O vizinho pode abrir janelas no segundo andar viradas para o seu quintal? Pode, desde que respeite a distância mínima que o Código Civil fixa para proteger a privacidade de quem mora ao lado. Quando a obra desrespeita esse limite, os proprietários afetados têm base legal para exigir o fechamento das aberturas, mas o prazo para agir é curto.
O que o artigo 1.301 do Código Civil diz sobre janelas?
O artigo 1.301 do Código Civil proíbe abrir janela ou fazer eirado, terraço ou varanda a menos de metro e meio do terreno vizinho. A medida é feita da abertura até a linha da divisa, não até a parede da casa ao lado.
O parágrafo primeiro traz uma exceção. Janelas cuja visão não incide sobre a linha divisória, e também as perpendiculares a ela, podem ficar a 75 centímetros. Na prática, é o caso de uma abertura lateral, que não encara de frente o lote vizinho.
Pequenos vãos de luz e ventilação ficam fora da regra. Pelo parágrafo segundo, eles podem ter no máximo 10 centímetros de largura por 20 de comprimento e precisam estar a mais de dois metros de altura do piso. Essas normas fazem parte do direito de vizinhança, que equilibra o direito de construir com o sossego de quem vive ao lado.
Segundo andar não flexibiliza a distância mínima da divisa
Construir para cima não muda a conta: as janelas do novo pavimento seguem o mesmo limite de metro e meio. O Superior Tribunal de Justiça analisou esse tipo de conflito no Recurso Especial 1.531.094, em que uma proprietária pedia a derrubada de um segundo pavimento e o fechamento das janelas.
Para a Terceira Turma, a proibição do artigo 1.301 não pode ser relativizada. A regra é objetiva: basta a janela estar a menos de metro e meio da divisa para haver infração, sem discutir se ela permite ver o interior da casa vizinha. O tribunal paulista tinha entendido o contrário antes do recurso.
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Se a janela respeita a distância legal, a lei civil não proíbe a abertura, mesmo com vista para o quintal. Nesse cenário, a perda de privacidade costuma ser resolvida com muro mais alto, cerca viva ou acordo entre os vizinhos. Um caso de janela aberta a 80 centímetros da divisa mostra como essa regra funciona na prática.
Vizinho abre janela a 80 centímetros da divisa, com vista direta para a piscina da casa ao lado…➔
Qual é o prazo para exigir que a janela seja fechada?
O prazo é de ano e dia, contado da conclusão da obra, e não do momento em que o vizinho percebe o problema. É o que determina o artigo 1.302 do Código Civil, que autoriza o proprietário a exigir que se desfaça janela, sacada ou terraço sobre o seu imóvel.
Passado esse prazo, o vizinho afetado perde o direito de exigir o fechamento e, pelo mesmo artigo, não poderá construir sem respeitar o metro e meio do artigo anterior. Quem age a tempo conta com o artigo 1.312 do Código Civil, que obriga o infrator a demolir o que fez irregularmente e a responder por perdas e danos.
Quando vale pedir o embargo de obra ainda em andamento?
O embargo de obra faz sentido enquanto a construção não terminou, porque impede que a irregularidade se consolide. Na Justiça, o vizinho prejudicado pode pedir uma decisão urgente para paralisar os trabalhos até o julgamento. Na prefeitura, a fiscalização pode embargar a obra sem alvará ou que desrespeite o código de obras e os recuos do município.
Entender como os tribunais tratam esses conflitos ajuda a decidir a hora de pedir o embargo de obra. No vídeo abaixo, o podcast STJ No Seu Dia, do Superior Tribunal de Justiça, aborda a jurisprudência sobre direito de vizinhança.
Que provas reunir antes de levar o conflito à Justiça?
O ponto de partida é medir a distância entre cada janela e a linha da divisa, de preferência com engenheiro, arquiteto ou agrimensor. Fotos datadas da obra, a data de conclusão e cópias das plantas ajudam a comprovar a irregularidade e a contagem do prazo.
Com a documentação em mãos, a conversa direta e uma notificação por escrito costumam ser o caminho mais rápido. Sem acordo, a ação judicial pode pedir o fechamento das janelas, a demolição da parte irregular e indenização. Interferências no sossego e na segurança dos moradores também têm amparo no artigo 1.277 do Código Civil.
O cuidado mais importante é não deixar o tempo correr, porque depois de ano e dia da conclusão o direito de exigir o fechamento se perde. Também não quebre nem tape a janela alheia por conta própria. Se a obra ao lado está tirando a privacidade da sua casa, meça, documente e procure logo um advogado ou a Defensoria Pública, enquanto a lei ainda está do seu lado.
Galhos que atravessam a divisa são outra fonte comum de atrito entre vizinhos. Este caso mostra até onde vai o direito de cada lado.
Moradora planta árvore para ter sombra no quintal e, anos depois, vizinho exige a poda…➔