que cada parcela venceu e a data da transferência do apartamento. Uma reforma aprovada antes da venda pode gerar prestações com vencimentos posteriores, criando uma situação diferente daquela em que já existiam boletos atrasados.
O Superior Tribunal de Justiça (STJ) reafirmou, em decisão divulgada em maio de 2025, que comprador e vendedor podem responder por obrigações condominiais em determinadas situações envolvendo contratos de compra e venda não registrados. O entendimento considera a vinculação da dívida ao imóvel e as circunstâncias da transferência. Portanto, a resposta depende tanto da legislação quanto das condições concretas da negociação.
A cobrança extraordinária precisa ter aprovação válida do condomínio?
Existe outro detalhe que Carlos pode verificar: a regularidade da decisão que autorizou a reforma. O artigo 1.341 do Código Civil estabelece regras diferentes conforme a natureza das obras. Intervenções necessárias, úteis e voluptuárias possuem exigências distintas de aprovação, e a classificação depende do que efetivamente será realizado. Uma reparação para corrigir problemas estruturais na piscina não é necessariamente equivalente à instalação de melhorias destinadas apenas ao lazer.
Para obras úteis, a lei exige o voto da maioria dos condôminos; para as voluptuárias, exige dois terços. Já as obras necessárias seguem regras próprias, inclusive quanto à urgência e ao valor. A administração deve observar a legislação, a convenção e as deliberações aplicáveis. Carlos pode solicitar a ata da assembleia, o orçamento aprovado e o demonstrativo do rateio para conferir a origem e a composição da cobrança.
Como resolver a disputa sem deixar a dívida aumentar?
O primeiro passo de Carlos deve ser solicitar uma declaração detalhada dos débitos, separando as parcelas vencidas antes da compra daquelas posteriores. Também deve conferir o contrato, a escritura, a data de entrega das chaves e eventuais declarações de quitação apresentadas por Lúcia. Esses documentos permitem identificar quais obrigações já existiam e se houve acordo sobre quem assumiria as despesas extraordinárias.
Se a cobrança for válida, ignorar os boletos pode gerar juros, multa e até medidas judiciais. Uma alternativa é negociar a regularização com o condomínio e, quando houver fundamento, buscar posteriormente o ressarcimento da antiga proprietária. No caso de Carlos e Lúcia, a solução depende da análise dos documentos e das datas, pois comprar um apartamento não elimina automaticamente dívidas condominiais anteriores, mas também não impede que o comprador discuta com a vendedora quem deve suportar o prejuízo.