Casal mora há doze anos ao lado de um muro erguido pelo vizinho sem escritura e, ao vender o imóvel, descobre que a divisa registrada é diferente da construída

Doze anos convivendo com o mesmo muro dividindo os dois terrenos, sem qualquer questionamento. A surpresa veio na hora de vender o imóvel: o comprador pediu um levantamento técnico atualizado, e a medição revelou que a divisa registrada na matrícula não corresponde ao muro que sempre serviu de referência entre as duas casas.

Como um muro pode estar no lugar errado por tanto tempo sem ninguém perceber?

Muros costumam ser construídos com base em referências visuais ou em documentos antigos, nem sempre atualizados com precisão. Enquanto ninguém pede um levantamento técnico formal, a estrutura física acaba sendo tratada, na prática, como se fosse a própria divisa oficial entre os dois terrenos, mesmo quando não é.

Esse tipo de defasagem só costuma aparecer em momentos específicos, como financiamento, inventário ou, como neste caso, durante a venda do imóvel, quando um novo levantamento técnico compara a situação real com o que consta na matrícula.

O que diz a lei sobre a diferença entre a divisa registrada e a construída?

A Lei de Registros Públicos, disponível no portal oficial do governo federal, prevê o procedimento de retificação de matrícula quando o registro contém imprecisão ou não corresponde à realidade do imóvel. Já o artigo 1.297 do Código Civil garante a qualquer proprietário o direito de exigir do vizinho a demarcação correta entre os dois terrenos, inclusive renovando marcos divisórios apagados ou incorretos.

Na prática, isso significa que nem o casal nem o vizinho agiram de má-fé ao longo desses doze anos: o problema está na origem da medição usada para erguer o muro, não numa invasão proposital de um lado ou de outro.

É possível vender o imóvel antes de resolver essa divergência?

É possível, mas raramente recomendável. A maioria dos compradores, orientados por seus próprios advogados ou pela imobiliária, exige a regularização da matrícula antes de fechar negócio, justamente para evitar herdar um litígio de divisa que não criaram.

O caminho mais direto costuma ser a retificação administrativa da matrícula, feita diretamente no cartório de registro de imóveis, com base em levantamento técnico assinado por profissional habilitado. Quando as duas partes concordam com a nova medição, esse processo tende a ser rápido e evita a necessidade de ação judicial de demarcação.

Para ver outro caso em que a diferença só apareceu anos depois da construção original, vale a leitura da matéria abaixo.

Perguntas frequentes sobre divergência de divisa entre terrenos?