Moradora investe R$ 22 mil para transformar a varanda em ateliê de bolos por encomenda, mas o cheiro de forno e o entra e sai de entregadores incomodam os vizinhos; o condomínio convoca assembleia para discutir o uso comercial do apartamento

Muita gente acredita que, por ser dono do imóvel, pode dar ao apartamento o uso que quiser, inclusive montar uma cozinha de produção na varanda. Não é bem assim. No condomínio, a propriedade vem acompanhada de deveres coletivos: a lei exige que cada unidade respeite a destinação do prédio e o sossego dos vizinhos. Por isso, um investimento de R$ 22 mil num ateliê de bolos por encomenda pode acabar na pauta da assembleia de condôminos.

Código Civil exige que o apartamento siga a destinação do prédio

Essa regra está no artigo 1.336 do Código Civil. O inciso IV obriga o condômino a dar à sua unidade a mesma destinação da edificação. O mesmo trecho proíbe usá-la de forma que prejudique o sossego, a salubridade e a segurança dos moradores. Em prédio residencial, o uso comercial do apartamento depende, portanto, das regras internas e do impacto que causa aos demais.

A convenção condominial é o documento que detalha esse limite, e o texto varia de prédio para prédio. Há convenções que toleram atividades sem circulação de clientes e outras que vetam qualquer comércio. Mudar a destinação da unidade exige aprovação de dois terços dos votos dos condôminos, pelo artigo 1.351 do Código Civil, com a redação dada pela Lei 14.405/2022.

Cheiro de forno e entregadores entram na conta do sossego

O incômodo dos vizinhos costuma ser o critério que mais pesa na prática. Cheiro constante de forno, ruído de batedeiras e entra e sai de entregadores na portaria podem ser enquadrados como prejuízo ao sossego e à segurança. Contam a frequência, a intensidade e a repetição, não um episódio isolado num fim de semana.

Fora das regras internas, o artigo 1.277 do Código Civil garante a quem mora num imóvel o direito de fazer cessar interferências prejudiciais à segurança, ao sossego e à saúde vindas da propriedade vizinha. Esse caminho é individual e pode chegar à Justiça. A circulação de entregadores ainda envolve controle de acesso e uso dos elevadores, temas geralmente tratados no regimento interno.

A varanda merece atenção à parte, porque obras ali podem esbarrar na proibição de alterar a forma e a cor da fachada, prevista no inciso III do mesmo artigo 1.336. A fronteira entre renda extra e atividade comercial também aparece em outros conflitos de prédio, como o do aluguel por temporada.

O que a assembleia de condôminos pode decidir sobre o ateliê?

Cabe à assembleia discutir o caso, definir regras de uso e aplicar as penalidades previstas na convenção. Uma reunião extraordinária pode ser convocada pelo síndico ou por um quarto dos condôminos, conforme o artigo 1.355 do Código Civil. Para quem descumpre os deveres do artigo 1.336, a multa da convenção não pode passar de cinco vezes a contribuição mensal.

Se a convenção não prever multa, a cobrança depende do voto de dois terços dos condôminos restantes. Em caso de descumprimento reiterado, o artigo 1.337 do Código Civil permite multa de até cinco vezes a taxa, aprovada por três quartos dos demais. Comportamento antissocial reiterado pode levar a até dez vezes. A moradora pode se manifestar na reunião e pedir que a defesa conste em ata.

Caminhos para conciliar a renda extra e a vida em condomínio

Entre proibir tudo e liberar tudo, existem acordos possíveis. O condomínio pode fixar horários para entregas, um ponto de retirada na portaria e limites para a circulação de pessoas. Quem produz pode melhorar a exaustão da cozinha e evitar o forno nos horários de descanso, reduzindo o atrito causado pelo uso comercial do apartamento.

Quem vende alimentos feitos em casa também responde a regras de fora do prédio. A vigilância sanitária e a prefeitura do município informam as exigências locais para esse tipo de produção. Consultar esses órgãos antes de ampliar as encomendas evita problemas que vão além da relação com os vizinhos.

O cuidado mais importante vem antes da obra: leia a convenção condominial registrada, converse com o síndico e peça autorização por escrito antes de gastar com a reforma. Sem isso, o dinheiro investido pode ficar parado por uma decisão da assembleia. Se você vive algo parecido no seu prédio, conte para a gente como o assunto foi resolvido.

Barulho, cheiro e circulação de pessoas estão entre as queixas que mais mobilizam síndicos. Os latidos de um cachorro deixado sozinho de madrugada também levaram um prédio a discutir multa.