Quem paga uma reforma em imóvel que não é seu pode exigir o dinheiro de volta? O que o Código Civil prevê

Quem paga uma reforma em imóvel que pertence a outra pessoa nem sempre pode exigir todo o dinheiro de volta. A resposta depende do tipo de melhoria, da boa-fé de quem ocupa o bem e, em contratos como a locação, do que foi combinado entre as partes.

O que diz a lei

O Código Civil brasileiro divide as benfeitorias em três categorias. Pelo art. 96, são necessárias as obras feitas para conservar o bem ou impedir sua deterioração; úteis são as que aumentam ou facilitam o uso; e voluptuárias são as destinadas principalmente ao deleite ou recreio. Essa classificação importa porque o direito ao reembolso muda conforme a natureza da reforma e a situação de quem realizou a despesa.

Para o possuidor de boa-fé, o art. 1.219 do Código Civil prevê indenização pelas benfeitorias necessárias e úteis. Também admite a retirada das voluptuárias não pagas, desde que isso possa ocorrer sem causar dano ao imóvel, e assegura direito de retenção pelas necessárias e úteis. Em termos simples, retenção é a possibilidade de manter a posse como garantia do pagamento nas situações em que a lei realmente autoriza esse mecanismo.

Quando a situação muda

A regra fica mais restrita para o possuidor de má-fé. Segundo o art. 1.220, ele recebe somente pelas benfeitorias necessárias e não tem direito de retenção nem de retirar as voluptuárias. O Código considera de boa-fé a posse quando a pessoa ignora o vício ou obstáculo que impede a aquisição da coisa. Portanto, boa-fé não significa apenas ter agido com intenção subjetivamente correta: a situação jurídica da posse também precisa ser examinada.

Há ainda regras especiais para imóveis alugados. O art. 35 da Lei do Inquilinato estabelece que, salvo disposição contratual em contrário, benfeitorias necessárias feitas pelo locatário são indenizáveis mesmo sem autorização do proprietário, enquanto as úteis dependem de autorização. O detalhe decisivo é que o próprio contrato pode prever solução diferente. O STJ consolidou na Súmula 335 que é válida a cláusula pela qual o locatário renuncia à indenização e ao direito de retenção.

Um exemplo prático

Considere uma situação hipotética: uma pessoa aluga uma casa e, durante a locação, descobre uma infiltração grave que ameaça deteriorar paredes e instalações. Ela comunica o proprietário, guarda mensagens, notas fiscais e fotografias e paga o reparo. Como a obra tem finalidade de conservar o imóvel, pode ser classificada como benfeitoria necessária, mas o direito de receber o valor dependerá também das regras da locação e das cláusulas do contrato.

Agora suponha que, além do reparo, essa mesma pessoa instale armários planejados e transforme um espaço para tornar o imóvel mais funcional. A discussão passa a envolver benfeitoria útil e a existência de autorização do locador. Se também instalar um item apenas decorativo ou de lazer, poderá surgir uma benfeitoria voluptuária. Na locação, o art. 36 permite retirar essas melhorias ao final quando a remoção não afetar a estrutura e a substância do imóvel.

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O detalhe que costuma gerar discussão

Pagar pela obra, por si só, não cria automaticamente um crédito contra o proprietário. Os arts. 1.219 e 1.220 tratam dos efeitos da posse e distinguem possuidor de boa-fé e de má-fé; já locatários estão sujeitos também à Lei do Inquilinato e ao contrato. Por isso, uma reforma feita voluntariamente por terceiro, familiar ou ocupante sem analisar sua relação jurídica com o imóvel não deve ser tratada como se gerasse sempre o mesmo direito de reembolso.

Também não se deve confundir indenização com direito de retenção. Em julho de 2026, a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça decidiu, no REsp 2.233.373, que uma locatária inadimplente não poderia permanecer no imóvel invocando retenção por benfeitorias, embora pudesse existir direito à indenização pelas melhorias comprovadas. O tribunal destacou que a retenção exige situação compatível com a boa-fé e que o não pagamento dos aluguéis e encargos afastava essa possibilidade no caso analisado.

O que pode ser feito nessa situação

Antes de realizar uma reforma em imóvel alheio, é prudente identificar quem é o proprietário, qual é a natureza da ocupação e se existe contrato escrito. Autorizações devem ser documentadas, principalmente para obras úteis. Também vale guardar orçamentos, notas fiscais, comprovantes de pagamento, fotografias do estado anterior e posterior do imóvel e mensagens que demonstrem a necessidade da intervenção ou a concordância do dono.

Se a obra já foi realizada e surgiu conflito, a análise deve separar despesas necessárias, úteis e voluptuárias, verificar a boa-fé da posse e conferir eventuais cláusulas de renúncia ou regras específicas do contrato. A legislação brasileira não estabelece reembolso automático para toda reforma feita em bem de outra pessoa. Em caso de disputa relevante, documentos e avaliação jurídica do caso concreto podem definir se existe indenização, retenção ou apenas possibilidade de retirar determinados itens.