O mercado imobiliário brasileiro e o setor de turismo atravessam momentos de divergências. Em 2025 (segundo o Ministério do Turismo), o Brasil atingiu a marca histórica de 9 milhões de visitantes estrangeiros, um salto expressivo de 40%, que deve ser auditado, em relação aos dados registrados em 2024. Contudo, o crescimento acelerado da locação por temporada via plataformas digitais como Airbnb e Booking.com desencadeou uma onda de regulamentações em capitais estratégicas para o nosso turismo como: Rio de Janeiro, São Paulo e Salvador. O movimento regulatório visa equilibrar o direito de propriedade, a arrecadação municipal e a preservação do acesso à moradia, em um cenário onde a rentabilidade dos aluguéis de curta duração (short-time rental) desafia modelos tradicionais de habitação.
Hotéis entram na estratégia do Airbnb
É sabido que as startups repensam e movem seus negócios de forma muito mais acelerada do que empresas convencionais. No segmento de turismo isso não é diferente. Um dos trending topics da última ITB Berlim (uma das maiores feiras de turismo do mundo) foi a apresentação da nova estratégia do principal player global de locação de imóveis short-term rentals (STR) a AIBNB.
A plataforma, sediada em San Francisco na Califórnia, recentemente contratou um novo CTO (Chief Technology Officer) no intuito de focar seu direcionamento em inovações estratégicas, e assim competir cada vez mais com a hotelaria tradicional, conforme apurei na leitura do último Airbnb Newsroom. Para isso uma das ações mapeadas foi exatamente estreitar parcerias com a própria hotelaria convencional.
Jesse Stein, Head de Real Estate (Imobiliário) da AIRBNB fez dois movimentos importantes no início deste ano. Contratou um renomado executivo hoteleiro, bem como um profissional veterano que atuou na Booking.Com por longos anos. O passo seguinte foi a expansão da presença de hotéis dentro da própria plataforma. Segundo ele, incluir mais empreendimentos permitirá ampliar significativamente a base de usuários. Os hotéis podem acessar a audiência global do Airbnb com um custo de aquisição de clientes menor do que em muitas outras plataformas, afirmou ele. A proposta é atrair principalmente hotéis independentes e boutiques, alinhados com a proposta da marca propondo oferecer experiências autênticas e diferenciadas. Às vezes o viajante quer uma casa, em outras ocasiões prefere um hotel. Então por que não oferecer hotéis incríveis que combinem com o espírito do Airbnb?, formulou o executivo.
LEIA TAMBÉM: Escassez de recursos humanos na hotelaria: causas e efeitos
Grandes metrópoles como Los Angeles, Nova Iorque e Madri aparecem na minha pesquisa sobre onde estão acontecendo os projetos-piloto. O movimento acontece, como sempre acontecem nas empresas focadas em tecnologia e inovação, visualmente atraente, ágil e pragmático. Até recentemente, o Airbnb, fundado em 2008, como um marketplace comunitário para aluguel de temporada, atuava predominantemente onde a oferta hoteleira instalada se apresentava em algum nível, insuficiente para atender a demanda da localidade, fosse ela pontual ou permanente.
A ideia posta em prática pelo Airbnb é deixar de ser concorrente da hotelaria e passar a ser mais um eficiente canal de vendas. Em relação as OTAs (agencias Online como Booking, Expedia, Decolar etc) surge assim um novo player com tráfego massivo, forte reconhecimento de marca e uma proposta inovadora de distribuição. Para a hotelaria, abre-se mais uma porta, porém com outra lógica. A decisão de compra passa a ser muito mais pela percepção, análise de reviews (avaliações de hóspedes pregressos) e a clareza na descrição dos meios de hospedagem e seus serviços agregados em detrimento da análise somente de quais são marcas hoteleiras.
Mas como isso funcionará na prática?
