Quando André Martins comprou um lote e iniciou a construção da casa, seguiu o projeto aprovado pela associação responsável pelo residencial, inclusive nas medidas do muro, no modelo do portão e na cobertura da garagem. Dois anos depois de terminar a obra, porém, ele recebeu um comunicado dizendo que esses três pontos já não estavam dentro do novo padrão interno adotado pelo empreendimento.
A casa foi construída com autorização da própria associação
André comprou o terreno em um residencial fechado e, antes de começar a obra, contratou a arquiteta Juliana Pires para preparar o projeto. A documentação foi entregue à associação, que analisou plantas, recuos, fachada, altura do muro e demais elementos exigidos pelo regulamento vigente naquele momento.
Após algumas correções solicitadas, o projeto recebeu aprovação. André então construiu a residência conforme os desenhos liberados, instalando um portão metálico, um muro frontal com a altura indicada e uma cobertura leve sobre as duas vagas da garagem.
Dois anos depois, as regras do residencial mudaram
A situação permaneceu sem questionamentos até que uma assembleia aprovou novas regras visuais para as casas. A associação passou a adotar outro modelo de muros e portões e também restringiu determinadas coberturas visíveis a partir das ruas internas.
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Morador recebe aviso para adaptar itens que já estavam prontos
Algumas semanas depois da mudança, André recebeu uma notificação assinada pela administração do residencial. O documento dizia que sua casa apresentava três incompatibilidades com o padrão arquitetônico atual: o muro era mais alto do que o limite recém-definido, o desenho do portão não correspondia ao novo modelo e a cobertura da garagem precisava ser modificada.
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O morador procurou imediatamente seus documentos antigos e encontrou a versão do projeto aprovada dois anos antes. Também localizou mensagens trocadas com a administração durante a obra e uma cópia do formulário que indicava a liberação da construção nas condições executadas.
Para André, a cobrança parecia contraditória. Ele afirmou à associação que não havia feito qualquer alteração posterior e que todos os elementos agora questionados já constavam do projeto originalmente apresentado.
Associação afirma que novo regulamento deve padronizar o residencial
Na história, a presidente da associação, Renata Farias, respondeu que a alteração havia sido aprovada para criar maior uniformidade visual entre os imóveis. Segundo a administração, o objetivo era fazer com que futuras intervenções e, quando aplicável, construções existentes fossem adequadas às novas diretrizes adotadas pelos moradores.
Mas a situação exige uma análise mais cuidadosa dos documentos do empreendimento. O artigo 36-A da Lei nº 6.766/1979 reconhece a atuação de associações de proprietários ou moradores em loteamentos na administração, conservação e disciplina de utilização do espaço, observados seus atos constitutivos.
Mudar a regra não resolve automaticamente o caso das casas antigas
O ponto central da discussão de André é saber se a regra nova realmente pode exigir a alteração de uma construção que havia sido formalmente aprovada segundo as normas anteriores. Essa resposta não depende apenas da existência do novo regulamento, mas também do estatuto, das regras urbanísticas registradas, da decisão tomada em assembleia e da forma como a mudança foi aprovada.
O próprio Código Civil, ao tratar das associações, determina que o estatuto deve estabelecer direitos e deveres dos associados e as condições para alteração das disposições estatutárias. Por isso, é necessário separar uma regra destinada a novos projetos de uma eventual obrigação de modificar obras antigas já aceitas pela entidade.
Há ainda outro detalhe importante: associação de moradores, condomínio edilício e loteamento possuem estruturas jurídicas que podem ser diferentes. Antes de concluir que André é obrigado a demolir ou substituir alguma parte da casa, seria necessário identificar a natureza jurídica do empreendimento e os documentos que efetivamente vinculam o proprietário.
André pede que a associação mostre a regra aplicada ao caso dele
Em vez de iniciar imediatamente as alterações, André protocolou uma resposta solicitando cópia da ata que aprovou o novo padrão, do regulamento atualizado e do dispositivo que determinaria sua aplicação às construções já concluídas. Também anexou a aprovação original e as plantas utilizadas durante a obra.
O que o proprietário deve conferir antes de modificar a casa
Para evitar gastos desnecessários, André precisa preservar o projeto aprovado, autorizações, atas, mensagens, regulamentos antigos e atuais e qualquer documento entregue pela associação durante a construção. Esses registros podem mostrar se existia uma autorização válida para cada elemento atualmente contestado e como a nova norma pretende alcançar imóveis anteriores.
Se a administração insistir na retirada do muro, na troca do portão ou na modificação da garagem, o passo seguinte é analisar juridicamente as regras do residencial e o procedimento usado para aprová-las. Até que isso esteja esclarecido, o ponto principal da disputa permanece sendo se um proprietário que construiu dentro do padrão então exigido pode ser obrigado, dois anos depois, a refazer parte da casa exclusivamente porque a associação decidiu adotar outro modelo.