Carlos Menezes decidiu trocar as janelas antigas do apartamento por modelos antirruído depois de meses convivendo com o som intenso do trânsito, mas recebeu uma multa do condomínio porque o síndico considerou que as novas esquadrias alteraram a fachada do prédio. Mesmo quando a mudança busca conforto acústico, a legislação brasileira impõe limites ao proprietário quando a obra interfere no padrão externo da edificação.
Trocar a janela pode ser considerado alteração de fachada
O fato de a janela estar instalada dentro de uma unidade particular não significa que sua aparência externa possa ser modificada livremente. O artigo 1.336, inciso III, do Código Civil estabelece como dever do condômino não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e das esquadrias externas.
A Lei 4.591/1964 segue a mesma linha. O artigo 10, incisos I e II proíbe alterar a forma externa da fachada e usar, nas partes ou esquadrias externas, cores diferentes das empregadas no conjunto da edificação, de modo que formato, tonalidade e padrão visual precisam ser considerados antes da substituição.
Janela antirruído não é proibida apenas por ter tecnologia diferente
A legislação não traz uma proibição específica contra janelas acústicas. O ponto jurídico relevante é saber se a instalação modificou elementos externos protegidos, como cor, desenho, dimensões aparentes ou outro aspecto capaz de romper o padrão arquitetônico; assim, uma solução tecnicamente diferente que mantenha a aparência original pode gerar uma discussão distinta de uma esquadria claramente fora do padrão.
O Superior Tribunal de Justiça já analisou uma situação envolvendo mudança na cor de esquadrias externas. No REsp 1.483.733-RJ, a Terceira Turma determinou a restauração do padrão original e afirmou que a fachada não se limita àquilo que pode ser visto diretamente da rua.
A autorização do condomínio pode mudar a situação
A Lei 4.591/1964 também prevê uma saída para modificações que realmente alterem a fachada. De acordo com o artigo 10, parágrafo 2º, o proprietário pode realizar obra que modifique sua fachada quando obtém a aquiescência da unanimidade dos condôminos, regra considerada pelo STJ no julgamento sobre as esquadrias.
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Por isso, antes de substituir janelas externas, o proprietário precisa consultar a convenção, o regulamento interno e decisões de assembleia. Alguns condomínios possuem especificações precisas de cor, perfil, acabamento ou modelo, e uma obra feita sem verificar essas regras pode gerar conflito mesmo quando a intenção do morador é apenas reduzir ruídos externos.
O síndico pode aplicar multa por uma mudança irregular
O artigo 1.348, incisos IV e VII, do Código Civil determina que o síndico deve cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as decisões da assembleia, além de cobrar as multas devidas. Isso não significa, porém, que qualquer valor possa ser criado livremente apenas porque o síndico discordou da reforma.
Para o descumprimento dos deveres previstos nos incisos II a IV do artigo 1.336, o parágrafo 2º do artigo 1.336 prevê a multa estabelecida no ato constitutivo ou na convenção, limitada a cinco vezes o valor das contribuições mensais. Quando não existe previsão expressa, o dispositivo determina que a cobrança seja deliberada por pelo menos dois terços dos condôminos restantes.
Além da multa, o condomínio pode exigir que a obra seja desfeita
A consequência pode ir além do pagamento. Conforme o artigo 10, parágrafo 1º, da Lei 4.591/1964, o infrator pode ser obrigado a desfazer a obra e, nas condições previstas pela norma, o condomínio pode buscar judicialmente a restauração do padrão, medida semelhante à adotada no caso das esquadrias analisado pelo STJ.
No caso de Carlos, portanto, a discussão não deveria se limitar ao argumento de que as novas janelas proporcionam mais silêncio dentro do imóvel. Seria necessário comparar as esquadrias antigas e novas, verificar se houve mudança visível, conferir as regras internas e analisar se a própria multa observou as exigências legais e condominiais aplicáveis.
A história de Carlos é fictícia e serve apenas para ilustrar
Carlos Menezes é um personagem fictício, e a situação descrita foi criada exclusivamente para ilustrar como as normas sobre fachada podem afetar a instalação de janelas antirruído em condomínios. O resultado de um caso real depende das características da obra, do padrão arquitetônico, da convenção, do regulamento, das deliberações do condomínio e das provas disponíveis.
Quem pretende fazer uma troca semelhante pode reduzir o risco de conflito solicitando previamente ao síndico as especificações das esquadrias e uma autorização formal quando ela for necessária. Quem já recebeu uma multa deve conferir a fundamentação da cobrança, a convenção e os dispositivos legais antes de decidir como contestar ou regularizar a obra, buscando orientação jurídica individual quando houver disputa concreta.