O Superior Tribunal de Justiça divulgou no Informativo de Jurisprudência número 889, de 19 de maio de 2026, o entendimento de que o apartamento usado em contratos atípicos de curta estadia perde a destinação residencial quando existe “reiterada exploração econômica ou profissionalização do serviço”. O caso é o REsp 2.121.055-MG, julgado por maioria pela Segunda Seção em 7 de maio de 2026, sob relatoria da ministra Nancy Andrighi.
Um aposentado de 71 anos ocupa o quarto de dormir e anuncia o segundo numa plataforma, três ou quatro fins de semana por mês, para completar a renda. Na quinta hóspede do trimestre, encontra na caixa de correio a notificação do síndico: multa por uso comercial da unidade. O senhor foi inventado para esta página, embora qualquer assembleia de prédio grande já tenha discutido a cena. A pergunta que ele leva ao balcão do advogado é a que o tribunal foi obrigado a responder: o condomínio pode proibir aluguel por temporada só porque a portaria virou vaivém de malas?
A resposta que saiu de Brasília não passa pela vontade do síndico nem por um voto apertado em assembleia ordinária: passa pela convenção registrada em cartório, único documento capaz de mudar a destinação do prédio.
O que a Segunda Seção do STJ decidiu em maio de 2026?
A Segunda Seção reúne a Terceira e a Quarta Turmas, os colegiados de direito privado, e é o foro de uniformização quando elas divergem. No REsp 2.121.055-MG, o colegiado fez duas recusas antes de chegar à conclusão. Recusou enquadrar a hospedagem por aplicativo como locação residencial por temporada, aquela da Lei do Inquilinato, e recusou também tratá-la como contrato de hospedagem no sentido da legislação de turismo. Sobrou uma terceira categoria: contrato atípico. E o efeito prático dessa etiqueta não é acadêmico. Se o uso repetido e organizado da unidade descaracteriza a finalidade residencial do prédio, o que está em jogo deixa de ser barulho de mala no corredor e passa a ser destinação do edifício, matéria que o Código Civil trata com regra própria.
Por que dois terços, e não a maioria simples da assembleia?
Porque mudar a destinação de um prédio não é decisão de rotina, e o legislador escreveu isso com número.
O artigo 1.351 do Código Civil, na redação que a Lei 14.405, de 12 de julho de 2022, lhe deu, é curto: “Depende da aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos a alteração da convenção, bem como a mudança da destinação do edifício ou da unidade imobiliária”. Até essa lei, a mudança de destinação exigia unanimidade, o que travava qualquer alteração. A leitura da Segunda Seção amarra os dois pontos: se a curta estadia profissionalizada altera a destinação do prédio, ela só se sustenta quando a convenção do condomínio for alterada por esse quórum de dois terços. Sem essa aprovação, o uso já está fora do que a convenção permite, e o condomínio não precisa de votação nova para barrá-lo. Circular do síndico não faz isso. Regimento interno votado por maioria simples também não. A redação vigente está no texto compilado do Código Civil no portal do Planalto.
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Quando o condomínio pode proibir aluguel por temporada de fato?
Quando a destinação residencial já constar da convenção e ninguém tiver aprovado a mudança por dois terços.
A decisão de maio inverte o ônus que o senso comum imagina: quem quer explorar a unidade em curta estadia de forma reiterada é que precisa de assembleia especialmente convocada, alteração da convenção registrada em cartório e aprovação de dois terços. Enquanto isso não acontece, a destinação residencial escrita na convenção pesa contra o anúncio profissionalizado. Há ainda o filtro do artigo 1.336, inciso IV, que impõe ao condômino dar à sua unidade a mesma destinação da edificação e não usá-la de modo prejudicial ao sossego, à salubridade e à segurança dos demais. Hóspede que faz festa às três da manhã responde por isso independentemente de qualquer discussão sobre destinação. A fronteira fica entre o proprietário que aluga o imóvel inteiro por duas semanas em janeiro e aquele que mantém quatro anúncios ativos e trata o apartamento como pequena rede. A decisão fala em reiteração e profissionalização, não em um único hóspede.
O limite ao poder de proibir não é novidade no condomínio edilício, e a mesma exigência já apareceu na disputa sobre cláusula genérica que veta animais no apartamento, em que a jurisprudência exige demonstração de prejuízo concreto em vez de vedação abstrata.
O que muda enquanto o Tema 1443 seguir sem tese fixada?
Muda o calendário de quem já está discutindo isso na Justiça. No início de junho de 2026, a Segunda Seção afetou ao rito dos recursos repetitivos os REsps 2.272.536 e 2.272.537, sob relatoria do ministro Raul Araújo, e criou o Tema 1443. A afetação veio acompanhada de suspensão nacional dos processos individuais e coletivos que tratem da matéria. A questão submetida a julgamento é mais estreita do que a do caso de maio: saber se a cláusula de destinação residencial já constante da convenção basta, sozinha, para impedir a locação de curta duração por plataformas digitais, mesmo sem proibição expressa dessa modalidade. Até que a tese seja fixada não existe entendimento vinculante sobre esse ponto, e o processo do aposentado fica parado onde estiver.
Qual multa cabe ao condômino, e com qual base no Código Civil?
São dois artigos diferentes, com quóruns e tetos diferentes, e a confusão entre eles derruba cobrança na Justiça.
- Artigo 1.336, parágrafo 2º: para o descumprimento dos deveres dos incisos II a IV, a multa é a prevista no ato constitutivo ou na convenção e não pode passar de cinco vezes o valor da contribuição mensal da unidade. Se nenhum documento previu valor, cabe à assembleia geral deliberar sobre a cobrança, por no mínimo dois terços dos condôminos restantes.
- Artigo 1.337: reservado a quem descumpre reiteradamente os deveres. Exige deliberação de três quartos dos condôminos restantes e permite multa de até cinco vezes a contribuição, conforme a gravidade e a reiteração.
- Artigo 1.337, parágrafo único: trata do comportamento antissocial reiterado, que gere incompatibilidade de convivência, e chega ao décuplo da contribuição, até ulterior deliberação da assembleia.
Nenhum desses dispositivos autoriza o síndico a arbitrar sozinho o valor nem a inventar infração que a convenção não descreve. A necessidade de previsão prévia e de quórum aparece em outras brigas domésticas do prédio, como a de quem realmente define o horário permitido para obra em apartamento, que também depende do que está na convenção e na lei local.
O que convém lembrar sobre aluguel por temporada em condomínio?
Guarde a convenção registrada e o regimento interno em arquivo, porque a discussão começa neles: se a restrição à curta estadia não estiver na convenção aprovada por dois terços, exija do síndico a indicação da cláusula e do quórum antes de pagar qualquer multa. Peça a ata da assembleia que aprovou a penalidade e confira se o percentual de votos bate com o artigo invocado, 1.336 ou 1.337. Sem base documental, impugne por escrito e protocole com recibo. Quem administra faz o inverso: convoca assembleia para alterar a convenção, registra a alteração em cartório e descreve o que considera exploração reiterada, com critérios de frequência e de duração. Observe também o andamento do Tema 1443, porque a tese futura pode alcançar processos hoje suspensos.
O aposentado do segundo quarto é personagem de papel, e o que está reunido aqui tem função informativa: reproduz o Informativo 889 do STJ, os artigos do Código Civil na versão do Planalto e o despacho de afetação do repetitivo. Cada convenção tem redação própria e cada município tem regra urbanística distinta, de modo que a leitura de um advogado sobre o seu caso continua sendo o passo seguinte.