Um terreno sem acesso à rua pode obrigar o proprietário vizinho a permitir uma passagem pelo seu imóvel. Em regra, sim, quando o imóvel está encravado, mas o Código Civil exige condições e prevê indenização ao vizinho que suportará o caminho.
O que diz a lei
A regra está no art. 1.285 do Código Civil, que trata da chamada passagem forçada. O dispositivo estabelece que o dono do imóvel sem acesso a via pública, nascente ou porto pode constranger o vizinho a lhe dar passagem, mediante pagamento de indenização cabal. Se não houver acordo sobre o trajeto, ele pode ser fixado judicialmente. Portanto, não se trata de uma autorização para entrar por qualquer parte do terreno alheio, mas de um direito de vizinhança previsto em lei. Código Civil no Planalto
O próprio artigo determina, no §1º, qual propriedade deve suportar essa limitação: será atingido o imóvel que mais natural e facilmente se prestar à passagem. Isso evita a ideia de que o dono do terreno encravado pode simplesmente escolher o caminho que considerar melhor. Em eventual disputa, o trajeto e a largura devem levar em conta a finalidade do acesso e a menor onerosidade possível para o imóvel vizinho.
Quando a situação muda
Nem todo acesso ruim ou pouco conveniente gera automaticamente passagem forçada. A discussão depende de o terreno estar efetivamente encravado ou de o acesso existente ser insuficiente para permitir sua utilização. O Superior Tribunal de Justiça diferencia a necessidade de passagem de uma simples preferência por um caminho mais curto ou confortável. Se já existe acesso adequado à via pública, atravessar o imóvel vizinho apenas porque o percurso seria melhor pode não se enquadrar no art. 1.285.
Há uma regra específica quando o próprio desmembramento de um imóvel cria o problema. Pelos §§2º e 3º do art. 1.285, se uma alienação parcial deixa uma das partes sem acesso, o proprietário da outra deve tolerar a passagem. A lei também evita transferir automaticamente esse ônus para um terceiro vizinho que anteriormente permitia o trânsito. Assim, a origem do encravamento pode definir qual imóvel terá de suportar o caminho.
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Um exemplo prático
Considere uma situação hipotética em que um terreno localizado atrás de outras propriedades não tenha qualquer ligação com a rua. Para chegar ao lote, seria necessário atravessar uma das propriedades vizinhas. O dono do terreno não pode simplesmente derrubar uma cerca e abrir uma estrada por conta própria, mas pode tentar obter consensualmente a passagem e, se não houver acordo, buscar a definição judicial do acesso nos termos do Código Civil.
Nesse caso, não é necessariamente o vizinho com quem há melhor relacionamento que deverá ceder espaço, nem o dono do terreno encravado escolhe livremente o percurso. Deve-se verificar qual imóvel oferece a passagem mais natural e fácil e qual traçado atende à finalidade com menor impacto. Além disso, a passagem forçada é onerosa: o proprietário prejudicado tem direito à indenização prevista no art. 1.285.
O detalhe que costuma gerar discussão
Passagem forçada não é a mesma coisa que servidão de passagem. O STJ explica que a primeira nasce diretamente da lei para solucionar a necessidade de um imóvel encravado. A servidão, por sua vez, normalmente decorre de ato voluntário entre proprietários e pode existir para proporcionar utilidade ou facilidade, mesmo quando há outro acesso. Confundir os dois institutos pode levar a conclusões erradas sobre necessidade, consentimento e existência de caminho alternativo. Entendimento do STJ sobre passagem forçada e servidão
Outro detalhe importante é quem pode exigir o acesso. Embora o texto do art. 1.285 mencione o “dono” do imóvel, a Terceira Turma do STJ decidiu, no REsp 2.029.511, que o possuidor de imóvel encravado também pode requerer passagem forçada. Para o tribunal, o instituto está ligado à possibilidade concreta de utilização do próprio imóvel, e limitar o direito apenas ao proprietário retiraria valor e função da posse em situações de encravamento. Decisão do STJ sobre o possuidor de imóvel encravado
O que pode ser feito nessa situação
Antes de exigir uma passagem, é importante reunir matrícula, planta, levantamento topográfico e documentos que mostrem os limites dos terrenos e os acessos existentes. Também é recomendável verificar se houve desmembramento, venda parcial ou algum acordo anterior sobre caminhos. Uma tentativa de composição pode definir trajeto, largura, forma de utilização, manutenção e indenização, reduzindo o risco de um conflito mais longo entre vizinhos.
Quando não houver acordo, a definição da passagem pode depender de processo judicial e de prova técnica, especialmente se houver discussão sobre outro acesso possível ou sobre qual imóvel deve suportar o caminho. Ninguém deve abrir passagem unilateralmente em terreno alheio. A regra prática é que o imóvel realmente encravado pode ter direito ao acesso, mas esse direito deve respeitar o trajeto adequado, o menor impacto possível ao vizinho e a indenização prevista pelo Código Civil.