Se o preço da diária não aparecer fracionado quem absorverá a comissão? Qual será o take rate (comissão percentual dos marketplaces das plataformas) real desta operação? Como o algoritmo irá priorizar a oferta? E no fim quem fidelizará o cliente, a rede hoteleira que, na maioria dos casos tem seus programas de lealdade ou o Airbnb? Funcionará eficientemente também para o mercado corporativo ou somente para o lazer? A depender das respostas à estas instigantes perguntas é certo que esta estratégia não se transformará na prática em apenas mais um canal de distribuição e vendas, ela poderá ser de fato mais um intermediário relevante disputando a relação oferta x demanda. Para além, precisaremos analisar a questão de como ficarão os agentes de viagens autônomos nesta equação. Também a rapidez com a qual hotéis onde o poder decisório é pulverizado entre administradores e proprietários avaliarão sua assertividade específica e adotarão a ferramenta por exemplo, concomitantemente em condo-hotéis onde donos de unidades já praticam a locação avulsa através da plataforma.
E os nossos gestores hoteleiros – como avaliam esta novidade?
Sobre o Airbnb atuando como uma OTA, avalio que não será positiva para os hotéis Trata-se de uma plataforma que historicamente nasceu para atender estruturas residenciais, logo, fidelizou pessoas que buscam apartamentos e tarifas mais baratas considerando um número maior de pessoas por imóvel. Caso a hotelaria comece a atuar na plataforma ela precisará ser convidativa em termos de precificação e isso poderá impactar na nossa diária-média, contextualiza Daniel Sanches Diretor Comercial da MHB Hotelaria. Os hóspedes poderão não mais valorizar serviços convencionais dos hotéis como café da manhã, arrumação de quarto etc. Não considero benéfico por mais que se torne um canal a mais de vendas. Como comercial pode parecer estranho afirmar isso por se tratar de mais um canal de vendas. Julgo ser um funil de vendas que não será saudável, profissional gabaritado com larga experiência também no segmento das OTAs.
Pressão regulatória em pleno curso
No Rio de Janeiro por exemplo, principal porta de entrada do turismo nacional, a escala do mercado é massiva. Dados do Inside Airbnb revelam a existência de aproximadamente 43 mil anúncios na capital fluminense. O perfil dessas ofertas indica uma profissionalização do setor: mais de 80% das unidades disponíveis são de espaços inteiros, enquanto o restante se divide em aluguéis de quartos individuais. Essa concentração tem moldado o desenvolvimento urbano, impulsionando a construção de empreendimentos compostos majoritariamente por estúdios voltados exclusivamente para a locação temporária. A Câmara Municipal do Rio de Janeiro avançou nas discussões para uma regulamentação que, embora tenha recuado na ideia inicial de proibir a oferta na orla da Zona Sul, estabeleceu diretrizes rígidas. A proposta central é a criação de um cadastro mandatório de unidades de locação temporária. Os anfitriões termo utilizado pelas plataformas para designar os proprietários ou gestores dos imóveis deverão obrigatoriamente compartilhar dados dos imóveis e dos hóspedes com a prefeitura. Além disso, o projeto delega aos condomínios o poder final de permitir ou vetar a atividade, o que pode gerar uma nova onda de litígios jurídicos entre proprietários e administradoras.
LEIA TAMBÉM: Hotéis devem investir cada vez mais em sua estrutura de eventos
Segundo o relator da proposta, vereador Salvino Oliveira (PSD), a medida visa preencher um vácuo de informações. A inteligência de dados permitirá ao poder público planejar a infraestrutura urbana e reforçar a segurança pública, permitindo a identificação rápida de hóspedes em caso de incidentes criminais, eliminando a necessidade de pedidos judiciais lentos às plataformas internacionais.
A Reforma Tributária (LC 214/2025) criou novos tributos (IBS e CBS), para quem tem mais de três imóveis alugados e fatura acima de R$ 240 mil/ano. Ou seja, a maioria dos anfitriões seguem no modelo atual, pagando apenas o Imposto de Renda via Carnê-Leão. Este ano a Receita Federal implantará o novo sistema paulatinamente. A mudança completa está prevista para acontecer até 2033. Até lá o foco continua sendo declarar tudo e se beneficiar das deduções permitidas.
Maarten Van Sluys (Consultor Estratégico em Hotelaria – MVS Consultoria)
Instagram: mvsluys
LinkedIn: maartenvs1
E-mail: mvsluys@gmail.com
Siga o @portaluaiturismo no Instagram e no TikTok @uai.turismo
