O vizinho que puxa água da nascente há mais de 30 anos ganhou algum direito sobre ela? Pode ter ganhado, sim, mas isso depende de como o uso começou e de como a água chega até a casa dele. Para a família que comprou a chácara, a resposta passa pelo Código Civil, pelo Código de Águas e pela lei nacional de recursos hídricos. Nenhuma delas trata a água como bem exclusivo de quem tem a escritura.
A água da nascente não pertence só ao dono da chácara
Pelo texto de 1934, o Código de Águas considera particulares as nascentes situadas em terrenos privados. A Lei 9.433/1997, que criou a Política Nacional de Recursos Hídricos, fixou em seu primeiro artigo que a água é um bem de domínio público. O dono da terra pode usá-la, mas dentro dos limites definidos pelo poder público.
Quem tem uma nascente no terreno também tem deveres com quem está abaixo. O artigo 90 do Código de Águas e o artigo 1.290 do Código Civil dizem o mesmo: atendido o próprio consumo, o proprietário não pode impedir nem desviar o curso natural da água que segue para os terrenos inferiores. Se a casa do vizinho fica mais abaixo, ela já tem direito à sobra que corre naturalmente.
Existe ainda uma proteção ambiental em volta do olho d’água. O Código Florestal define nascente como o afloramento natural do lençol freático que é perene e dá início a um curso d’água. O entorno, num raio mínimo de 50 metros, é Área de Preservação Permanente, e essa regra vale tanto para a família quanto para o vizinho.
Trinta anos de uso dão ao vizinho uma servidão sobre a água?
Podem dar, quando o uso foi aparente, contínuo e sem contestação. A servidão é um encargo que recai sobre um imóvel em benefício de outro, segundo o artigo 1.378 do Código Civil, e costuma nascer de acordo registrado em cartório. O artigo 1.379 do Código Civil permite reconhecê-la por usucapião: dez anos de exercício com justo título ou vinte anos sem título. Canos expostos e caixas de captação são sinais visíveis, típicos de uma servidão aparente.
O prazo, porém, não resolve tudo sozinho. Pelo artigo 1.208 do Código Civil, atos de mera permissão ou tolerância não geram posse. Se o antigo dono só deixava o vizinho usar a água por favor, a usucapião fica mais difícil de provar, e quem decide é a Justiça. Uma situação parecida, com tubulação enterrada abastecendo várias casas, já foi tema no site.
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A outorga de uso da água define quem pode captar e quanto
Captar água de um corpo hídrico, inclusive para abastecer uma casa, depende de outorga de uso da água, conforme o artigo 12 da Lei 9.433/1997. A autorização sai do órgão federal, nos rios da União, ou do órgão gestor do estado ou do Distrito Federal. Ficam dispensados os usos insignificantes e os que atendem pequenos núcleos populacionais no meio rural, conforme o regulamento de cada órgão.
Sem esse registro, a captação do vizinho pode estar irregular perante o poder público, o que é diferente de um conflito com a família. Quem precisa de água que atravessa terreno alheio tem um caminho previsto: o artigo 117 do Código de Águas e o artigo 1.293 do Código Civil permitem canalizar água pelo imóvel de outro, com indenização prévia ao dono. Se não houver servidão reconhecida, a lei abre espaço para uma passagem formal e compensada.
Como a família pode regularizar o uso da nascente com o vizinho?
O primeiro passo é pedir a certidão de matrícula atualizada da chácara no Cartório de Registro de Imóveis, onde as servidões registradas aparecem. Em seguida, vale conversar com o vizinho, ouvir o antigo dono e checar se há outorga de uso da água em nome dele. Um acordo escrito, com trajeto, volume e manutenção definidos, pode ser registrado e evita brigas futuras.
Qualquer obra perto da nascente, como uma nova caixa de captação ou a retirada de vegetação, precisa respeitar a faixa protegida pelo Código Florestal. Nesses casos, o órgão ambiental do estado orienta sobre a autorização necessária. Para a discussão sobre a servidão, o caminho seguro é um advogado da área imobiliária ou a Defensoria Pública, para quem não pode pagar.
Voltando à pergunta do começo: os 30 anos de cano não transformam a nascente em propriedade do vizinho, mas podem ter consolidado o direito de a água passar até a casa dele. Cortar o abastecimento por conta própria pode virar processo contra a família. Se você vive algo assim, junte os documentos, converse com calma e procure orientação antes de mexer em qualquer cano.
Brigas de vizinhança por causa de água também acontecem na cidade, quando uma obra muda o caminho da chuva. Esse outro caso mostra o que pode acontecer na Justiça.
Vizinho eleva o terreno durante obra e água da chuva começa a invadir o quintal da casa ao lado➔